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□晚报记者 崔烨 徐洁云 王毅鹏 李伟 报道
近日各地新房数据集中面世，呈现一片暖意，上海市中心的一些楼盘甚至出现意外大涨。这让有需求却一直在观望的市民高呼看不懂：自己是不是又错过购房良机？楼市就此一路上扬了吗？可业内传来的却是楼市下半年将陷入“死胡同”的声音。长久以来，楼市实际数据与预测的矛盾，甚至同一数据前后不一的现象始终存在，究竟是谁在发布这些数据？市民到底该相信谁？
政府：无形之手或再调控
楼市一直是各方关注的焦点，综观近几个月来各方的数据，怎一个 “乱”字了得：机构说暖春时房地局说量价齐跌；社科院先后发布的数据也有差距；中介永远唱多……而这些数字的背后也暗藏了利益集团的驱使，那么地产数据到底谁最权威？老百姓究竟该何时买房卖房？
一直以来，政府对楼市的调控一直有相当大的影响力： ２００４年，房价激增超过１７%，对房地产的宏观调控正式开始； ２００５—２００７年，房价涨幅保持在１４%上下，政府对楼市调控的各种政策层出不穷……直到２００８年，楼市陷入低迷，政府对楼市的调控才转为种种刺激，包括土地出让金、各种税费减免、二套房认定松绑、房贷利率下调等。在楼市过冷时，适当给予扶持、刺激；楼市过热时，必然会迎来调控，使之降温避险。
值得关注的是，上周发布的５月宏观经济数据仍没走出低谷，实体经济过冷，虚拟经济如股市等却已大涨，近来楼市的上涨实在缺乏经济基础，此时更容易出现虚假繁荣和泡沫经济。这样想来，政府的调控大手也不远矣。
百姓：告诉我何时买房卖房
“我搞不清楚那么多的数字，你就直接告诉我，现在到底应该是买房还是卖房？”这是家住闵行区的曹先生的牢骚。但就是这样一个简单的问题， ２００９年初夏，从专家到中介没有人能够拿个主意，发表的观点各不相同。
刚过去的双休日，记者在浦东、静安的高档楼盘的中介门店发现了细微的变化：一个月前还有的少数特价房没了踪影，本来可以杀点价格的套间看到行情上涨纷纷变脸，挂牌价不降反升。奇怪的是，即使涨价，看房客反倒多了。
的确，对于准备购房的普通百姓来说，面对着各种各样的数据，可谓一头雾水。究竟是否该出手，不仅要看房价，更要看自己的需求。
我国购房的刚性需求非常强烈，对于有结婚购房以及改善住房需求的市民来说，可以从自身需求出发，选择性价高的楼盘。如果还能等，不妨到房产现场看看开发商的策略。对于想投资房产的人士来说， “乱”世之下还是旁观为宜。
研究员：数据太离谱实在看不懂
看不明白的不仅仅是忧心忡忡的购房者，就连十分接近业界的地产行业分析师也连声大呼 “实在看不懂”。
“数据打架、雾里看花、盲人摸象，若现有调查数据都令人难以信任的话，在其基础之上作的分析、预测有多准，实在很难保证，”一位业内知名机构的分析师表示，“这次统计局、房地局、社科院数据扎堆打架的现象有些太离谱了。 ”
统计局、房地局、社科院等机构各自发布的报告数据不统一源自取样范围、数量，统计周期、方法等因素，呈现出来的结果也“南辕北辙”，让人大跌眼镜。为数众多的房产机构发布的数据更是五花八门。一位不愿具名的分析师说，这些房产机构都依附着商业运营，在发布数据时往往各自心里盘算着 “小九九”，很难保证其数据是否公正、真实、全面。“譬如有的房产商业机构有意力推某些板块或某些楼盘，会特别突出相应乐观数据，而对于整体市场的状况则未必全面照实托出；相关调研的基础数据往往来自该机构各板块商业部门的上报，这里面往往会有水分，”该分析师表示，最重要的是，无论是官方的还是来自商业机构的统计，不少数据在发布时都没有全面如实说明数据采集、统计的方法，这是“数据打架乱象”的根源。
地产专家韩世指出，太复杂或公众看不懂的数据其实没有价值和意义。他建议，参照股市统计分析方法，在均价基础上建立和完善房价评估体系。
媒体：如实报道成传声筒
面对 “地产数据打架乱象”，作为信息发布者的媒体也同样深感困惑。
房地产数据打架已非业内新鲜事，早在２００７年国家发改委和深圳房地局对于深圳楼市涨跌完全相反的统计数据就曾掀起过轩然大波。每当这类事件出现，媒体往往在风口浪尖承受着巨大的压力。
统计局等权威机构发布的信息媒体自然会报道，此外媒体记者还会收到各类机构发来的各种房地产数据、报告。媒体业内人士表示，尽管大多数媒体记者在撰写稿件时，会尽力对众多数据、信息通过采访、调查进行判断、核实，但媒体毕竟不是专业调查机构，将提供真实数据的责任全部丢给媒体明显既不公平、亦不现实。
对于楼市未来走势的预测，业内观点庞杂。眼下，虽然说法不同，但不少一线城市的房价已然飙升不少，业内房地产回暖的声音开始喧嚣。不过，万科董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)日前再度抛出“拐点论”称，当前这个房价是维持不住的。市场上不乏与王石持相同观点的人士。 “中国房价已脱离宏观经济面的支撑，根基不稳，成交量触顶转跌恐怕不远了。”专家杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)表示。
“媒体是信息发布的平台，我们如实报道往往只能扮演一个传声筒的角色”，一位媒体记者这样表示。
三问楼市统计数据乱象
数据怎样才能不被利益集团左右
从来没有一个行业像房地产业这样涌现出无数的专家学者、分析机构。一位房地产业内人士表示，谁都能在这个行业中“指手画脚”可能是房产数据乱象丛生的 “表面原因”，而更深层的，则是大家“只能意会不能言传”的利益博弈。
一问为何谁都能“指手画脚”
上海同济大学经济与管理学院副院长施建刚表示，各个数据运行的样本不一样，所以结果不一。而统计的口子又太多，数据容易造成混乱。不同对象提供的数据又不一样，动态样本不一致，导致结果不一样。
记者查阅资料发现，比如中国社科院研究房地产的部门非常多，如财贸经济研究所有房地产研究室，经济研究所有数个房地产知名专家。说下半年回暖的报告出自于城市研究中心，而之前预言大跌５成的曹建海(曹建海博客,曹建海新闻,曹建海说吧)则在工业经济研究所。
施建刚强调，选择样本要强调三个方面，即足够数量、具代表性、均匀分布。 “但上海很多研究机构没有做到这一点，很多不能省略的步骤都省去了，还谈什么准确性。 ”中房指数研究院副院长陈晟表示，目前较为权威的是来自统计局和建设部的数据。统计局的数据主要来自取样和调研，建设部主要来自成交数据。
上海北孚房地产研究所所长刘光东则认为，就算数据来源都一样，在剔除别的因素时，也会产生误差。各个机构到最终还是以自己为主，可靠性不够。 “统计口径不一样，数据就不一样。统计数据的混乱一直存在，统计过程相当复杂，需要研究人员有相当的耐心和足够的严谨的态度才行。 ”他表示。
二问利益驱使数据如何客观
对于目前林林总总的房地产数据，一位房地产研究人士质问：“一个以商业利润为目的的平台真的能客观公正吗？怎么保证这个平台不会与开发商结成同盟？ ”
比方说，调查结果显示仅有３个板块的房价在上涨，而其他的都在下跌，某些机构很可能由于利益需要，只谈上涨板块造成楼市火爆之假象。而对于未来的预测报告，他则认为这更是 “天马行空、无的放矢”。
“开发商现在申报数据的时候一般都有两个数据，一个是给老板看的，一个是报上去的，甚至某些地方政府也有两套数据的，一个是自己内部的数据，一个是往国家上报的数据。 ”一位不愿具名的开发商坦言数据水份很大。
他分析，目前楼市数据分三类：一类是官方的；一类是经济学家就宏观经济的研究角度出发做的研究报告；还有一类是地产商或是相关机构发布的报告。 “实际上对于购房者而言，每一种报告都有他的缺陷，每一种数据都有被操纵的可能。 ”
中国房地产协会原会长杨慎指出，房地产市场的数据混乱和差错已到了不治不行的时候，否则问题会越来越大。他认为，统计数字打架背后的根本原因是现行的房地产市场统计系统仍沿用了计划经济时代的体系，相当程度上是不准确的。作为一项基础的制度建设，中国应该尽快建立起一套适合市场经济的房地产统计体系。
三问房地产统计能否监管
资深媒体评论员任孟山认为，对于房价走势，不应该只有暴涨或暴跌的声音，应该有更多的理性声音发出，否则，如此单调的言论生态实在令人担忧，这不利于公众准确地判断房价走势，而任何非理性的声音只是为博公众眼球的一场作秀。
施建刚指出，要规范房地产统计数据，就必须由各个部门协调起来。由政府部门协作，共同分工完成，统一公布口径。“这样可以避免浪费人力物力财力。 ”他称，对于那些企业研究机构的数据，不是研究行为的大多可以自娱自乐，不必公布向市场。而媒体也应该区别对待报道。他指出，现在的企业的研究机构，政府对其要有约束。不然很多数据的出来将会影响市场判断和政府调控判断。也使老百姓混沌。
事实上，在普通购房者和财力雄厚的开发商之间，普通购房者必然处于一个信息不对称的劣势地位，市场容易被操纵，消费者更容易被误导。因此，需要政府为公众提供更加准确的第三方数据，使得公众在购房时有清晰和理性的判断，这才是政府公共信息服务的价值所在。
专家点评
样本不一造成结论不一
“各个数据运行的样本不一样，所以结果不一。”上海同济大学房屋土地资源管理信息研究中心主任施建刚曾表示，统计的口径太多，容易造成数据混乱。但他指出，房地产数据的统计主要有四个途径，网络数据、政府提供、多年积累以及相关行业协会提供。
不同对象提供的数据又不一样，动态样本不一致，导致结果不一样。
施建刚指出，要规范房地产统计数据，就必须由各个政府部门协同，共同分工完成，统一公布口径。对于那些企业研究机构的数据，不是研究行为的，他表示大多可以“自娱自乐”，不必向市场公布，而媒体也应该区别对待报道。
施建刚指出，政府对企业研究机构要有约束，否则会影响市场判断和政府调控判断。
数据差距背后充满玄机
“数据是政策出台的重要参考之一。 ”上海房地产研究员顾海波(顾海波博客,顾海波新闻,顾海波说吧)认为，各机构之间的“数据战”，有可能成为房地产商与国家宏观调控较量的工具。
目前关于上海房地产行业数据信息，分为官方与非官方发布机构，大致包括：网上房地产、地产专业网络、地产中介机构以及咨询机构。顾海波说，各机构发布的房价统计和走势预期各有不同，并时常出现“打架”现象，让购房者一头雾水。
顾海波认为，数据差距背后充满玄机。事实上，各数据发布机构所代表的利益不一样，难免带有一定的倾向性。比如，政府机构希望稳定市场，中介机构希望楼市保持交易活跃，开发商则希望政府出台有利于自己的政策，比如救市。这就会造成各方为了自己利益，在统计数据时使数据偏向对自己有利的方向。
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高端楼盘热销推动房价高位运行
□据新华社电
近期，上海商品住宅均价维持在１４０００元/平方米上下，较“小阳春”时已有所上升并保持相对稳定。市场信息显示，高端楼盘的热销是推动近期上海房价维持高位运行的一大原因。
市场机构佑威·楼市通的数据显示，５月２５日－３１日，上海全市商品住宅成交面积为４２.５６万平方米，相比前周减少２１%。商品住宅成交回落与端午小长假有一定关系。不过，这期间上海全市商品住宅成交均价涨至１４６３３元/平方米，比前周上涨１０%，创下“小阳春”以来的新高。
６月１日－７日，上海全市商品住宅成交面积５１.３０万平方米，比前周大幅上涨２１%，成交均价为１３９００元/平方米，虽比前周下跌５%，但依然处于高位。此前两周，上海商品住宅均价也在１４０００元/平方米左右。
近期上海房价稳定于高位，跟高端楼盘成交活跃有一定关系。比如，内环内某高档公寓项目在经历了长时间的 “沉默”后，５月底一周之内售出４４套，均价近５７０００元/平方米。
佑威·楼市通的数据显示，５月上海均价３００００元/平方米以上的高档住宅成交面积为１２.５４万平方米，与２００８年同期相比几乎翻倍。