标题：资本金比例下调15% 房地产投资信心将会增强

5月27日,国务院公布固定资产投资项目资本金比例的调整结果,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15%,由35%下调至20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

消息公布一周来,引起了四川地产界的热烈关注。成都天祥房产总经理晏学剑等开发商明确对本报记者表示,房产投资信心将会大大增强,并开始看好楼市前景;西南财大教授、经济学家郭元晞等学者认为,这一政策降低了房地产融资门槛,意味着银行将加大对房地产业的信贷支持力度,这对各个开发商尤其是对中小房地产企业来说,是一个大大的利好消息;而部分房地产研究专家则表示,这一政策有可能推动楼市复苏,乃至房价反弹。

固定资产投资项目资本金比例的调整,究竟会对楼市产生何种影响?本报记者在第一时间进行了调查和采访。

下调资本金比例楼市调控政策触底?

次资本金比例下调,被视为经济下行周期中的重大宏观调控举措,有人士甚至称之为“新一轮刺激方案”,核心用意在于刺激经济增长,预计将刺激银行信贷在今后几个月有相对强劲的增长。据兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委等测算,总体项目资本金比例每下调1个百分点,可为地方项目投资节约1700亿元资本金投入,为全社会节约2200亿元资本金投入。此次资本金比例下调15%,按现行的资本金比例有望带动1.5万亿元的投资。

2007年“9.27房贷新政”出台,开发商信贷难度急剧加大,加之国际性金融风暴的冲击,房地产市场急剧降温,房价和土地价格双双下跌,政府税收也开始下降,许多地方政府及开发商的资金日趋捉襟见肘,这次下调普通商品房项目资本金比例,使房地产再投资的门槛降低,这对开发商和地方政府来说,简直是雪中送炭。西南财大教授、经

济学家郭元晞在接受本报记者采访时表示,这一政策降低了房地产融资门槛,意味着银行将加大对房地产业的信贷支持力度,这对各个开发商尤其是对中小房地产企业来说,是一个大大的利好消息,近期地产股上涨就是一个很好的说明。

自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来,这次调整是13年来首次下调资本金比例,更有研究人士就此认为,针对楼市的政策调控已经持续几年,以往都是只收不放,此次资本金比例下调,至少意味着近一个时期,不会再有调控楼市的政策出台。成都天祥房产总经理晏学剑接受采访时认为,普通商品房项目资本金比例下调,实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”,自有资金比例降低后,也就意味着开发商的贷款门槛更低,可以用更少的资金贷到更多的贷款,从而增强对房地产业的信心。

降低融资门槛刺激商品房供应?

房地产业一直是国家调控重点,项目资本金比例的控制一直是遏制楼市过热的关键“按钮”之一。2008年下半年以来,尽管信贷增长较快,银行对房地产的信贷还是很谨慎,房地产全行业资金紧张的局面没有得到根本改善。为何这次又大幅降低投融资门槛?

成都市房地产发展研究中心主任黎光成认为,去年房地产销售艰难,开发融资也很困难,导致开发商投资热情下降,今年各地新开工项目明显减少,意味着今后可能出现供不应求的状况,从而导致新一轮房价上涨。投资回落的背后,是不少开发商资金压力大,不得不“拆东墙补西墙”,有的开发商甚至“主动违约”放弃拍卖土地,不惜放弃几千万元的竞拍保证金。另一方面,今年一季度迎来“小阳春”,存量房销售加快,供应不足问题也开始显露。

国家统计局发布的数据显示,今年1至3月,全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,比去年同期回落28.2个百分点。其中,商品住宅完成投资3422亿元,比

去年同期回落31.5个百分点。此外,一季度全国房地产开发商购置土地4742万平方米,同比下降40.1%;完成土地开发面积5223万平方米,同比下降11.3%。在分析人士看来,这一变动释放出信贷政策调整的信号,对房

地产开发投资及商品房供应的增加都有积极意义,将促使开发商积极投资开发新项目,增加保障性住房和普通商品住房的供应,这也是抑制房价过高的手段之一,这对年内的经济复苏也将有提振作用,可谓“一箭双雕”。

投融资门槛降低房贷风险仍可控?

普通商品项目资本金比例下调,固然解了开发商资金之渴,但会不会加大银行贷款风险?一位不愿透露姓名的银行界人士表示,资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。国务院“5·27”通知明确要求:“金融机构在提供信贷支持和服务时,要坚持独立审贷,自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。”据权威人士透露,持续监测表明,房贷质量总体比较平稳,风险总体可控,商业银行可根据不同房地产开发企业的资质、信用状况,具体把握。

四川大学经济学院教授杨文武表示,根据国家规定,投资项目必须首先落实资本金才能进行建设,项目资本金高低其实是企业实力的体现,也是确保顺利建设完工的一大保障。降低资本金比例就是降低了融资门槛,人为地在增加投资开发项目,如果房地产销售不能持续回升,中途停工甚至烂尾,最终就会造成银行信贷风险。