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一个判断在青忠贵头脑中越来越清晰:深圳土地市场基本复苏了。
作为地产思想者论坛组织秘书长,支撑他这一判断的是近期深圳多宗地块顺利出让的事实,并且均是高出底价许多而被心仪的开发商收入囊中。
饶有意味的是,深圳关内居住用地停止两年以来,本周三一地块首次出让。
市场人士分析,这正应了深圳市房地产研究中心副主任王锋的呼吁,深圳政府已开始转变思路,改变土地出让方式,尽量减少边远区域的土地出让,增多在配套成熟区域的土地出让,以便盘活存量土地,供应多了,房价自然就会下降。
政府催促开发商买地后6个月内动工
继4月份深圳居住用地拍卖“破冰”、龙岗回龙埔地块顺利并高价拍出后,6月2日,宝安三块捆绑用地拍卖更加兴旺,以更高的底价增幅被开发商买走。5日,宝安一航空配套居住用地也顺利成交。
上述地块都位于关外。不过,本周三,土地出让标的移到了关内。一块位于福田南园爱华路西侧的商住用地,成为今年深圳政府第四次挂牌出让的居住用地。
公开资料显示,这也是深圳自2007年6月28日来首次出让位于关内的居住用地。
根据市土地房产交易中心的公告,此次出让的宗地编号为B123—0001的改造项目(以下简称“改造项目”)是原来的锦龙新村,总用地面积为5763.45平方米。原建有6栋住宅楼,建筑面积11503.85平方米,共114户。现地面建筑物已全部拆除,现状为平地。在新规划指标里,这块用地计入容积率的总建筑面积为18500平方米,其中,住宅16040平方米,商业2200平方米,居委会120平方米,邮电所80平方米,公厕60平方米。根据要求,该地块建筑容积率≤3.2,建筑高度和层数为26层。
由于该地块为改造项目,福田区政府已委托相关单位与全部114户小业主以回迁方式签订了《拆迁补偿协议》,补偿部分的性质为120套,建筑面积12863.87平方米。其余住宅部分3176.13平方米及商业部分2200平方米建筑面积的权益由竞得的开发商享有。
记者注意到,本次地块拍卖与以往有不同之处。此次公告规定,竞得人须按《深圳市规划局准予行政许可决定书》已批准的项目建筑设计方案进行建设,且承担全部建设费用。并且,政府也确定了开工期限,该项目需在2009年10月份前领取施工许可证并开工建设,建设周期为30个月,自取得施工许可证之日起计。
业内人士向记者分析,这是深圳出让土地以来规定开工时间最快的一次,从6月份拿到土地之后要求10月份动工的时间间隔太短。这块地位置条件一般,且限制条件太多,连设计方案都做好了,估计是已经有开发商为这块地准备了很久,只等竞买之后入场动工。
可售楼面地价高达1.5万元/平方米
周三下午,记者在拍卖现场看到,到场竞拍的公司或个人较多,有置富地产、恒皓均地产、成安地产、心海投资、优筑拆迁项目管理公司、长信物业、邦宏房地产和个人叶明海。现场主要有3家公司进行了举牌,分别是心海投资、成安地产、长信物业。
经过30轮的竞价争夺,最终,该地块“花落”心海投资。成交价8360万元,高出起价3000万元,溢价56%。地面地价为14505元/平方米,楼面地价4518元/平方米,按开发商的实际可售面积算,可售楼面地价高达1.5万元/平方米。
拍卖会后,心海投资副总经理张立军接受采访时表示,成交价与公司估算的差不多,其预估成交价位在8000万—8500万元之间,对关内该地块的开发销售前景,他的预期良好。
据悉,心海投资2004年在盐田推出心海伽蓝雅居项目,具体由联排、公寓等产品组成。
记者注意到,参与此地块竞拍的都是小开发商,这被部分人士解读为,大开发商对深圳楼市未来并不看好。
对此,金地集团董秘徐家俊受访表示,因为上述地块太小,可获利润不大,金地才没有参加竞拍。
事实上,作为大型开发商,金地集团对深圳房地产市场的前景还是十分看好的,金地目前在深圳的土地储备较少,因此“很想在深圳拿地”,但徐家俊认为,近期深圳推出的土地价格较高,超出了金地集团的预期,所以其仍会谨慎寻找机会。
“深圳土地市场基本复苏”
一边是开发商叹拿地太晚,一边是深圳土地拍卖市场的火热。
业内专家青忠贵表示,现在可以说土地市场基本复苏了,随后一段时间,土地成交可能还会继续升温。
“现时商品房成交情况反映的是当前的市场看法,而土地交易情况更能体现开发商对未来更长一段时间的市场预期。”青忠贵说。
万科、佳兆业等知名开发商近期参与拿地,虽未成功,但已表明了大开发商对市场的预期。从几次的最后成交价看,最终出让价都能溢价50%左右,实在非同寻常。
青忠贵认为,此轮土地热卖具有很大的宣示意义,蕴涵颇多市场意味,在经历大半年的市场困顿以及半年左右的市场回暖后,对于未来房地产市场,深圳开发商的信心已经有很大恢复,预期明显向好。
DTZ戴德梁行华南区董事总经理兼深圳公司总经理程家龙亦表示,此番土地市场的表现大有复苏、回暖的迹象。开始于去年底的楼市成交回暖状况持续至今,半年来住宅交易逐渐活跃,在快速消化存量房的同时也为开发企业带来了宝贵的现金流。而更重要的是,开发商看到一二手成交量放大背后强大的市场需求。首次置业也好、改善性需求也罢,对前景忐忑的房地产业来说,这无疑是一剂强心针。
在市场和政策环境双面利好的情况下,程家龙认为,地产企业对于行业未来发展的信心增强,出于企业可持续发展的考虑,土地储备成为必须。与此同时,销售加快带来的资金回流以及开发投资门槛的降低,也令企业投资扩张的能力增强。同时,尽管此轮土地成交价较高,但与市场高峰期屡屡拍出地王的价格相比,已有明显回落。因此,在土地市场经历了一轮沉寂和调整后,面对房地产市场刚性需求的持续释放和政策环境的改善,土地交易的逐渐活跃也在情理之中。
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金地一线城市拿地谨慎
金地集团的扩张步伐正在加快。近期,该公司购得武汉一宗地块,预测毛利率可达30%。本周三,董秘徐家俊在投资者沟通电话会议上表示,金地对深圳的市场十分看好,会寻求低价购地机会。他认为,深圳房价在一两年内将保持上涨态势,到今年底或有10%的涨幅。
5月销售大涨增强信心
销售的强劲增长是金地集团调高市场预期的基石。
9日,金地发布了5月份销售简报和近期新增项目情况。该公司5月共实现销售面积16.88万平方米,同比增长118.09%。销售金额18亿元,同比增长171.08%。今年1—5月份,公司累计实现销售面积67.75万平方米,同比增长85.31%。累计销售金额66.59%。
其他城市的金地项目中,深圳区域贡献了3亿元左右的销售额,目前金地名座已卖完,金地梅陇镇也仅剩下三四十套。
销售进度如此之快,接下来金地的可售量如何?据公告透露,今年6—7月份,金地新推和加推的项目有:天津格林世界、南京金地名京、上海格林世界、杭州自在城、广州荔湖城、武汉国际花园、西安芙蓉世家、沈阳国际花园、沈阳滨河国际。
徐家俊透露,金地新开盘项目还会有60万—70万平方米,大多集中在今年第四季度。金地的土地储备充足,但也同时在寻求拿地机会。
一线城市地价回复到2007年
“二线城市有更多的机会。”徐家俊说。据金地的考察,今年前期深圳等一线城市的土地出让价格,已经回复到了2007年的水平,超出了公司出价的限度,相比较而言,地价便宜的二线城市更有机会,金地会密切关注。
随着销售的持续好转,在开工量上,金地表示会作一些调整。徐家俊说,公司正在作专项研究,对于开工量少的项目,尤其是大盘,会增加开工量,“金地的一些大盘,"去库存化"的速度偏慢”。
“深圳房价到年底会涨10%”
对于深圳市场的拓展,徐家俊明确表示,金地很想拿深圳地块,但是,近期深圳政府推出的几个地块,价格都偏高,超过了金地的出价限度,公司会关注今后深圳所推地块的价格,合适的话会购入。
图谋深圳土地储备是因为金地看好深圳房价未来一两年的上涨趋势。徐家俊说,“目前深圳成交量虽然回落,还基本每天能保持在150-200套左右,这个量还是可以的”。并且,从供应量来分析,深圳的可售量已持续低于4万套了,价格上涨的动力还在。当然,今年以来深圳房价涨幅已较大,再往上大涨的阻力也大,“可能的趋势是高位盘整,估计到年底会有10%的小幅上涨”。
金地集团更高层次负责人表示,经过2008年的调整,一些调整幅度较大的一二线城市土地市场已经显现投资价值。但是不同区域不同城市调整的程度不同,很难一概而论是否是拿地的好时机,应因地制宜,具体问题具体分析。