内幕人揭露“退房潮”之谜
证券时报记者张若斌
今年以来房地产行业资金紧张状况大为改善，让投资房产回购协议的民间资金大获成功。记者调查后获悉，自去年年中以来，江浙多个私募基金以信托贷款、项目贷款、过桥贷款等形式投资房地产企业均获得丰厚收益，年化收益高达30%，而目前一些楼盘的“退房潮”正是此类资金退出的迹象。
浙江的李先生是一个上亿资产的私募基金管理人。自去年年中以来频频投资于3-6个月的短期过桥贷款。他解释说，此类房地产项目贷款的基本运营模式都类似。一般在房地产商获得一期项目的预售许可证后，如需继续融资以完成余下项目，则拿出一部分的单元，以市价30%-50%的价格打包预售给投资人；同时签署3-6个月后的回购协议，以退房形式将本利一起偿还。在杭州，此类项目普遍月利率为2.5%左右，如果房地产商届时无力还款，则投资人可以处置相关资产。他坦言，此类贷款的本质是一种高利贷或“次级贷款”，遇到烂尾楼时风险很大。
李先生表示，自去年7、8月以来，他接触了大量的类似融资项目，都是3-6月期的房地产贷款。当时的房地产商在银根紧缩的铁钳下已经快到极限，只能通过此类的高利贷来维持项目开发，所以从10月开始出现跳水卖楼现象。万幸的是，今年1-3月洪水般的信贷让这些房地产商重新振作。通过低利率的票据贴现，房地产商即可还清过桥贷款，而极低的融资成本和楼市“小阳春”则让双方均赚得盆满钵满。
事实上，近期出现的“退房潮”正事此类资金退出的迹象之一。5月份杭州的有113套解除合同记录，是今年以来最多的一个月。其中，有6笔1.17亿元巨额退房大单的原购买人竟为楼盘投资方；同时，今年以来北京部分在售项目的退房率超过10％，有的甚至超过30％；西安期房的退房率超过6％，深圳、上海、都等地也相继出现了各种名义下的退房现象。
某地产商向记者表示，高利贷资金是一定要退出的，以前有采取过内部人“假按揭”的购买方式，相比之下，“退房”显然是一个更加稳妥且合法的手段。他表示，房地产商之所以吸收高息贷款，也是迫不得已的做法，当时资金链已极度紧张，而楼市成交又及其低迷，如果强行降价销售，政府、旧业主和新客户都不会满意。因此他选择熬到“小阳春”出现，各方遂皆大欢喜。“本质上，房地产业的协议回购和大小非解禁时的市值管理是一样的，只不过大小非股东以股票抵押融资，而我们以住房单元做抵押品。”他如是总结道。
对此，某外资地产分析师认为，此类房产协议回购虽然并不违反任何法律，而是一种类似可转债的夹层融资(MEZZANINE FINANCE)方式。特点是加大房产价格的波动性，在“小阳春”的情况下助涨，但房产价格若出现拐点，则此类资金抛售的行为势必加速房产价格下跌。