标题：京沪10项目 潘石屹“曝光”抄底目标

SOHO中国将竞拍8幅位于北京以及2幅位于上海的商业地块，楼面面积分别达225万及60万平方米，估计最多买入3-4幅。

　　SOHO中国CFO王少剑在一个分析员会议上透露，公司将竞拍8幅位于北京以及2幅位于上海的商业地块，楼面面积分别达225万及60万平方米，估计最多买入3-4幅。

　　十项目

SOHO中国在5月27日宣布发行5年期可换股债券，而分析员会议正是为SOHO中国能够顺利募集资金而召开的。

　　根据资料，SOHO中国本次发行的可转债息率3.75%，债券的本金总额为28亿港元，到期日为2014年7月2日，集资净额为27.4亿港元，换股价为每股5.88港元。

　　香港一位资深券商房地产行业分析师向观点地产新媒体透露，在此次分析员会议上，SOHO中国阐述了发行可转债的目的：在北京及上海参与土地拍卖。

　　这也验证了潘石屹在SOHO中国2008年年报主席报告中的表态——潘石屹说，在过去的大半年时间里，SOHO中国没有购进过一块土地和一个项目，公司从“少动作”转向“不动作”。但是，“SOHO中国将在新的一年，用我们所拥有的现金和银行提供的兼并贷款，在北京和上海市场全力抄底。”

　　上述券商分析师表示，SOHO中国还表示，和摩根斯坦利关于上海东海广场的谈判并未像外界所想象的那样深入。此外，SOHO中国还称，现阶段还有其他的烂尾楼项目在洽谈。

　　此外，SOHO中国还在该会议上表示，未来新购入的项目，约10-20%的物业是保留作收租用途，估计租金回报达10%，其它的80-90%物业是出售。

　　对此，易居中国分析师薛建雄在接受观点地产新媒体采访时表示，由于商业地产的低迷，今年商业地块的招拍挂竞争将不会有住宅用地那么激烈。而且，商业用地往往处于老城区，面临着动迁问题，很多情况下是前期开发商出资帮助政府进行动迁，如果SOHO中国已经有计划在上海招拍挂市场上拿地，很可能SOHO中国已经在和政府进行合作了。

　　不缺钱

　　SOHO中国在年报中表示，全球经济危机给SOHO中国创造了可以低价获取最繁华地段的百年不遇的机会。他认为，现在回头来看，2008年的全国土地价格走势，也证实了SOHO中国08年“冬眠战略”的正确。从整体来看，08年全国土地资产的平均价格下降了50%，这就意味着，在2008年，任何购买土地资产的交易在年底看来，都是一个错误。

　　实际上，截至去年年底，SOHO中国手头现金逾99亿元，加上今年通过中行获得100亿元授信，公司有近200亿元。再加上此次发行可转债募集的资金，其用以抄底的子弹将达到220多亿。

　　此外，在前门项目的周转中，SOHO中国省下了原计划投入的54亿资金。

　　外界认为，SOHO中国现在已经有非常充裕的现金，为什么还要发可转债？潘石屹在近日的网聊中回到，这是公司发展战略中的一部分，主要是着眼于长远，而不是简单地去考虑公司目前的资金链。

　　潘石屹称，今后一段时期（也许是一、两年时间）对SOHO中国来说，是千载难逢的好机会：最近地方政府因财政收入的下降，会推出一些很好的土地进行“招拍挂”；一些基金、房地产商因资金紧张，需要抛售项目。这正是SOHO中国进货的好时机。

　　拍地忙

　　事实上，SOHO中国如果参与北京8块商业地的竞拍，在符合SOHO中国标准的商业地块本已不多的情况下，意味着其几乎将是“每拍必到”。

　　而潘石屹在北京将参加哪8块地的竞拍？

　　观点地产新媒体就此采访SOHO中国相关人士，尚未获得回应，但至少广渠门15号地应该已经在SOHO中国的计划之内了。

　　北京一位业内人士向观点地产新媒体透露，SOHO中国已经购买了广渠门15号地的标书。而SOHO中国在上海参与招拍挂的目标更可能在浦东新区之内。

　　根据潘石屹近日的网聊谈话显示，此前SOHO中国专注发展北京商业项目，上海是其跨出北京的第一步，目标是浦东已建或在建收购项目。

　　潘石屹认为，浦东的城市配套很好，但欠缺人气，原因是目前写字楼主要定位世界500强企业，缺乏写字楼为中小企业服务，SOHO中国正打算收购现有项目改造成中小企业的写字楼，直接购入土地发展反而不是公司首选。