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四五月份，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加速入市，高端物业销售明显活跃。记者调查发现，投资资本加速进入楼市，部分是通胀预期驱动所致。这也使得尚在“维稳”阶段的楼市面临更多考验。
楼市成交结构生变：投资性需求比重加大
今年前4个月，北京楼市成交量创下三年以来新高。上海楼市前5个月商品房成交量同比增长26%。而今年5月，杭州楼市成交量刷新历史纪录，高达10058套，而2007年6月创下的最高纪录也不过才6000多套。许多开发商自己也没想到，楼市的历史新高会在金融危机影响仍难预期的时候到来。
上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者，一二月份，前来买房的几乎全是自住者，关于投资者“连传闻都没有”；三四月份，开始接触到个别买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显增多。5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把这一楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。
这位开发商分析，三四月份上海经历了楼市成交的高峰，是去年被压抑的刚性需求与今年新增刚性需求叠加所致，不过这类需求到5月时已释放较多；上海5月楼市成交量依然不低于三四月份，说明“投资性需求已经明显增加”。
以投资者为目标人群的高端物业的成交在四五月份也开始“松动”。房地产顾问服务公司世邦魏理仕代-理的一高档公寓项目位于卢湾区济南路，共有现房20套，成交价为8万元/平方米左右。世邦魏理仕中国区高级董事陈炜介绍，该公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售出4套。
来自中房指数系统的数据显示，4月，全国各地高端住宅销量激增。4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅还分别只有16.9%、50.82%和36.11%；上海4月的别墅销售与供应比已达1.59∶1。易居中国分析师薛建雄认为，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善性需求有关，也与他们的投资行为密不可分。
投资性需求“回场”的同时，企业买地行为也逐步“复苏”。4月以来，各地土地流标率明显降低，开始出现高溢价土地，北京、上海、深圳、天津等城市，均出现溢价成交土地；金地、绿地、保利等大开发商频现土地交易市场。
通胀预期驱动因素明显
陈炜介绍，根据世邦魏理仕的统计，目前投资高端物业的主要有两类人群，一是私营业主，二是各行各业的高管，他们对经济形势都很敏感，眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”：“大家觉得，今年银行放贷大增，全世界都在不停地印钞票，万一出现通胀怎么办？国内有些地区楼市相对较好，可以成为一个避风港。”
陈炜的表述中包含了对国内楼市趋旺的两种解释：一是对中国经济率先转暖的信心，二是对通胀可能出现的担心。而后一种驱动力，需引起更多关注。
上海开发商谷文胜的一个朋友在江苏南通拥有一家橱柜厂，由于出口严重萎缩，去年下半年至今该企业一直处于困境。不久前，这位企业主关闭了工厂，手拿数千万元现金来上海全部买了房子。谷文胜说：“最近圈子里的朋友经常讨论，大家担心有可能出现通货膨胀，在这种情况下，还是买房子更安全。”民营资本对实体经济的投资相对谨慎，如此急切地投向楼市，可以看出已出现较强的通胀预期。
中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示，很难说房地产市场已经彻底回暖，一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀，“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。
国际经验显示，投资者为抵御通胀倾向于购买房产和硬通货。比如，楼市走高的同时，黄金市场也十分强劲。不少银行的黄金业务出现井喷行情，买卖总量激增，价格也持续上涨。
投资性需求过热会影响楼市调整
当前大量实体行业依然处于困境，宏观经济基本面依然面临大量不确定性，消费者的消费能力和消费预期依然没有根本改变，产业关联面极广、资金依赖度极高的房地产业为何逆势上行？
投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的“繁荣”。上海房价在3月份还有明显波动，进入四五月后则稳步回调。数据显示，5月11日至17日这一周，上海全市商品住宅成交均价涨至14106元/平方米，为今年春节以来新高。“小阳春”阶段降价留出的些许空间，几乎已被“填平”。来自上海多家二手房中介的数据则显示，进入5月，房屋成交周期由以往的2至4天拉长到5至7天，市场观望气氛加重。
北京楼市也呈现出较大波动。北京市房地产交易管理网截至5月30日的统计数据显示，北京5月共卖出新房(期房)13067套，比4月减少18.6%，这是北京新房成交量5个月以来首次环比下降。
分析人士指出，短时间内的“降而复升”会影响楼市健康调整，而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步累积。
经济学家郎咸平最近在自己的博客中说，实体经济发展之后的回暖才是真正的回暖，大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患。（记者:叶锋）