标题：中国房价高得离谱 各地楼市泡沫隐现

　　５月２７日，国务院正式宣布下调商品房资本金比例，普通商品房由３５%下调了１５个百分点，已经恢复到１９９６年水平。中央此举意图十分清楚，降低房地产入市开发门槛，提升开发人气，促使房地产尽快回暖。１-４月份，全国城镇固定资产投资增长３０.５%，而房地产投资增长仅为４.９%，远没有走出去年低迷状态。近日有媒体民意调查称，有７０%被调查者认为，中央此举将推高房价。

　　我国房价总体上上涨幅度已经太大，远远超过国际通行标准，超过人民群众承受能力，中央政策意图不在推高房价，市场也未呈现继续上涨行情。截止３月底，全国商品房库存积压增长３０.５%，已经被购置待开发的土地高达１２亿平方米，市场不缺房，缺的是市，缺的是买方市场，现在中央降低开发门槛，意味相对供大于求的房市市场将被继续注入新房源，实现供需均衡的唯一选择是降低房价。

　　其实，房市要重拾涨势，除了消除库存压力使之难以实现，还有更深层次原因：买方市场量能部分被“宣泄”，市场需求扩张的支撑因素已不复存在。

　　首先，宏观政策贯彻民生为上理念，加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。去年，全国保障性安居工程支出１８１.９亿元，增长１１４.３%。今年政府工作报告又提出，今后３年要拿出９０００亿元政府投资，专门建设保障性住房。北京市在去年经济适用房开发投资、新开工面积同比增长２７%和２３.８%的基础上，今年拟开工８００万平方米保障性住房建设，竣工２００万平方米。上海在去年开工４００万平方米经济适用房基础上，今年再开工４００万平方米。大规模的保障性住房建设，将把相当规模的中低收入家庭的购买需求，从商品房市场分流出去。

　　其次，因为房价高得离谱，房屋租售比远离常态，相对诸如股市等投资领域，房产投资和增值的价值基本丧失，以投资为目的的买方市场接近“归零”。与此同时，前几年作为买方市场的投资人，他们已经购得的房产也因投资价值丧失亟待出手。今年前５个月，北京市二手房交易数额均高于新建住宅签约量，三四月二手交易量达到４１４９０套，高出新建住宅交易量２５.５１%，为去年全年总交易额的６５%。投资性住房需求减少、二手房市场火暴，都将大幅度削弱买方市场力量。

　　房市很难再现“小阳春”，并不意味房市在短期内迅速萧条、房价会暴跌、房地产市场泡沫破灭。一是我国城市化进程的加快、人民群众收入水平持续提高，再加上我国计划生育政策国情决定的家庭购买力，房市不缺接盘手，刚性需求具有内生持续增长特征；二是房价下跌空间不大。在全国６万多房地产商中，并不是所有开发商都是暴利获得者，相当规模小地产商获得的是微利，房价下跌“逼死”他们事小，他们背后的则是银行。大批房地产企业倒闭，对金融系统将是灾难；再说，保发展、保增长仍然是当前我国第一位的任务，在外需严峻形势短期不会缓解、内需启动依然困难的情况下，投资仍然是中国经济的“定海神针”，房地产作为重要投资领域、作为关系众多产业集群兴衰的关键环节，保房地产就是保投资，就是保发展。

　　由于短期房价不具暴涨基础、缺少暴跌条件，已经积累起来的房市泡沫，可能在房市长期调整中逐步“内消”。虽然“小阳春”难以再现，但因房市进入“骑虎难下”境地，房市动荡将在所难免。中央“新政”推出，供方力量进一步增强，在买方市场进一步萎缩情况下，房价没有不跌的理由。深度整合、筑顶下行、逐步回归理性，这当是我国房市发展的长期趋势。

　　上海５月新房成交创２０月新高 现过热势头

　　上海楼市持续升温，已出现投资客入场带来的过热势头。据佑威楼市通数据显示，５月全市新建商品住宅成交面积为２０４万平方米，环比再涨８%，创下２００７年１０月来的２０个月的新高。这是上海楼市今年以来连续４个月快速上涨，并一举突破了２００万平方米大关。

　　原南汇区供应量大增

　　根据历史数据，２００６年至今有８个月上海商品住宅成交量突破２００万平方米，其中７次都出现在楼市最火爆的２００６年和２００７年，而２００７年更是有５个月成交量破２００万平方米。时隔近一年半后，今年５月成交量再次突破２００万平方米，可见目前楼市已出现“趋热”态势。

　　成交量持续上涨，令住宅成交均价较４月再度上涨３.９８%，达１３８８３元/平方米。佑威分析师陆骑麟认为，住宅成交均价持续上涨与近期供应量不足有关，同时，成交量持续上涨也是促使开发商提价的一个重要原因。

　　５月，全市商品住宅供应面积为１２７万平方米，相比４月增加１０.４３%，新增供应量连续３个月稳定在１２０万平方米左右。从区县新增供应来看，原南汇区的商品住宅供应面积出现大幅增加，今年１至４月该区住宅供应面积只有１１万平方米，而５月受南汇区并入浦东新区利好刺激，供应面积达１９.３６万平方米，为前４个月供应总量的１.７６倍。

　　过热投资需求要降温

　　值得注意的是，系统数据显示，５月成交量环比上升前７名的区域分别是虹口、卢湾、奉贤、静安、徐汇、南汇、长宁，这其中５个是中心城区，而奉贤、南汇两区５月的成交中出现大量别墅项目，这使５月别墅的总成交量环比上升３１.４６%。

　　分析师薛建雄认为，别墅和中高档房源以改善和投资型买家为主，他们具有“买涨不买跌”的特性，所以在刚性需求带动成交快速回升，房价转跌为涨的情况下，大量的改善和投资需求开始入市。

　　在投资改善需求大量入市同时，刚性需求也出现疲软。系统数据显示，普陀、浦东、青浦、宝山、嘉定、闸北、闵行等前期自住买家关注的热点区域成交量分别下滑４２%、２８%、１８%、１３%、１１%、８%和５%。

　　数据表明，５月楼市已经显现出“投资需求入场与刚性需求透支的矛盾”。薛建雄预计，如果过热的投资需求在未来得不到有效降温，去年１０月出台的二手房交易所得税和营业费减免等政策有可能被取消，其他打击投资炒房的政策也有可能被重新提起。

　　官方希望量价同时稳定

　　昨日下午，在２００９金山区房地产推介会上，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元透露，当前上海楼市成交量的回升还不稳定，具有相对性，价格上涨会抑制楼市成交量的释放。他分析，纵观今年以来上海热销的楼盘，大都具有定价相对合理、实用小户型和开发企业诚信度高的特点。

　　庞元表示，按照国务院文件精神、住建部工作要求以及上海市政府的部署要求，希望上海房地产开发企业能够正确认识当前市场需求的主体，把握市场的走势，兼顾经济利益和社会责任，通过合理定价，保持楼市成交量和房价的稳定。他同时希望有眼光、有条件的房地产开发企业实施反周期运作，不失时机地参与包括保障性住房项目在内的土地使用权招拍挂，并保持深度开发投资的规模。