标题：观点：房地产投资恢复致行业景气持续回升

观点：房地产投资恢复致行业景气持续回升

国房景气指数延续上升趋势。2009年5月国房景气指数为95.94，比4月份提高1.18点，连续两个月反弹。随着热销行情延续、房价企稳反弹、行业资金面继续改善以及行业投资信心逐步恢复，行业基本面将继续向好发展，国房景气指数有望延续上升态势。

    房价连续三月环比正增长。2009年3、4、5月全国房屋价格环比分别增长0.2%、0.4%、0.6%，在5月份已有60个城市新建商品住房价格环比正增长，而4月份仅有47个，全国范围内房价企稳反弹迹象已非常明显。无论从房价同比还是环比数据来看，全国房价至少已经走出了阶段性的拐点，这与2009年3、4、5月份的销售大幅回暖有关。

    热销行情仍在继续。2009年3、4、5月份全国商品房销售面积同比增长分别为16.44%、38.98%、51.31%，环比也有一定幅度的增长。我们认为，销售的持续回暖有利于公司去库存化、加速资金回笼，有利于房企走出困境并锁定未来业绩。销售回暖的态势正在延续，不断有需求陆续释放，从楼盘实地调研了解到，5月份已经有投资性需求进入市场，而且这一比例并不低，这是需要关注的积极信号。

    行业投资正在酝酿恢复当中。2009年1-5月，全国房地产开发投资同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，与2008全年增速20.9%相比，房地产行业投资仍显不足，但我们认为投资信心正在恢复当中。由于前期房地产企业纷纷下调开竣工量，而一般项目从开工到预售需要6-12月，从而会影响到市场供应量，在2009下半年整个市场将会表现为供不应求。

    销售回暖改善资金面。2009年1-5月，行业全部资金来源同比增长16.1%，其他资金（定金、按揭贷款、预售款）同比增长22.3%。房地产企业善于利用财务杠杆，而过度杠杆化将会产生很大财务风险，销售的持续回暖使得房地产企业的现金流大大改善，从而能够从容地应对市场变化。（方正证券）

　　二套房政策松紧主导市场未来走向

    一线城市近期保持窄幅波动。本周（6.8－6.14）北京成交环比上升7%，上海和深圳分别下降8%和14%，一线城市近期成交在窄幅内波动。北京、上海、深圳的去化周期分别为5.9、1.6和5.2个月，分别保持平稳或略有下降。二、三线城市中半数下跌。本周有14个二、三线城市销售环比下滑，约占重点关注27个城市的51%。

    二套房政策的松紧主导市场未来走向。目前市场需求的主力逐渐由刚性需求切换为投资和改善需求，而上述需求的释放是对房价预期的改变和二套房政策的放松。其中房价上涨的预期一经形成，短期就不会发生改变，而二套房政策目前已基本完全放开，尤其在东南沿海城市执行得更为宽松。虽然银监会希望能严格执行，但由于目前社会资金的充裕和商业银行对利润的追求都增加了监管的难度，如果央行仍保持目前的货币政策不变，二套房政策也很难落实，尤其在实际利率变为负值后，会对投资购房有更高的吸引力，将支持再一轮成交量和房价的上升。（国金证券）

　　开发商拿地持续踊跃

    周成交量回顾：大部分城市房地产成交量回调。从跟踪的9个重点城市的成交量数据来看，本周（2009.6.8-6.16）3个城市（杭州、北京和苏州）的成交套数环比上周增加，而上海、深圳、广州、天津、长沙和苏州环比上周下降。珠三角的深圳、广州成交套数环比上周下降，降幅分别为13.79%和15.40%，深圳降幅扩大8.7个百分点，而广州上周日均成交套数上升13.4%。环渤海的北京成交套数环比上周止跌反弹，上升35.47%，而上周环比下降18.12%；天津成交套数继续环比下降，跌幅为10.46%，跌幅扩大4.24个百分点。长三角的上海成交套数小幅回调，降幅为1.82%；杭州、苏州成交套数环比上周上升，涨幅分别为3.18%和5.92%。二线核心城市中，成都成交套数环比上周下降1.05%，降幅收窄50.81个百分点，长沙环比下降15.78%。进入6月以来，大部分城市成交套数出现回调，而上海、杭州的成交套数较5月仍有所上升。从目前情况来看，成交套数将在3、4月的水平上波动。

    土地市场情况。本周土地市场延续上周复苏态势，开发商拿地十分积极。北京本周推出9宗住宅用地；成交3宗，较上周增加1宗。天津本周推出3宗住宅用地；无成交。上海本周无新住宅用地推出；5宗住宅用地成交，成交土地面积29万平方米，而上周无成交。住宅用地溢价成交明显，没有土地流拍，昔日流拍地块成为热抢对象。开发商的信心走强，上海的多轮竞价使得土地成交价格大幅提升。土地市场的回暖是房地产市场回暖的有力支撑，土地储备再次提上日程。（天相投顾）

　　新一轮土地盛宴或已到来

    我们对下半年的住宅市场较为乐观。理由是引领上半年热销的因素至今没有改变（中国房地产市场强大的刚性需求、改善性需求；宽松的货币政策；股市上涨所带来的HOUSE MONEY效应、房地产市场的投资性保值性特征），也没有迹象表明这些因素会在短时间内得到改变。而一线房地产龙头公司由于其优质的品牌、领先的战略将会获得超额收益，未来房地产市场的整合不可避免。我们唯一担心的是房价过快上涨所带来的政策调控。

    所谓土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。也就是平时所说的生地变为熟地，达到出让的标准。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

    一般来说，一级开发的收益较为固定，一般为8%左右，但也有部分项目的开发协议规定了较为激励的分成比例，其分成比例可以按土地出让价格进行比例提成，在土地盛宴来到的时候，拥有较多提成比例的企业有望获得超额收益。这类公司有中天城投、云南城投以及绵世股份等。

    2007年曾经出现过的“面粉比面包贵”的情况大家应该历历在目，目前，北京、广州、杭州等城市都出现了新的地王，似乎也暗示着新一轮土地盛宴的到来。（湘财证券）