6月13日一大早，张先生接到一个熟悉的电话。
"今天是周末，你来看看我们的样板间吧，现在都是现房销售了。"来电话的是星源汇楼盘的销售员。自从2008年底看过一次项目后，张先生几乎每个月都能接到这家位于燕莎高档项目的电话。
"这次他们告诉我好房源已经不多，所以要抓紧时间。"张先生说。而在网络上，也可以搜到几天星源汇热销的消息。
但记者登陆北京市房地产交易管理网看到，星源汇开盘一年多，419套房源只签约72套（截至6月17日），与热销说法相差甚远。
进入4月以来，楼市回暖之说不绝于耳，高端项目似乎也火爆起来。然而《投资者报》调查发现，事实并非如此。
最高100%退房率
深夜开盘、通宵排队领号、开盘几小时售罄……2009年的第二季度，楼市又出现了热销的火爆场面。
4月份，北京期、现房商品住宅合计成交了18533套，突破了自2007年以来楼市成交量的历史峰值，相比2007年期、现房住宅成交量最高时还增加了3089套。北京楼市反弹之强可见一斑。
但是，意料之外的"退房潮"却如影随形。截至6月17日，北京房地产交易管理网数据显示，期房退房公示中有851条退房项目记录。今年以来，北京部分在售项目的退房率超过20%，有的甚至超过50%。
国海广场B座办公楼批准销售套数为17套，其在2008年7月10日被同时签约认购，而又在2008年12月31日这天被同时退房，退房率竟高达100%。
北京久长房地产开发有限公司开发的汤HOUSE，已签约109套，成交均价为8556元/平方米，但其退房次数达61次，退房率达51.69%。
而辰翰府批准销售套数为78套，已签约42套，均价为14796元/平方米，其退房次数也高达34次，退房率为39.08%。另外，沸城的退房次数为91次，退房率为30.85%；CUV国际公寓集中在3月24日、4月16日、5月8日和5月27日四天就有137套房集中退掉，退房率达22.57%。
"近期多个楼盘出现大量退房证明，开发商在借市场转暖之机，急于回购之前找人托市而'自卖自买'的房产，并悄悄出货。"一位知名业内人士称，退房潮在其他高房价城市也是越演越烈。
热钱涌动风险
一开盘就买不到房、购房者现场抢房……最近只要有楼盘开盘或续推房源总能听到这类消息。
前不久，京西某楼盘推新房源，几百套房子，按事先领的号子选房，结果才叫到不到90号，房子居然就卖完，销售速度之快让人咋舌。
"这个楼盘新推房源一大半是走批量，很多购房者都来自同一家企业。"给这家楼盘放款的某国有银行信贷人员私下告诉记者。签订销售合同时，信贷人员在核实购买人信息时发现，部分购买人都是同一企业员工。
记者辗转了解该楼盘两家主要客户企业的名称，其中一家为北京某市政建设有限公司，另一家为国内知名IT企业，这两家企业的员工至少买走了这个楼盘新推房源中20%以上的量。
像这样的企业员工成群购买已不止在一家楼盘出现。它们到底是真实需求，还是"避险资金"，抑或是一种融资手段？
一位不愿意透露姓名的房地产商表示了她的担心："目前楼市确实热钱涌动，这一方面固然说明了民间资本雄厚，另一方面却隐藏着楼市风险。"
郎咸平在其博客中直陈："目前楼市回暖现象让我比较担心，原因是大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患，这不是我们所鼓励的，代价太大了。"
假象背后：销控与封楼
5月下旬的一个清晨，张小姐不到6点就来到润泽悦溪的售楼处，刚拿到全额住房补贴的她打算购买一套房。这一天该楼盘将推出新一期产品，但尽管来得早，张小姐并没有如愿拿到理想的房号。销售员告诉她："今天放号已经结束，您可以等到7月份新一期开盘。"
几天后，张小姐接到售楼员电话："我们这儿已经有人退房，你可以购买，只是不能给你开盘优惠价的95折，只能给到97折。"随后，张小姐询问了与其一同买房的几个人，他们也收到了同样电话。
"今年上半年商品房买卖固然红火，但并不是所有的楼盘都在热销。这背后有相当一部分楼盘是通过销控制造的假象。"一位资深代-理行人士告诉记者，"销控"在京城楼市已极为普遍，能有效地迷惑购房者。
这一手段通常在楼盘的认购或者开盘销售的初期采用。东四环某项目负责人向记者透露了其中的基本操作方法：在楼盘认购或者开盘之前，按照前来咨询的意向客户数量确定入市房源的多少。"放出房子的数量一定会少于意向客户的总数，通常的比例是15%~20%左右。"他向记者强调这是关键所在。
在按照"供不应求"的比例"放"出房源后，正常情况下会出现"几个人抢一套房子"的场面。之后，开发商可以继续放出房源，加快销售速度；也可以借机涨价。"大部分开发商会选择后者，而涨价的幅度将根据房源稀缺的程度来确定，中高档住宅通常不会少于300元/平方米/次。"
此外还有一种被称做"封楼"的销控手段，即开发商将楼盘当中的某一栋或是某几栋楼"封存"起来。一知名项目策划总监说："相比而言，被'封掉'的楼盘一定是好楼，也就是位置、景观、环境比较好的楼盘，留到现房和准现房时将可以卖出更高的价格。"
另外，售楼人员告诉客户，被"封存"的楼将在一段时间后再发售，然后让买家进行选择，如果买家选择了待"封存"楼栋解禁后购买，届时单价一定会出现上涨。
记者所采访的几位开发商高层也承认，今夏楼市回暖让"销控"、"封楼"重现，但相比于2007年目前市场仍不稳定，这些炒作手法和可能将买家刚刚恢复的信心打压下去。"企业在追求利润的同时，更应该珍惜来之不易的回暖机会。"一位自称定价理智的开发商如是说。
有专家告诉记者，作为投资产品，投资者应更多考虑楼盘自身地段、品质和投资回报率，而不应被表面的销售速度和销售率所迷惑。
□ .朱.艺 .投.资.者.报