标题：中介又杀回来 房价又开始疯涨了？

2008年初创辉中介集体关门事件仍让人记忆犹新，如今街头巷尾争相冒头的新中介却又跃跃欲试要挤进市场。信息时报记者 何建 摄

近来许多小中介新张，甚至“连家庭主妇也可立即来上班”，而且号称“收入不错”。房地产交易中心里的二手房交易情况显示，二手楼市交易量也在上升。信息时报记者 陆明杰 摄

    ■专题撰文 信息时报记者 王勇幸 李荔华   

    实习生 袁建彰 胡可强
 
    近来楼市像入夏的温度一样，悄然回暖。租赁市场成交量大增，二手房价普遍上涨。近两个月的高成交价，让一线经纪人们似乎看到了曙光。根据阳光家园的网签数据，5月份广州的一手住宅签约量再创新高，成交套数达到13000多套。二手中介的成交数据显示，5月份全市二手住宅成交均价为7973元/平方米，这一价格不仅是楼市进入调整期以来的最高均价，也比2007年10月份楼市在高峰期创下的历史最高纪录7536元/平方米高出了一截。

    无论是买家还是卖家，在这样的数据面前，无不“望洋兴叹”。去年，由美国次按引起的金融危机席卷房地产界，业界哀声一片，半年似乎还不够时间让遭受重创的市场恢复元气，悲观的阴霾还未散去，但数据已开始显示“量价齐升”了。

    其实早有先知先觉的人们看到了二手房市场在5、6月份必将兴旺。市民不难发现在2008年初悄然从家门口撤退的房地产中介又悄悄回来了，或者家附近的中介开得越来越多了。“我轻轻地来了，就像当年悄悄地走”，这是房地产“经纪人”最贴切的写照。

    楼市真的回暖了么？又一轮“狂飙运动”即将到来了吗？据相关报道，各家银行的房地产开发商账户从3月份资金就开始涌入，且不停上涨，“经纪人”不断告诉买家，房子只会更贵，还会再升值。

    而冷静、理性者，会看到房价逐渐走高背后的隐忧，这一轮“猛涨”顶多算是半年前被压抑的自住需求瞬时释放，一旦释放完，楼价很可能将回复理性。
 
    自住购房反弹带动回暖  炒家入市推高房价

    都说房价涨了，但为什么涨，是什么人促使房价上涨，对许多人而言如今还看不清。记者连日来走访了多家房地产中介，看到如今街头的中介机构的确又开始冒头了，但这是否标志着未来半年广州的房价将蹿上新高？业界的资深专家从不同角度分析了近来房价上涨的原因及他们对未来的预测。

    新中介纷纷冒头
 
    进入六月，股票形势一路走高，在渤海证券工作的李小姐准备在公司附近租房。可是半个月过去了，还是没有找到满意的房子。

    “房价涨了，租价水涨船高”

    今年春节刚过，李小姐就向天河与海珠的几家房屋中介了解，当时一家四五人的中介，一周的租房成交量不到10宗，而房屋买卖更是无人问津。中介公司门前冷落。6月上旬，李小姐到园艺场附近翠馨华庭楼的一家中介，要求租一套一室一厅或者两室一厅的房子。工作人员告诉她说，一室一厅的房子异常紧缺，大概已经一个礼拜没有房源了。一室一厅的房子租金会比两室一厅的少两三百元。李小姐的工作单位在天河南，她找了多达五六家中介，均没有一室一厅。她又找到客村附近，广州大桥旁的新鸿花园和大江苑租金都是2000元以上，一室一厅的均在1500元以上。而据中介说，今年二三月份，1000元也能租到。连续奔波了半个月，李小姐精疲力尽，毫无收获。合富置业一名物业顾问对李小姐说：“房价涨了，租价也水涨船高。”

    中介竞相开新店

    李小姐和男朋友于是打算在园艺场附近的逸景翠园买套二手房。这里的中介最近生意出奇地好。置业顾问小周介绍说，现在的二手房价比起两个月前，每平方涨了几百元。今年三四月时，这个小区的二手房每平方9000多元出售，现在已上万了，且有价无市。上周，这家中介一共卖出三套房子，现在已经没有房源了。珠江新城的二手楼盘高达15000/平方米，“逸景翠园距离珠江新城能有多远？你现在赶快买，绝对有得赚！”

    李小姐了解到的各楼盘中，涨价是大势所趋，而涨价最快的要算员村山顶的“天一庄”。记者在员村山顶的“天正物业”遇到前来打探房产消息的李老伯，70多岁退休在家的李老伯将炒房作为生活兴趣，常泡在房产中介里。说起近期周边房产价格，李老伯说起附近的“天一庄”，二手房涨到了14000元/平方米。 

    天河棠石路附近的地产中介近来也越开越多，这些中介公司规模不一，从连锁公司到小型中介一应俱全。既有开了5、6年的，也有近一两个月才开业的新店，今年五月一日之后突然开了两三家新中介，一条几百米的小路上竟集中了七八家中介之多，各中介公司均表示目前该地段的二手楼房价稳中有升，而且无论是销售还是租赁市场都比较活跃，近来找房和租房子的人比以前多了。

    “家庭主妇可随时来上班”

    明讯置业是一家位于环市东的中介行，总经理何明勋直言“周围冒出了许多新开的小中介，有一些原来完全不是这一行的，这次小中介集体复苏的来源是自住买家多了。”
大中介也在扩充自己的势力范围。满堂红地产市场部主任沈瑞培向记者介绍，满堂红地产从春节开始虽然并没有开多多少分店，但“经纪人”数量增长了不少。“生意好了，人手不足就增加人手，不过因为店面的布局已经足够，而且开店成本高，所以暂时没有大量开店的打算”，他说。

    生意好到什么程度？看经纪人就知道了。在天河五山从事房地产中介行业的莫小姐感叹这一行的“好进”。她说：“四年前我入行时，如果手上没有固定的投资客、熟客，做房地产中介基本上就是看天吃饭。必须得积累到一定的投资客才有好日子过。”但是现在的情况完全不同了，只要想入行做房地产中介，“家庭主妇可以随时来上班”，而且“收入还不低”。

    这群“收入也不低”的“经纪人”现在正在“反客为主”。刚刚在海珠区园艺场某楼盘买了房子的文女士，明显感觉到了“经纪人”态度的转变。“过去这些中介会很努力向我们推销，承诺可以合理避税，不用我们说他们就主动介绍事成之后才收中介费”。但是现在不同了，用文女士的话来说，“过去我们是客人，现在他们是客人”，文女士刚成交的这套房子，竟然要先交足中介费，还要通过中介介绍的按揭公司做按揭，中介才愿意帮她合理避税。

    二手房成交价量齐升
 
    珠江恒昌地产顾问公司副总经理何浩成对现在二手中介的汹涌并不感到意外。二手楼从今年3、4月份开始已经显示出了反弹的趋势。随着近期广州楼市回暖，广州在二手房的房价和成交量上也有一定幅度的上涨。满堂红市场部经理周锋告诉记者，和春节期间相比，目前广州的二手房价上涨了15％~16％，成交量也增加了四成左右。据周锋透露，目前随着广州房产市场存量减少，无论一手还是二手市场都会逐渐呈现供不应求的状态，市场也逐渐活跃。目前满堂红在广州分店有150家左右，近来咨询和成交的顾客都在增加。

    据市房管局“阳光家缘”网站统计：“2009年5月，广州市房屋租赁合同登记备案112521件，登记备案面积424.66万平方米，合同首月月租金9270.35万元。住宅房一月均价仅为8014元，而5月份已经达到了8386元，每平方上涨372元。别墅一月的均价仅为5591元，而五月已达9202元，每平方涨了将近4000元。5月批准预售住宅8953套、98.38万平方米，成交为77.43万平方米。

    刚性需求带动合理反弹

    满堂红研究部高级主任肖文晓称近期楼市这种快速上涨“超乎意料”。不过他觉得也是有迹可循的。这个“迹”就是在“看不清”的态度下压抑了半年多的刚性需求。他说：“去年11月以后，成交量就淡得很厉害了，由于对金融风暴的前景不够明朗，很多需要自住的买家都在持币观望等待。”

    “观望、等待”的买家其实心中压不住着急。罗先生去年11月从股市、基金抽出资本后，一直在看情况准备买房自住。但总觉得楼价还会再跌，所以一直观望，到了4月份，眼看楼价马上又要升，于是立即入市。

    像罗先生这样的自住客有不少。肖文晓称为“来势汹汹”的刚性需求。中介们在2、3月份对这些零零星星急着买楼的客人还不太“在乎”，甚至没反应过来，但一到4月，中介都明白过来了，大量“反价”从4月份开始成为常态。

    炒家推高房价

    由自住买家短时间内释放压抑甚久的购买意欲带动楼市“涨了起来”，而炒家更是近来房价快速上涨的推动力。珠江恒昌地产顾问公司副总经理何浩成说，银行政策从去年底就开始松动了，最明显的变化是今年3、4月份放贷量大大超出预期。原来不允许外资投资楼市的严厉政策也开始放松。尤其是对炒家影响最大的“二次房贷”（第二套房不能享受优惠利率）的政策实际在去年底开始基本放松。这一切都起到了鼓励炒家入市的作用。

    梁女士就是这批新近入市的炒家之一。她在去年股票低迷时抽出了资金，但当时没有打算入市，“主要是回报周期太长”。在炒惯股市、基金的炒家看来，炒楼并非上策。今年三月，她把资本全部投入了风险较大的期货市场。但3、4月份亏本甚多，5月小赚了一笔。六月初，她一下子就在海珠区买了三套房，“最大的原因就是可办理按揭，用银行的钱来赚钱”。

    “大病之后不宜冒进”

    “其实6月份的楼市价格相对5月已回落了一点”，何浩成以一位资深地产人的角度认为没有刚性需求支撑，这轮上涨不会持续很久，“大病之后不宜冒进”。满堂红研究部高级主任肖文晓的观点和他不谋而合，他指出，楼价的快速上涨也在挫伤刚性需求的购买力。如果缺乏刚性需求支撑，市场在一段时间内可能因投资等需求的出现而成交火爆，但这是难以持久的。

    银行界人士也有类似观点，民生银行广州地产金融事业部一位人士直言，近来房价是“冲得比较急”，前段时间看到广州拍出“地王“提升了对楼市的信心，但这个信心已经被充分“放大”了。“最近国家又在研究物业税、房价成本等话题，其实都是一些政策信息，提醒房价不能再猛涨了，国家调控政策说不准什么时候又出台。”

    房价上涨分析
 
    知名地产专家韩世同认为，目前广州楼市上涨，是多方原因造成的：首先是政府政策扶持，进入2009年以来，政府新增了许多扶持房地产业的政策。首先是交易契税的降低，90平方米以下的可达1％，其次是二手房营业税的减免，另外是房屋按揭利率的降低。“09年在银行按揭买房，利率可以打7折，这也是导致很多中介公司出现买家排队看房的一个原因。”其次是股票市场的回暖。受近来股票市场回暖的影响，很多市民手上集中了一定的资金。但他们会担心通胀贬值、房价持续上涨，因此很多人都想把手头上的资金投到房地产市场中。再次是开发商的促销手段，在多个楼盘共同竞争的形势下，很多商家开出了各种优惠手段进行促销，如买房送管理费、送车位等。这些优惠条件一定程度上增加了楼房的交易量。另外，大量国际资产的涌入，希望在中国市场分一杯羹，也推动了房价上涨。