标题：回暖不“减压” 十大标杆房企受制海外债

由于国外市场仍然缺乏流动性，能提供的再融资机会已经不大，而国内开发商偿还这些债务的融资渠道却有限。

　　“在2009年和2010年，许多开发商的国外债务都即将到期，而国外债权人提供再融资的机会已经不大，他们都将因此面临巨大的偿债压力。”穆迪提供给观点地产新媒体的一份研究报告显示，包括碧桂园、绿城、合生创展在内的10家标杆性房企的评级展望为负面，穆迪认为，这些房企的信用状况均受运营不确定性和流动性风险的影响。

房价受压

　　穆迪在研究报告中认为，销售放缓、房价下降和进取的土地收购所造成的流动性紧缩，以及为偿还国外债务的再融资需要增加，仍然是目前中国房地产开发商面对的主要挑战。

　　穆迪虽然承认了内地房地产成交量在2009年1月和2月有所上升的现实，但同时又认为，大部分的销量上升均是由于房价折让所致，如果加上目前和未来的大量供应，预期近期销售量的上升并不会为开发商的盈利带来持续改善。

　　穆迪在研究报告中披露的一份国内房价走势图显示，自2008年第2季起，国内主要城市的房价均已呈下降趋势。其中同比去年跌幅最大的是广州和深圳等华南城市，这些城市的房价自2007年第4季起开始下降，主要的原因在于政府针对过热的房地产市场采取了收紧的调控措施，打击过度投机活动。“房价的下跌将削弱大部分国内开发商的2009年盈利。”穆迪表示。

　　鉴于此，穆迪对国内房市的一个基本判断是：在不明朗的经济前景下，房地产价格将持续受到压力，待售住房存货仍然偏高。而近期成交量的回升不一定可以持续。

　　在近半年以来跟踪的13家标杆性房企中，穆迪将碧桂园、世茂、路劲基建、沿海绿色家园、合生创展、绿城、中新地产等10大房企的评级均为负面展望，穆迪认为这些房企的信用状况均受运营不确定性和流动性风险的影响。

海外负债

事实上，除了对销售和盈利前景的担忧之外，穆迪认为即将到来的偿债高峰期恐怕才是压制各大房企发展的根本所在。

　　“许多受评发行人的资产负债表流动性及财务状况仍然疲弱，特别是仍须要在2009年支付庞大土地金的开发商。在2009年和2010年，不少受评国内房地产开发商均存在庞大的再融资需要，特别是须要偿还国外债的开发商，情况尤其严峻。”穆迪指出。

　　此前，鉴于投资者持有的卖回权将在2009年6月到期，穆迪持负面展望的中新地产已经提出了重大折让的收购要约，以购回其可转换债券，避免公司违约。

　　穆迪提供的数据显示，截止2008年上半年，其所跟踪的13家标杆性房企的总现金持有量减少了23%，而在下半年，这个数据再次下降了13%。

　　“虽然近期信用贷款的增加纾解了开发商的部分现金流压力，不少开发商的资产负债表流动性仍然紧绌，特别是须要在未来12-18个月支付巨额土地金的开发商，因为国内银行贷款不能用于支付土地金。”穆迪表示。

　　一个显而易见的事实是，近期绿城中国获得了大笔银行信贷额度，其所持有的现金大部分也并非归入“受限制”一类，但部分现金在指定项目完成前却不得随意调动，因此并非所有的现金均可供绿城自由使用。

　　穆迪称，在2009年和2010年，许多开发商的国外债务都即将到期，但由于国外市场仍然缺乏流动性，能提供的再融资机会已经不大，而国内开发商偿还这些债务的融资渠道却有限。

　　这些即将到期的债务包括雅居乐一笔即将在2010年6月到期的2亿美元汇丰银团贷款、绿城中国一笔将在2010年5月到期的23.1亿元零息可转换债券、合生创展一笔将在2010年2月到期的18.3亿元零息可转换债券，还有中新地产一笔将在2009年6月到期的5.79亿港元零息可转换债。目前上述即将到期的国外债务均分别还有2亿美元、3.39亿美元、2.68亿美元、7400万美元未能偿还。

　　“针对大量债务即将到期偿还的问题，部分开发商可能会把握今年股价大幅反弹的机会配股募资，降价促销，或减少土地持有量和其他资产。”穆迪分析认为。

　　虽然第一季度以来，国内银行信贷资金猛增，政府也已经释放出了放宽房贷政策为市场注入流动性的积极信号，但穆迪却称，庞大的国内贷款可能将给上述负债企业带来更大的从属风险。

　　穆迪提供的一份研究图表显示，目前融资欲望最强烈的企业为中国地产集团和中新地产，但目前它们的融资能力却处于最低一级的水平。此外，绿城中国、合生创展、碧桂园亦有强烈的融资需求，但其融资能力依然不乐观。