标题：购房才能如何防范和处置房产交易纠纷

　　近期以来，楼市出现量价齐升的“小阳春”，而与此同时，开发商延期交房、房屋质量不佳等现象仍存在，纠纷时有发生。在楼市初显暖意的背景下，市民在买卖房屋过程中如何避免法律纠纷，遇到逾期交房、房屋质量出现问题等情况时应当如何维权?昨天，

　　两位法律专业人士做客本报96466政法热线，为广大市民进行了答疑解惑。

　　合同面积与产权面积有误差怎么办

　　刘先生：去年我在一家房地产公司购买了一套商品房，《商品房买卖合同》中约定房屋面积为150平方米，但等产权证办理下来一看，登记的面积只有145平方米，双方在合同中也没有明确约定这种情况如何处理。请问我应当怎么办，能否退房?

　　黄勤：首先，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。面积误差比的计算方法为：(产权登记面积一合同约定面积/合同约定面积)×100%，按照这个公式，刘先生的面积误差比为：(145-150)/150×100%=-3.33%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”“买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因此，刘先生可以选择退房，要求开发商退还已付的全部购房款及相应利息;也可以选择不退房，要求开发商退还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款及利息，并双倍返还面积误差比超过3%部分的房款。

　　开发商延期交房如何追究违约责任

　　杨小姐：我和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定交房期限为2008年12月10日，可至今为止，开发商尚未交房。我想追究开发商的违约责任，但后来发现合同中没有作任何约定，请问能否追究开发商延期交房的违约责任?

　　毛玉萍：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”现开发商明显属于延期交房，已经构成了违约，依法应当承担相应的违约责任。但因你们双方在《商品房买卖合同》中并未约定违约金的计算方法，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，杨小姐可以大概了解一下该商品房同地段同类房屋的租金标准，来确定开发商应当承担的违约金数额。

　　变电站噪音影响睡眠业主能否退房

　　于先生：我购买了某小区的商品房，在入住以后，发现我家的室内噪音非常大，特别是晚上，已经严重影响到了全家人的睡眠，这个噪音的来源是该幢楼内的变电站发出的。请问我是否可以要求退房?

　　黄勤：建议于先生委托权威机构对室内噪音进行检测，如果噪音确实超标的，则可以要求退房。因为开发商销售的房屋如果不能符合住宅用途，不能保证他人能够正常居住使用的话，应当认定开发商销售的房屋不符合交付使用条件，业主当然可以选择退房。

　　开发商自买自卖要承担法律责任吗

　　蒋先生：前阶段我和妻子去看房，发现一套我们去年年底看中的房子又在卖了，而当时我们想买时，开发商说这套房子已经卖掉了，还拿出合同复印件给我们看。后来一位朋友告诉我，这有可能是开发商自买自卖的行为，我觉得很气愤，请问如果属于这种行为，法律上如何处罚?

　　毛玉萍：开发商自买自卖的行为，对于同行来说，应当认定为一种不正当竞争行为;对于消费者来说，是一种欺诈行为。虽然《中华人民共和国反不正当竞争法》在不正当竞争行为的列举中，并未把开发商这种自买自卖的行为规定进去，因此，也没有直接的法律规定如何进行处罚。但是，根据不正当竞争的概念，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者合法权益，扰乱社会经济秩序的行为，开发商的自买自卖行为完全符合。我们认为，这种行为应当由政府进行严厉查处。至于对消费者构成的欺诈，应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”

　　房屋质量有问题能否拒交物业费

　　洪女士：我购买的房屋因为存在漏雨等质量问题，已多次跟物业反映，要求其解决，但至今为止物业公司都没有帮我解决，请问我能否因此拒交物业费?

　　黄勤：不能。你与开发商之间形成商品房买卖合同关系，而与物业公司形成物业服务合同关系，这是两个不同的法律关系，不能混为一谈。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，你的房屋存在质量问题，如果还在保修期内，你应当要求开发商帮你维修，如果开发商迟迟不予维修，你可以自行维修或者委托他人进行维修，并要求开发商承担维修费用及损失。

　　当前，楼市初现暖意，房产交易活动也活跃起来。两位嘉宾认为，在这样一个市场状况下，购房者仍应当注意避免法律风险，尽可能地减少纠纷发生，一旦有权益受损的情况，也要懂得如何维权。对此，黄勤律师也提出了一些建议。

　　首先，购买房产是大资金的投入行为，购房者在交付定金前应当对所购房产的质量、房型、周边环境等充分考察、仔细权衡，因为定金一旦交付在一般情况下是无法收回的，如果到时后悔购房也只能白白损失数千乃至数万元的定金。

　　第二、在签订合同时，应当明确开发商的违约责任，如果双方就合同主要条款达不成一致的，在合情合理的条件下，购房者可以主张开发商返回定金。

　　第三、收房过程中，购房者一定要仔细查看，必要时可请专业验房师协助查看房屋质量。

　　第四、假如遇到开发商有违约行为，购房者应注意保存、收集有效的书面证据。

　　第五、普通消费者购买房产应当结合自己当前和预期的经济收入量力而行，避免今后因为收入波动造成还贷困难、影响自己的正常生活。/作者钟巍