标题：深圳房价“有价无市” 观望情绪弥漫

近来，深圳房价涨势惊人，楼市走向引人关注。

深圳新闻网6月22日讯 一边是大户型和贵价豪宅销售的火热，一边则是低价普通住宅成交急剧萎缩；一边是投资客的加快入市，一边则是白领阶层购买力不足退出市场观望——深圳楼市正在逐步上演两极分化的行情。

记者调查发现，二手房市场上，近期特区内100万元以下的中小户型成交量锐减，有的片区降幅甚至高达六成，主要是由于房价涨幅过高，性价比过低令普通自住买家难以接受，开始选择观望；而业主捂盘惜售、以及新加入市场的改善型需求和投资客将火力集中在大户型和豪宅，也是导致低价普通住宅近期受冷遇的原因

现象

关内中小户型

成交锐减四成

“关内的两房最近价格涨得太厉害，看房的人虽然很多，但成交越来越难，开始显得‘有价无市’，我们公司近期100万元以下的中小户型成交减少了四成左右。”世华地产营业总经理林家乐日前告诉记者，由于关内的南山区和福田区以住家市场为主，中小户型成交量降低的幅度最明显，而罗湖主要是投资型市场，相对来说影响较小。

据美联物业南山区总监孟祥义介绍，近期南山区百万元以下的中小户型成交量减少了60％，而总价在150万元~300万元之间的物业成交量目前占了整体市场的70％。相比之下，几个月以前由于首次置业者蜂拥入市，市场的成交主流还是100万元左右的物业，价格上涨速度之快可见一斑。据介绍，目前南山区前海的房价在1．2万元~1．5万元／平方米，而在后海、南山中心区房价则在1．5万元以上／平方米。

在价格更高的福田区，百万元以下中小户型所占的比重更小。中原地产住宅部副总经理刘锦萍介绍，目前福田房价范围在1．6万元~2．5万元／平方米之间，市场成交的主流是总价在100万~300万元之间，百万元以下的普通住宅只占10％左右，大多是在皇岗、景田北等片区的一些小户型或老物业。

关内高房价导致一部分市民瞄上了关外的二手房。“布吉和龙岗中心城片区两房单位近期成交上升两成左右。”世华地产营业总经理林家乐说，由于关外价格升幅比较温和，吸引了一部分关内的置业者到关外买房，例如，布吉片区二手房价格在7000~9000元／平方米，70平方米左右的两房最近就成交不错。

原因1

工薪阶层买不起

“之前我让中介帮我留意100万元以下的三房，竟然没有一个中介打我电话。后来我把价格抬高到120万元，才有零星的中介找我去看房。”住在福田的媒体工作人员张小姐告诉记者，她想在景田片区买个两房，物色中的聚豪园一套97平方米的两房竟然要150万元，还是朝北向和对着马路的。“我已经有一个多月没看房了，实在是越看越伤心。”张小姐无奈地说。

对楼市重新观望的不止张小姐一个。在本报联合深圳新闻网日前进行的“房价涨声一片，白领置业心态调查”中，在接受访问的1578位网友当中，绝大多数人收入在3000元~8000元／月，超过八成的人表示“价格太高，积极性降低，重新观望”，其中接近一半的网友表示观望的原因是由于“承担不起首期款和月供”。可见，深圳房价的高度，已经脱离了普通白领的购买能力。

“这部分客户经济实力不强，对于价格很敏感，即使是涨了两三万元，他们也会犹豫不已。”美联物业南山区总监孟祥义说，如果是涨了20万元，对于他们来说，就更加难以接受。在上述本报进行的网络调查中，表示“最近几个月看房过程中，发现房价上升幅度在10万元~30万元之间”的网友占了五成；而表示“涨幅在10万元以下的”，则占了30％，可见大部分老百姓认为涨价30万元是心理底线。

原因2

业主惜售供应减

世华地产营业总经理林家乐介绍说，除了首次置业者的购买力承担不起外，低价盘源经过几个月的大量消化后，市场上的好房所剩无几，都是有各种硬伤的房子，性价比低，也令老百姓难以接受。而从3、4月开始，随着投资客的陆续入市，他们要求的利率起码在一成以上，导致现在放盘价都非常高。“其实，无论投资者怎样炒作，最后接手的肯定都是自住客，归根到底，还是要看自住客的购买能力。”林家乐提醒说。

业主捂盘惜售是成交量下滑的原因。房地内参总经理尹香武(半求)先生介绍，由于目前进入楼市的资金主要是为了“避险”，而中小户型是最好的抗击通胀的工具，所以，投资者一般都不太愿意在这时候轻易放盘。

原因3

实力买家看不上

“100万元左右的中小户型，最多也就涨个10万左右，上升空间小，但大户型和豪宅涨幅可以很大，投资客的利润也能较高。”中原地产住宅部副总经理刘锦萍说，现在入市的买家，资金实力都非常强，大多是兼带改善型和投资双重目的，自然追捧大户型和稀缺性的豪宅。例如，福田中心区的中海华庭、星河国际等高档小区，价格已经从2．1万元~2．2万元／平方米，攀升到如今3万元／平方米，对于投资客来说，这其中的利润当然比中小户型要可观。（陈相明）

房价见顶五大信号

1

银行收缩信贷

多位专家一致认同，近日中央提出坚持和落实积极的财政政策和宽松的货币政策，表明国家还在努力保增长促发展，因此由流动性充裕带动的这波强劲楼市购买力，仍会维持一段时间，也将带动房地产的进一步火热。

“如果银行存款利率从目前的2．25％一下子提高到6％左右，那么楼市就一定会往下走了。”房地内参总经理尹香武(半求)表示，如果国家收缩信贷，开始不断加息，就是楼市“拐点”的开始。

2

成交量下滑

深圳社科院地产与城市运营中心主任高海燕认为，判断房价是否见顶，可以从成交量来看。“如果交易量环比连续2个月大幅下跌就要注意，这可能就是楼市转折的开始。接下来可能就是引发量价齐跌，进入下降通道。”

中原地产深港研究中心总监张伟衡量成交量变化的时间更短：“主要参考二手房，如果成交量一周以上出现下跌超过50％以上，就要非常注意了。”

3

投资客比例过半

据了解，目前市场上的投资客比例在两成左右，业内专家分析下半年投资客将会增加。张伟认为，如果投资客的比例超过五成，市场上风险就会加大，因为供应会增加，价格会不断上涨，买家接手的难度会越来越大。

4

房价横向比较高低

房地内参总经理尹香武(半求)认为，可以将深圳房价与周边城市相比，如果超出某个数值就会有危险。如果与香港的整体均价比较，深圳房价在2万元／平方米以下是合理的；如果与东莞相比，深圳整体均价在1．5万元以下会比较合适，目前深圳的均价在1．2万元／平方米左右，应该说还是相对安全的范围。如果超过1．5万元甚至2万元／平方米，那楼市的拐点就近了。

5

租售比超过1: 400

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，判断市场可以看租售比，就是房子的单月租金和房价总额的比值。超过1:300，房产投资价值变小，房产泡沫已经显现；如果超过1 400就需要警惕。例如，如果月租金是2000元，房屋售价90万元，租售比是1:450，那么房产价格就太高了，投资者要注意风险。目前在深圳有些片区、有些楼盘已经超过了这个指标。（深圳商报）