标题：内外资投行集体唱多:楼市强势复苏 真实还是幻象?
在此背景下，A股和港股房地产板块走出了一波凌厉的上攻态势。从5月第一个交易日开始至今，A股房地产（申万）指数累计升幅近20%，恒生地产建筑行业指数累计升幅超过25%，远高于同期大盘的涨幅。
十余份机构研究报告认为，“一线开发商去库存化进程已接近尾声，短期内突出的供需矛盾将助推房价上涨，而土地市场升温和新开工增加将明显改善房地产投资，行业景气度有望走出低谷。”
业内专家指出，抛开投行、机构集体唱多的利益驱动，房地产业调整的阶段性底部已经确立。至于全国房地产市场回暖能否持续，行业景气能否重回上升通道？乐观的看法正在占据“上风”。开发商虽然表态“谨慎”，但实际的行动却在印证复苏的趋势。
不过，房价和地产股股价大幅上涨也在加剧市场对于泡沫的担忧。在通胀预期下，楼市投资性需求正在抬头；而低利率在很大程度上透支了未来的购买力。如果房价上涨导致自住消费型需求退场，那么楼市复苏会不会成为“空中楼阁”？
刚性需求是否会萎缩
5月以来，瑞银、花旗、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、野村证券等国际大行纷纷发布研究报告，看好中国房地产。而他们立论的基础，无一例外都是“刚性需求释放带来成交量强劲回升，并预计这一趋势将持续”。野村最新报告便认为，内地房产市场会继续强劲，预期2010年成交量升至7.4亿平方米的纪录高位。
无独有偶，中金、申万、国信等国内投行和证券研究机构也一致唱多房地产业。他们认为，地产行业在需求旺盛、政策扶持而供给难以有效释放，因此下年底见底回升较为确定。
但从重点城市最近的销售数据看，楼市已开始呈现“疲态”。北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落，距离4月份的高点已下降10%-20%。这被空方人士看成是累积的刚性需求逐步释放殆尽的结果。
所谓的刚性需求，是否真的如机构报告所预期的那样，能持续释放，并给房地产业带来复苏的原动力？
申银万国江征雁也指出，我国房地产需求每年能保持在一个比较稳定的水平。目前，我国“大城市化”仍在进行，大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快，从而带来新增住房需求。一线城市常住人口近五年的复合增长率，除广州略低为1.3%外，其它三个城市都在2%以上。另外，政府推动的拆迁带来大量刚性需求，且在一线城市，而这部分需求有较强购买力。
从短期看，地产专家认为，累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落，除了涨价因素以外，开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支，可能造成交量大大低于均衡状态；同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费，这依然值得警惕。
房价泡沫是否在膨胀
按照行业复苏的逻辑，交易活跃必然带来价格上涨。高盛预计，预期2011及2012年中国楼价将每年上升10%；摩根士丹利预料未来12个月，楼价升幅在5%-10%，尤其是一二线城市的房价升幅更大；野村证券的报告更为乐观，预计今明两年中国楼价有10%－15%的升幅。
“2008年的调整，主要城市房价下调有限。北京等一线城市与2007年的高点相比，房价也就降了20%左右。现在又涨回去了。”一位从事新房代-理的资深经理告诉中国证券报记者。他认为，降息带来的购房成本下降，很大程度上已经被地产商的提价所取代。
那么，在目前的价格水平上，开发商进一步提价，是否意味着房价泡沫正在越吹越大？而未来泡沫破裂的风险是否也在集聚？
摩根士丹利首席经济学家王庆认为，中国家庭收入增长整体强劲，预计这种增长趋势在可预见的未来仍将保持不变。而相对购买力（房价相对于家庭收入）在2008年得到显著改善。而抵押贷款利率大幅下降也在提升住房购买力。目前第一套房抵押贷款的实际利率比2008年8月的水平低约250个基点，短时间内降息幅度巨大。
中金公司白宏炜认为，全国性地产泡沫并不明显，对中国大部分中小城市来说，价格水平并不是很高，而泡沫主要集中在主要的一二线城市。他预计，房价难以实现较为理想的调整，一线城市房价泡沫将维持。随着流动性的增强，主要城市房价泡沫可能进一步加大。
但建设银行一位信贷经理向中国证券报记者透露他的担忧，“四五年前，个人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到15年、20年；而现在，普遍是20年以上，30年的也不在少数。房价如果继续上涨，很多刚性需求群体已无法通过延长还款期限买得起房了。”
显然，个人买房的“杠杆”已明显放大，月供的压力也已大幅增加。而且，目前是低利率环境。一旦经济复苏明确，通胀压力上升，宽松的货币政策将有所收紧，届时，购买力会随着利率的上升而削弱，前期因贷款宽松和利率低廉造成的房价泡沫，很可能出现破裂的风险。
政策调整是否还很远
“去年11月以来房地产市场的反弹，与政策刺激直接相关。在宏观经济确定性步入上升通道之前，调整宽松政策的可能性很小。”投行人士认为。但是，定量宽松的货币投放造成的通胀预期正在加强。而房价回归历史高位后的进一步上涨，也可能引起监管层的警惕。
在地产圈内，对调控的担忧已现端倪。“我们担心，明年政府对房地产的刺激政策有变，信贷政策可能收紧，届时市场将重回低迷。”首开集团一位投融资经理坦言。
联合证券鱼晋华认为，供求关系逆转造成房价温和上涨可以被市场接受，但在通胀预期下，更多投资性需求的释放将推动房价泡沫化，这也是政府所不愿看到的。而宽信贷和低利率金融环境的结束，将终结楼市的“好日子”。
那么，政策调整的时间还有多远？
国信证券方焱认为，房地产投资增速仍在低位徘徊，因此后市行业政策仍有望“偏暖”。申万最新报告也认为，未来一两个月仍将是政策的“真空期”，在决策层无法确定经济出现明显回升趋势之前，房地产政策出现紧缩概率不大。
但也有业内人士指出，即将公布的5月份数据有望向好。城镇固定资产投资和房地产投资环比均呈增长趋势，1-5月城镇固定资产投资同比增长接近33%，而房地产开发投资完成额在9200亿元左右，同比增长约6.8%，比1-4月份提高近2个百分点。随着开发商信心的恢复，房地产投资增速有望进一步提升。如果房价上升过快，面临的政策风险将加大，其中抑制房价过快上涨的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭贷款利率水平等。
