标题：资金从避难到投机 催生楼市疯狂

郝倩 赵晖

住宅的销售火爆在这轮楼市上涨中表现为排头兵。随后，出售型的写字楼和商铺也陆续受到各方资本的青睐。

受金融危机影响，全球各大写字楼市场在过去12个月里入驻成本下降了12%。上海仅一季度的空置率就环比上升2.1%，其中浦东甲级写字楼空置率达到26.85%。然而，易居中国的报告却显示，产权式写字楼的销售量已连续3个月环比大幅上升。

上海台庆房产研展部的统计则更为明确：5月上海全市二手写字楼成交183套，继4月179套后，再创今年新高，5月成交套数已经回复到去年7月全球金融海啸前的成交水平。

“整体经济还远远没到‘投资’的阶段。现在看来，那些原本应该投入新能源、生物板块实体经济的资本，无一例外地流入楼市。他们在购买各式各样的不动产。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟对CBN记者明确表示。

他认为：“如果说现在股价跟房价齐飞的现象不是一个泡沫，那很难认为它是其他的什么东西。”对此，他仅有一个乐观的推测，就是这些泡沫的成长可以带来投资信心的恢复，从而使得一些上市公司愿意融资以及IPO，而房地产带动的原材料、建材、家居等等需求则对实体经济有一定的刺激作用。

商业地产热情重燃

温州老板陈涛(化名)今年以来已先后到上海十余次，他和他的三个朋友准备把资金投资于商铺，“年后看了几个商铺，有一层的五个商铺加起来一个多亿，可惜的是因为产权的问题最终没有谈下来。”

陈涛是温州皮具行业中一个环节的批发商，皮具出口出现萎靡后，他一直在寻找合适的投资项目，最终，他没有买商铺，但他的三个朋友买了上海静安区的其他商铺，价格也将近3万元/平方米。

“去年我在上海买过住宅，今年我们转战商铺的原因很简单，上海是一个国际化的大都市，这里商铺的租金放在全球都是比较高的。与商铺出租相比，住宅出租还要装修，会面临经常换房客的问题，相比较而言，不稳定性更大。”之后他们还去看了其他的数个商铺，其中还包括了和记黄埔[52.70 2.33%]在上海古北板块黄金城道的御翠豪庭沿街商铺。

“有不少温州人去投资这个商铺，这个价格我们觉得风险比较大，所以就放弃了。”他对CBN记者坦言。最新的消息显示，上海御翠豪庭黄金城道的40个商铺，其中13个商铺被5名温州人买走。从世邦魏理仕向CBN提供的数据来看，这个商铺的成交均价超过了6万元/平方米。

不管怎么样，投资总比资金闲置着要好，陈涛说：“在温州，没有人会把钱存到银行里，投资是最好的方式。”

易居中国的统计报告也显示了出售型商业地产的复苏：在成交量大幅回升的带动下，今年产权式写字楼市场也出现了供不应求之势。前5个月产权式写字楼的供应量为44.75万平方米，成交量则达到56.83万平方米。网上房地产可售写字楼面积仅为279万平方米，与月销量相当的商铺590万平方米的存量相比大有改观。

“商业地产的成交增幅没有住宅那么火爆，但是去化量比去年增加了不少。购买商业地产的理由是现在大多数商业物业价格不高，而且若是投资2~3年，则花费精力较少。若是从上海淮海路的可售甲级写字楼来估算，以40000~50000元/平方米的售价，每天7~8元/平方米的租金计算，投资回报率介于6%~8%之间。”戴德梁行写字楼部董事杨达对CBN记者称。

从“避难”到“投机”

但是，商业地产仍然低迷的出租状况可能令这些炒房者投资房产保值增值的想法落空。事实上，商铺出租目前并没有达到理想状态。世邦魏理仕一季度的报告显示：商铺需求的减弱使得不少优质商铺的租金在今年一季度出现进一步的下跌。而截至一季度末，上海首层和二层商铺平均租金分别较上一季度下跌5.4%和1.3%，至每天每平方米43.9元和29.8元。

“价格是我最终选择放弃的主要原因，比如两套商铺，一共5000万元的话，我们不可能全部付清，每个月的还贷压力很大，如果租不出去的话，风险也同样存在。”陈涛最终选择去成都投资一个温州老乡的数字电视项目。

“今年全年难以摆脱通货紧缩的命运，而明年全年则可能出现轻微的通货膨胀。这都与宽松的货币政策不无相关。在PPI下跌的情况下，大宗商品资产下跌，企业产能与估值受累于上述理由而难有奇策。” 安信证券首席经济学家高善文认为，时下实体经济的发展仍未到火候。

“对于房地产市场来说，全年信贷8万亿的资金如果不能注入实体经济，必然推高楼市价格。”钟伟对CBN记者表示。在他看来，那些投资者的心理已经走出了应对危机的“避难”阶段，而开始热衷于投机。“只要实业一天得不到恢复，那些社会闲散资金依然会涌入楼市，带来楼价上扬。”

但他对楼市的未来走势仍显乐观：到第四季度，楼市中的投机资金以及其他流动过剩的资金可能会进入实体经济，从而带来楼价的平稳。

与此同时，高善文认为，目前中国经济已经进入V形复苏的右侧，短期来看，中国的房地产市场很可能正在全面回暖并逐步支持经济的全面复苏。“中期之内的房地产市场的复苏是可以维持的，而且泡沫化趋势已经逐步显现出来，这一过程有可能在今年第四季度开始转化为房地产投资的全面上升。”

钟伟则提醒：“实体经济在和早期酝酿的泡沫赛跑，如果在泡沫未到来之前，经济出现复苏，出现新产业，问题就可以化解，如果实体经济未能赶上泡沫的积累，问题就比较严重。”