标题：徽湖：北京楼市将成为富人游戏

徽湖

09年上半年已接近尾声，楼市的表现可谓喜忧参半。喜的是成交量出现反弹，忧的是开发商“好了伤疤忘了疼”，在房地产尚未走出低谷时，选择逆市涨价无疑自断后路，但从目前的情况来看，开发商要一条路走到黑，誓死不归。对于开发商来说，除非房价降到位，否则很难取得销售佳绩，因此还不如坚守高房价的阵地。

而对于购房者来说，需求来源非常复杂，对于收入一般的自住型客户来说，可能会继续选择观望，而对于那些坚信通胀即将到来的高收入阶层人士来说，购买房产防止货币资产贬值也许是一个不错的办法。在笔者看来，京城下半年楼市将呈现一下8个方面的发展趋势。

1.通货膨胀预期将成为开发商推高房价的最大本钱。由于全球性货币宽松政策，尤其是中国的4万亿投资，进入实体产业的资金有限，相反大部分的资金涌入到楼市和股市，这其中还包括一些海外财团，他们的首选投资目标就是北京、上海这样有投资潜力的“金融避风港。”因此精明的开发商在下半年，一定会大做“通胀背景下，房地产是最佳投资品”的文章，并且为以此为契机，大肆涨价。

2.楼市的需求呈现两级分化。楼市将呈现“哑铃性”的需求结构，那就是高总价、高端的别墅产品和低端、低总价的小户型产品畅销，而两边都不靠的中端产品将继续呈现低迷态势。高端产品的客户主要来源于全国各地的投资客、外国商业机构和投资公司等；而低端产品则是那些需求刚性最强的自住型客户，其中北京新移民、高校毕业生及拆迁户为主要购买对象；

3.银行成为房价上涨火上浇油。在宽松货币政策背景下，商业银行手中积累了大量的货币，而对于银行来说，开发贷款和个人房贷依旧是他们最佳商品，因此近日不断接到银行界朋友的电话，要商量个人房贷、个人抵押贷款事宜，受到银行这种高规格接待在08年是前所未有的。银行房贷一旦放松，无疑将成为房价上涨的一大重要推力。

4.民生压力将进一步增大。虽然楼市经过1年多的调整，但这么长调整时间，中低收入阶层并未从中得到任何实质性的好处，相反一些高收入人士却收获了抄底购房的机会。随着市场的回暖和房价的回升，买不起房的人继续买不起房，因此房地产的民生问题将在下半年愈加突出。经验和事实证明，任何一个国家都不可能依靠商品房来解决全体国民的住房问题，因此保障住房的全面落实迫在眉睫，否则因为高房价引发的社会问题将层出不穷；

5.地方政府将千方百计加强房地产对GDP的拉动作用。自从楼市进入调整期后，除了开发商日子难过意外，还有比开发商更着急的，这个人就是地方政府。楼市这个发动机一“熄火”很多靠“土地财政”的地方政府经济也跟着哑火。土地出让金和房地产契税收入骤然减少，中央下达的保8目标必须完成。因此可以预见，在下半年，各地的地方政府还会在房地产上做文章，他们的目标有三：一是加大卖地速度，多卖地，卖高价地；二是千方百计提高商品房销售量；三是鼓励加大招商引资阶段，鼓励开发商加大投资力度；

6.北京商品房将成为富人的游戏。一套普通的商品房，价格动辄上百万，在经济危机的打击下，这些房屋正在远离普通人的视线，相反在通胀预期下，国内外的富人和机构将纷纷成为京城商品房的追逐者，富人其实并不缺少房子，而真正需要房子的人只能望房长叹。富人为孩子上学可以买5套房，富人为“二奶”可以一掷千金买公寓。而普通人，要么寄人篱下，要么选择做一辈子的房奴；

7.四类房产将热销。下面四种房产将成为下半年最热销的产品：一是教育地产，这些项目都和北京的中小学名校联姻，买了房子孩子就能上好学校；二是北京的三大别墅区：京昌高速路、温榆河和香山别墅区，这是投资客的首选；三是北京CBD、金融街[10.82 -2.52%]和中关村[5.72 -1.38%]核心区的高档公寓产品；四是北京3环内总价在120万以下二手房；

8.小产权房继续“春风吹又生”。虽然小产权房屡次被查封和禁止，但是其和小草一样具有顽强的生命力，在高房价的“春风”下是野火烧不尽的。随着北京小产权的追查权下放到乡、镇政府，这等于给了小产权喘息的机会。本周日，笔者走访了昌平和房山的几个小产权售楼处，令人惊讶的是，几个月前还冷冷清清的售楼处现在已经人满为患了。