标题：前半年楼市换天 后半年上冲动能不足
连最资深的地产专家也没有预料到，在刚经历元旦的“成交冷漠”后，市场会在往年寒风料峭的春节前后开始“回暖”，进而到3、4月份的“小阳春”，以及5、6月的“艳阳天”，广州楼市上半年跌宕起伏的走势暂告一段落。
不过业内人士表示，目前市场的阶段性顶部已经出现，下半年市场将逐步步入调整，第四季度可能会重拾升势，但是具体高度要看整体经济的支撑。
从担忧销售到“日光”
1月26日，今年的春节来得比以往要早一点，黄先生还在犹豫不决要不要出手换房，因为春节期间各个楼盘打折都非常多。富力地产从大年三十至年初七都促销卖楼，推出500套特惠单位，每套单位减10万元，其他大发展商如合生、雅居乐、万科等也都纷纷开展春节置业优惠或者抽奖等活动，吸引买家入市。
“那时候，大家都还在考虑如何出货”，一地产集团营销部工作人员告诉记者，“谁都没有想到市场会这么快就回暖”。当时各地产中介或专家普遍预测，今年上半年市场将保持低位盘整，最快也要到今年10月才会有所回暖。
但是事实在2月悄悄发生变化。作为新春开卖的第一个老城区大盘，光大水岸榕城北区在2月14日情人节上市，434套货量在三小时内即告售罄，成为“日光盘”之首。随后该项目也引起了各方的关注，有人称之为市场的回暖，也有专家表示应该是个案现象，不能代表市场回暖。随后，多个楼盘的营销人士发现，买楼的人开始比较积极了，“回暖”一词也开始频频出现。
“最彻底救市政策”催生楼市回暖
市场的真正转变发生在3月，3月3日，广东省出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》政策，无论是对于消费者还是发展商都“卖大包”，公积金贷款、营业税、契税都有优惠，发展商去年买下的土地可以延长出让金缴纳时间，增值税也可以分期缴纳，此外，政策还支持港澳台居民在广东境内购房、重提购房入户等一系列政策，被业界称之为“最彻底的救市政策”。
随后，广州市场开始明显活跃，各个开发商也积极推货，买家入市的速度更加积极。根据统计，在政策出台后的一周内，广州卖出了2400多套住宅，成交量比上月同期增加了一倍多。在粤15条出台后的第一个双休日，成交量高达660套，创下去年国庆后的新高。3月份的火热情况，不仅被称为回暖，更有人称之为“小阳春”。而市场风格也明显转变，去年热销的产品多数为郊区的低价大盘，但是今年热销的却是市区的中高价位的楼盘。
随着市场的逐渐升温，买家入市的意愿明显提升，开发商开始小幅提价也不影响买家的热情。在传统的楼市淡季清明节期间，各大楼盘虽然没有大的推货动作，但是畅销势头并没有明显减弱。在销售旺季五一前后，各大开发商纷纷推货，开发商普遍涨价10%左右，不过由于黄金周效应的影响，市场的销售额依然保持高位。
地王再出买家困惑
随着楼盘销售的火热，保持了一年多低迷态势的土地市场也开始转热，珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)甚至出现了新的地王。5月26日，广州今年首幅住宅用地海珠区江南大道中99号广州益丰搪瓷厂地块公开拍出，出现开发商火热竞价的情况，成交价格也为海珠区的第二“地王”，在6月10日，有“珠江新城最后一幅住宅用地”之称的D 8-C 3地块拍出新的地王价，楼面地价高达每平方米15323元。新地王的产生，极大地助长了开发商的乐观情绪，市场上开始出现捂盘和提价现象。
光大地产在水岸榕城销售完毕之后，在6月推出新项目光大榕誉（
查看地图）。虽然发展商尚未透露最后价格，但是销售人员已经放出风声，起价要1.5万元以上，比此前的2月份的1万元起价升幅近50%。
6月11日，广州市国土房管局马上公布被称为“穗六条”的六条调控楼市的措施，包括严查开发商捂盘、科学供应土地、提示市场风险等措施。有业界人士认为，这表明政府对于市场的判断还是转向防范过热。
短短几个月间，市场从成交低迷到成交暴涨，发展商从降价促销到捂盘提价，政策从“大力救市”到开始调控市场，市场的转变让不少人感到突然和困惑。更加困惑的是黄先生这些还没有入市的自住买家，以为可以等楼价再降个1000元、800元的，哪里知道现在又涨回去了，该不该买，买了会不会跌，不买会不会再涨？市场让人疑惑顿生。
主要业务指标分析
成交量放大 4月份创两年新高
销售量 上半年成交或接近4万套
今年1月份开始，广州市区一手住宅成交量开始出现了逐月上升的趋势。根据广州市国土局公布的统计数据，今年前5月广州十区一手住宅成交宗数为29608套，成交面积为317 .81万平方米，比去年同期的175.15平方米增幅达到81%。根据焦点房产网监测阳光家缘的签约数据，6月1日至23日，广州一手楼签约共8648套。以此预测，上半年成交套数或接近4万套。
其中，今年1月份，广州十区一手住宅交易面积为46.18万平方米，2月份为47 .36万平方米，3月份为63.59万平方米，达到9个月以来的最大月交易量。随后，在4月份达到83.24万平方米，这是广州一手楼市自2007年6月后月交易量首次重上80万平方米，为22个月以来的最大月交易量。5月份成交77.43万平方米，仅微跌1%。虽然6月份尚未终止，但是根据焦点网监控广州市阳光家缘网的数据显示，6月1日至22日一手房签约量仍保持活跃，虽然比5月份有所下滑，但估计下滑幅度不大。
销售价格 销售均价“真涨假跌”
在价格方面，广州市国土部门公布的统计数据显示，今年上半年，虽然市场日渐升温甚至出现火爆的场面，但是市场成交均价仍然保持在低位，前5月实际成交均价为8150元/平方米，比去年同期的10060元/平方米下降19%。
数据显示，今年前5月，虽然不少楼盘有提价行为，但是整体成交均价仍然保持在8000元出头。其中1月份，广州十区一手住宅交易均价为8014元/平方米，2月份为8011元/平方米，3月为8288元/平方米，4月则跌至7字头，均价为7978元/平方米，环比下降3.7%，专家认为，广州房价实际上是“真涨假跌”，剔除特殊的成交个案，全市均价为8423元/平方米，实际环比上升1.6%，略有上涨。5月全市一手住宅均价为8386元/平方米。虽然6月份价格尚未公布，但是业界估计，虽然部分楼盘提价幅度较大，但是买家并不追涨，估计实际成交均价波动幅度不会太大。
供应量 市场供应量明显下降
对于广州市场的供应量，一直以来都没有确切的数据，但是从不同机构对于市场供应的监测，可以看出，随着市场消化速度的提升，市场供应量有明显下降的趋势。
中原地产广东项目部总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)也表示，今年上半年广州一手楼市有近6万套的货量，相当于去年一年的销售量。但是随着楼市小阳春的迅速消化，市场可售货量将明显下降。根据合富辉煌集团市场研究部监测的数据显示，五一黄金周之后至2009年年底，广州将有逾2.8万套新货上市，但这一数据与2008年同期新增的4.7万套相比，供应萎缩相当明显。
土地市场 半年仅成交两宗住宅用地
虽然住宅市场出现了明显的升温，但是由于滞后效应，今年上半年广州国土部门推出的住宅用地并不多。截至3月底，广州土地市场已连续4个月没有居住用地供应。仅仅在2月10日，国土部门对南华西改造项目地块推出预公告，但是之后便没有进一步消息。
据广州市国土部门公布的数据显示，截至目前，09年全市公开出让了两宗住宅用地，5月26日的海珠区益丰搪瓷厂地块和6月10日珠江新城D 8-C 3地块，分别溢价78%和154.2%成交。
随后，6月9日，广州市国土部门发出公告将于下月16日推出建筑面积超过27万平方米的住宅用地，以满足市场需求。对于土地总的供应量，广州市国土局表示，今年计划供应商品住宅用地(不含保障性住房用地)2.5平方公里左右，根据该土地总量，今年下半年政府将加大放地力度。
开发投资 房地产投资仍无明显回暖
根据广州市统计局公布的数字显示，今年1至5月份，广州市房地产开发商投资仍是下降趋势，虽然商品房销售情况良好，但是房地产开发投资还是延续下降趋势，完成投资220.46亿元，下降9.5%，房地产投资仍无明显回暖的迹象，业界人士表示，这将是近期政府对楼市的工作。
在新开工面积方面，广州统计局未公布有关数据。但是根据广东省统计局发布的资料显示，1-5月，广东全省房地产开发企业完成商品房屋新开工面积1835.87万平方米，同比大幅下降50.6%。
下半年展望
根据广州市国土局公布的统计数据，今年前5月广州十区一手住宅成交宗数为29608套，成交面积为317.81万平方米，比去年同期的175.15平方米增幅达81%。而据焦点房产网监测阳光家缘的签约数据，6月1日至23日，广州一手楼签约共8648套。
经济面、居民收入
不支撑房价快涨
对于上半年的市场走势，不少业内人士表示，市场回暖的速度和力度都超出了大多数人的预料。满堂红企业发展部首席分析师龙斌认为，市场的迅速回暖关键还是政策起了作用，从宽松的货币政策到各种税费的减免以及对开发商的政策支持，促进了市场信心的回升。中原地产项目部总经理黄韬认为从目前公布的上半年的市场情况来看，上半年广州市场出现了量价齐升的情况，特别是成交量比去年同期有明显的增长，说明这个楼市回暖是有其坚实基础的。
不过对于下半年的走势，多位业内专家均表示，目前市场的快速回暖，并不能证明市场就此反转，由于缺乏基本面的支持，下半年楼市再冲高的动能不足。黄韬认为，由于经济大环境还有很多不确定因素，对于市场是否反转还难以下结论。龙斌也认为，第二季度楼市的快速上升，与通胀预期导致投资者和资产配置型买家入市，促进豪宅的快速销售。但是总体来讲，买家比此前要理性得多，追高意愿不强，目前经济基本面以及居民收入方面并不支持楼价持续上涨。
从短期来看，黄韬判断认为目前城区楼价阶段性见顶，接下来市场会进行阶段性的调整，从9月份开始市场会逐步上升，但是量价能否超过5月份的高点，目前还无法判断。