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“楼市价格在上涨”，在武汉楼市中已盛传数月之久，2月底开始，某些机构的数据传出，成交量开始上扬，于是接下来有了“部分开发商酝酿提价”、“排队摇号再现江城”、“某项目开盘售罄”，接着“积玉桥板块，个别项目已经提价”的报道见诸报端。
消停了几个月的楼市又开始活跃了，这不得不让购房者犯了难。楼市价格真的上涨了？涨幅是多少？
一个熟悉的朋友芳芳已经在某楼盘定好一套房了。而就在3月她还在走走看看，走马观花似地看房。她告诉记者，一年以后才会结婚，目前暂时没有买房计划。另一方面，房价忽高忽低，所以参加各种看房团也就是为了看看行情。而事隔1个多月，芳芳和男友已经定下了一套房子。“本来没打算买的。但经常看看楼盘，发现不少降了的楼盘好像都开始回涨了。”促使芳芳买房的原因，就是房价的回涨。芳芳说：“如果再不买，怕价格又涨回去了。所以和男友商量后，最后还是决定买。” 芳芳的例子并不是特例，不少购房者因为这样的原因而出手买房。
连续几个月的楼市“小阳春”其根本原因在于定价的“回归理性”，利率降低、调控趋缓；政府托市等多种合力的共同作用力，另一方面，开发商也挖空心思，使出各种怪招顺应购房买涨不跌的心理需求。
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涨价将引发房产泡沫崩溃 价格崩溃概率超50%
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一边“喊涨” 一边“还可再商量”
尽管很多市民都希望等楼价再降一点才买，但三四月以来武汉楼市的热销和楼价的微涨还是打乱了这些市民的计划。王军从去年初开始看房，但看到楼盘都在跌，所以他一直没出手，希望等下降到“底部”再买。到了4月，他发现之前看的楼盘有的涨价了，有的好户型都卖了。所以，虽然房价比他早先看的楼还贵点，王军还是在某楼盘第二次推盘时买了房。
“在楼市中买涨不买跌的情况依然存在。”武昌某项目经理王辉说，很多市民看了大半年，去年最低点都不购买，而现在有点涨了却开始买了。据武汉房地产市场信息网显示，今年三四月武汉住宅商品房销量连续两月达1.1万多套。
王辉认为：“营销的秘诀只有一条，就是再一次树立买房者的信心。”这一过程，其实也就是开发商对购房者的“心理攻势”。他举例说，以前卖房子，可以提前预订，可以商量折扣。而他们项目的营销过程中，不打折、好房涨价。“给客户传出一个楼市回暖涨价、一房难求的信号。”
【业内观点】开发商涨价玩“火”有风险
顺应涨价 投放好楼层、好户型
顺应涨价 投放好楼层、好户型
“市场竞争激烈，这市场刚好点，谁敢涨价啊。”记者在采访中，不少开发商如此表示。武昌中心楼盘一开发商告诉记者，现在没有谁敢随意涨价将客户推向竞争楼盘。而所谓的涨价，只不过是把更好楼层、更好景观朝向的房源拿出来投放市场。
采访中，不少开发商坦诚表示，都在使用“涨价”的方式刺激购房者出手，但为了不打击购房者的购买积极性，在涨价的同时，都拿出更好的户型来卖。而事实上，楼盘的整体均价并未上涨。
中国指数研究院华中分院李国政认为，现在的开发商整体来说很理性，在经历了2008年，基本上不会乱涨价。
“目前看来，市场所认为的上涨或者是开发商人为制造的上涨，应该属于结构型上涨。”李国政告诉记者，在他们所做的调研中，很多开发商为了平衡市场“需要涨”和“不能涨”这两者的关系，一般都采用的是拿出优质、价格相对较高的房源投放市场，造成“涨价”现象。“很多楼盘的整体均价基本没什么变化。”李国政说，这种结构型价格的上涨，在他们看来，并不能称为“涨价”。
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开发商又捂盘 “少量频推”营造紧俏状态
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个案提价 盛传楼市在大涨
近期楼市最突出的表现是成交量大涨。相对于成交量来讲，价格涨幅反而不太明显。
“楼市并未进入实质性的涨价，从每周的楼市数据完全可以体现出来。”某研究中心相关负责人如此认为。据统计，4月份，武汉楼市成交均价为5433元/平方米；3月成交均价为5315元/平方米；2月成交均价为5390元/平方米。而最新的数据显示，5月第一周，武汉楼市成交均价为5493元/平方米，5月第二周成交均价为5525元/平方米。楼市价格的涨跌幅度一直保持在2%左右。与此同时，楼市销量也保持着一定的稳定性。4月销售总套数7127套；3月销售总套数6614套；5月第二周销售套数1636套，第一周销售套数1517套。
“每个月、每周的价格变化，都呈现结构型变化，而总体上来看，并未有明显涨幅。”据该研究人士介绍，在他们统计的数据中，如果有高端楼盘降价而拉动销售，当周的价格就被整体拉高，呈现上涨趋势；再如有郊区楼盘低价入市拉高当周的销售总量，楼市总体价格就被拉低，当周的总体价格就呈现下降趋势。但根据该研究中心监测的数据来看，80%的楼盘是保持稳定的价格，成交急速上升，20%当中有10%确实是真正的涨价，而有10%还在降价，每个楼盘根据个案和区域的不同，表现出来的价格趋势也就不同。
该研究中心负责人表示，从涨幅来看，涨幅比较大依然是个案，大多楼盘微涨或不涨。据该人士分析，有部分楼盘只是小幅度的上涨，当开发商发现微涨以后仍然有购买力的支撑，房价肯定会有上涨的动力，但这种上涨的速度不会快。“每个开发商都清楚提价对于他们风险有多大。”
【卖方心态】真促销 假涨价 存量房是最大威胁
开发商喊涨 其实一直不敢涨
开发商喊涨 其实一直不敢涨
完全没有未涨价楼盘也不可能，据记者调查，也有部分楼盘根据自己不同的情况作了价格上的调整，虽幅度不大，但情况却各有不同。
与存量房销售压力大、价格不敢涨明显不同的是，近期推出的一批涨价楼盘一般属于热销楼盘和新盘，这些楼盘涨价的原因是认购的人多，新货一推出就被抢光，所以考虑涨价。
有的项目在推出价格较高、位置较好的优质房源后，销售情况依然火爆，开发商肯定会考虑整体涨价，就是真正的涨。但据记者了解，这种涨价，开发商基本将均价的涨幅控制在5%以内，而不是大幅度的涨价。
第三种情况是自去年以来很多开发商没有新开楼盘，现在大量的成交使他们的库存和存货减少。因为手上没有货，新的楼盘还未跟上，这可能会导致一种涨价的行为。与此同时，这也跟他们的任务量有关。比如今年一年某开发商的任务是400 套房子，现在已经卖了300套，开发商肯定会通过调整价格和销售速度保持利润。
最后一种就是楼盘“低开高走”的策略导致再次开盘的房源价格较最先开盘的房源要高。很多楼盘第一期开盘采用低价策略吸引客户，随后，为树立买房人信心、迎合“追涨”心理，会慢慢提高房价。
堆积的存量房是最大的“威胁”
市场上巨量的存量房是开发商涨价最大的“威胁”。“同行没有几个会傻到去涨价的。我涨价了，别人不涨，等于我把客户送给了他们。而竞争对手利用地价甩掉了存货，回笼了资金，抢占了市场占有率，那我岂不是死路一条？”其实，大部分开发商深知涨价给他们会带来怎样的风险。不过，为了借“涨价”造势，开发商摸索出自己的一套策略。
在同一个小区，每一栋楼会因为朝向、位置、景观的不同而形成不同的价格。“朝向、景观、位置好的楼栋肯定贵于相对较差的楼栋。”汉口一楼盘的营销经理告诉记者，降价非常厉害的时期，一般都把最差的楼栋拿出来销售，而现在的涨价，也不过是把好楼栋拿出来销售而已。而此方法同样适用于不同朝向、不同楼层、不同视野的房源上。“同一楼栋的房源楼层高景观好的，价格比较高在售，而之前楼层低的景观差价格低的已经卖完了，这只能说价格高的房源在售，但是不代表这种栋楼的均价涨了。”
“原来卖的是毛坯房，现在卖的是精装修，价格看似涨了，但有的户型还跌了。”在采访中，一个项目总监给记者介绍他们楼盘的情况。这是一个刚刚开盘的项目，前期由于定位和价格问题，一直卖得不好，而在经过调研定位后，他们将项目重新包装上市，而原来的毛坯房被精装修房取而代之。他们给记者算了个账，此前该项目单价为4800元，而改成精装修以后，单价上升为5400元。“如果我们按800元/平方米的装修标准来算的话，我们的单价还下降了200元。”该总监说道。
【深度思考】别把“涨价心理学”玩过了头
通宵排队、千人摇号、百套房开盘售罄，这样的故事已经不再是传说，而是楼市真实的案例，人们也许难以置信：前三个月还在预测“何时到底”，如今我们似乎已经实现了触底反弹，前四个月武汉商品房成交套数远超去年同期，甚至超过2008年总量的六成，毋庸置疑，在价格稳中略降的背景下，楼市回暖货真价实。
项目销售火爆，让开发商又惊又喜。既然是市场经济，房子卖得好，也就有人寻思要涨价了。心动不如行动，个别项目涨价已经是不争的事实，随之而来的便是对冒天下之大不韪涨价者的一片声讨，从宏观经济、存量消化、需求支撑、拉动就业等诸多方面，都可以充分论证出一个真理：开发商不能涨也不应该涨。
未必如此。“劝降派”的立论基础多建立于理性分析，前提条件是购房者都会理性选择出手。而现实生活却往往事与愿违，2007年那一波恐慌性购房潮也可作为反证。最近两个月，武汉楼市排行榜前十名的销量基本都能占全市销量的30％以上，而仔细看看这些少数派，除了品牌实力、市场回暖等宏观环境外，项目本身性价比和营销技巧也是项目成败的关键因素，许多成功的案例都有“强势”的地方。
“信心比黄金更重要”，楼市营销的秘诀在于，怎样为客户树立信心。尤其在整个市场下行周期，殊为不易。这一过程，其实也就是开发商对消费者的“心理攻势”。多个楼盘价格出现小幅回升，与其说开发商是为了赚取高额利润，不如说是在用这种方式进行“心理战”。顾客都是“买涨不买跌”的，“很多项目卖不动，是因为你的价格一天比一天低，买房人自然会远观而不掏钱。
从房产营销的角度说，涨价有时是必须的，但涨价一定要有理由。项目“低开高走”是开发商通常会采取的做法，因为房子价格小幅度的上升比较容易聚集客户信心。有开发商总结的经验是，大幅涨价绝对不行，每次上涨的幅度一定要控制在3％以内，既能达到吸引客户目的，又不至于吓跑意向客户。也有在价格不变的情况下，通过策略性安排达到同样目的，如以前卖房可以提前预订，可以商量折扣，现在就坚持不打一分钱折扣，不提前留房，给客户传达房源紧俏的印象，人为造成一种强势。这种强势营销，就连武汉街头的绿豆糕门店都深谙此道，绿豆糕好是好，但加上人为制造的热销景象，便能让更多的消费者心甘情愿地加入排队行列。
所不同的是，项目营销的强势热销印象形成，则必须抓住时机，快速出货，这也是不少项目开盘即光的根本原因。把握尺度是关键，否则，强势和涨价激起客户逆反心理，那就得不偿失了。无论是“强势”还是“速度”，本质上都是开发商利用客户的急切心理，主动争夺话语权的一种博弈。当然，这也不是谁都有本钱玩的，重要的是房子的品质高，性价比够高，否则客户是不会轻易出手的。不过话说回来，目前的市场下，开发商应该充分意识到，涨价有风险，卖房须谨慎，心理战不能玩过头了。