标题：香港“投房客”卷土重来 投资高端楼盘最保险

　　香港“投房客”卷土重来“很多外国富豪来买我们的别墅，其中据说还有中东的王室。”5月，一场外资来京购房的热潮似乎愈演愈烈，多个高端楼盘对外宣称外资购房比例明显增加。在记者调查过程中，京东某千万元级别墅开发商说道。

　　此前，北京市建委等9家单位联合发文规定，2009年暂停执行“限外令”。此举是否真能唤醒大批海外购买力？多位资深业内人士向《投资者报》表示：海外购房者大肆涌入尚难判定，但香港人在内地购房的意愿已经明显增加。

　　“在‘限外令’之前，香港人是外资购房主力，能占6成以上，如今这部分购买力的确复苏了，不过出手仍很谨慎。”一位香港开发商如是说。

　　高端楼盘最保险

　　21世纪初在北京楼市“呛过水”的香港人，现在又卷土重来。

　　“对楼市走势更为敏感的香港投资客开始进入，尤其是高端商务区周边及品质较高的高档楼盘，更吸引其追逐。”长江实业(95.8,0.15,0.16%)地产投资有限公司董事郭子威告诉记者。

　　“五一”期间，位于中央别墅区的“誉天下”迎来了由120多位香港人组成的看房团。随后两周内，有30套房子被香港人买走。

　　对于这批买家的投资心理，同为香港人的郭子威分析：“‘限外令’的放宽，让看好内地房地产投资的香港人有机会出手。他们计算后发现，‘誉天下’出租的月投资回报率可达5%-7%，买房纯属投资。”

　　林华岑是典型的香港“投房客”。“香港楼价偏高，增长空间不大。”林华岑认为，相对香港和上海，北京高端住宅价格更加“实在”。

　　基于人民币升值预期，还有内地生意的兴旺，他开始关注内地投资时机。2005年底他专门在北京朝阳公园附近的“棕榈泉”租了一个月房子来考察北京楼市。随后，他在国兴观湖国际（查看地图）花280多万元买了一套170多平方米的房子，不久后人民币升值，“等于马上赚了几个点”。

　　林华岑也正在向他投资圈里的朋友宣扬，不怕贵，就怕不贵。林华岑的逻辑是，买高端楼盘最保险，至于房价高低却并不是第一要考虑的因素。当时，一些熟悉北京市场的香港朋友都觉得他买贵了，盈利空间变得很小。不过，泛海国际居住区（查看地图）当年这套只按16000元/平方米购买的房子，至今仍保持着超过50%以上的回报，而且随时可以脱手套现。

　　后来，由于“限外令”的原因，林华岑没有再涉足内地房地产市场。

　　不过现在，放宽“限外令”的政策使得他再次涉足北京楼市。这次，他看中的就是“誉天下”。花500多万买一套别墅，林华岑觉得很值。“开发商的代租服务，使得物业的投资回报得以保证。”

　　北京东隆房地产开发有限公司总经理胡宇宙说：“香港部分投资者对北京房地产市场发展趋势仍然长期看好，一旦出现投资机会便会及时入市。由于这些投资者具备一定的房地产投资经验，对市场的判断有一定的前瞻性，较一般购房者也更为理性。”

　　“从长远来看，高端物业的供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，高端物业便具有很强的议价能力。所以，香港人更钟情于高端物业。”胡宇宙分析。

　　“港式”投房术

　　在北京工作已经达10年的香港人刘成志是某上市公司房企的高管。1999年刚来北京之时，进入了一家香港房地产企业。当时，由公司安排房子居住。

　　2005年，抱着需要在北京常住的理念，他在“逸翠园（查看地图）（查看地图）”购买了一套140平方米左右的房子，每平方米价格8000元，但没有入住。

　　之后没多久，刘成志跳槽去了现在的公司。没有了房补的他，只得租房住。购买的房子也一直没有入住。今年4月份，将房子装修后，他以13000元／平方米的价格出手。除去装修费用，净赚50%。“准备买套更大的房子来提升生活品质，我最近一直都在关注新房。当然，自住的同时抱着投资理念。”

　　刘成志告诉记者：“香港人在北京很喜欢的区域是朝阳公园区域、丽都区域等，就像朝阳公园区域，当年购买的香港人占了50%。”

　　他认为：“从历次房价涨跌的过程中可以看出，投资需求经常出现在房价上升的初期，随着房价涨幅的增加，投资需求的比例也在逐渐放大。”

　　不过，只有房价达到刘成志的心理价位，他才会出手。“朝阳公园区域的合理价位是每平方米1.8万元-2万元，丽都区域是每平方米1.5万元-1.6万元。”

　　选定上述两个区域的楼盘之后，刘成志决心再细致考察一番。多年买房投资及开发经验告诉自己：“在高档物业领域投资出手，不仅地段本身保证了回报以及风险降低，而且，潜在的外资接盘可能，也确保了自己的投资很难贬值。”

　　“外资一般买整栋物业，而不买零散房产，但是对同类物业的整栋收购，尤其是同物业类型或者同区域的房产，往往会抬升自己物业价值，降低风险及脱手时的套现难度。”刘成志说。