标题："菜鸟"投资者群现深圳 老牌投资客已暂时撤离
老陈说，自2月份过完春节从老家回深圳，要物色房子的电话多了起来，现在身边的投资客则是“多如牛毛”。最近还有一些人问他可不可以零首付“现在这个市场可真乱，有钱没钱都想炒楼。”老陈说。
“他们买房全看自己是否喜欢”
钟老板恐怕就是老陈说的那类“有钱但不会炒楼的”。“我不懂房地产，完全不懂。我也搞不清哪些房子以后会大涨，这不是我的专业。你若是跟我说房子成交量、成交面积上升、下降了，国家哪一项政策会刺激房价上涨，几时会是最高点，我不明白也不相信。”
在宝安经营实业的钟老板住在宝安中心区，但他同时还是天麓、波托菲诺（
查看地图）、曦城（查看地图）、半岛城邦、后海公馆等楼盘的业主。熟悉深圳房地产的都知道，这些物业大多代表了片区物业的高水平。不仅如此，他名下还有为数不低于20间的商铺，分布在深圳的各个角落。
投资商铺是他一贯的喜好，但投资房地产，却是今年春节后的事。
自称“不懂房地产”的钟老板，春节后开始频繁给熟悉的中介打电话，明确表示要买房，而且要“大买”。近两个月，他出手最频繁。问及投资买房的动机，钟老板却自称“没办法”。自去年年中开始，钟老板和他的圈内朋友们都闲了下来。以前大家的话题多是怎么合伙做拓展，现在都在讨论怎么让钱生钱。“现在经济行情这么差，拿钱投资到工厂很可能会打水漂，还不如投资买房，起码不会大亏。这些房子我短期内不会卖，这不是赚不赚钱的问题，而是卖了之后钱要生钱我还得买，没有必要。”钟老板说。
像钟老板这样初次涉及房地产行业的投资客，现在是深圳楼市投资客的重要组成部分。“说出来你们可能不信，他们投资买房没有标准，全看自己是否喜欢。这部分实力投资客，现在是市场上的活跃分子。”老陈说。
“有钱没钱杀到楼市转一圈”
但像钟老板这样的“超豪华”买家还是不多见，市场上还有一类人，他们手头上的资金并不阔绰，但房价涨得他们蠢蠢欲动。在IT行业上班的小李就是其中一个。最近半年时间，他把手上的几十万闲钱分批次买楼，前前后后居然也赚了不少钱。“我胆子小，和专业投资客不能比，有得赚就出手，赚几万也卖。”小李说。像小李这样不懂房地产但博短期升值的买家在投资客群体中也占一部分比例。
而赵先生则是老陈口中“会炒楼但没钱的”。2007年，他大手笔买进宝安中心区、南山后海的物业，现在还没回到之前的价位。2008年割肉卖掉的几套物业，让他把2006年买房赚的钱全搭进去不说，还着实大亏了一笔，而股市里蚀掉的60%股本更是让他心绞痛。“现在楼市旺了几个月，我想买但不敢买。经历过2008年让我吸取了一些教训，但看到楼价这样涨老实说也还是有点心痒痒，最近我在想要不要卖了手上的房产再买两套。”赵先生说。
倘若没有像钟老板、李先生、赵先生这样的投资客，深圳市场近期也不会如此热闹。近几个月，深圳新房、二手房成交量、成交价双双上升，投资客频繁进出于小户型、豪宅、写字楼、商铺购买现场，还有投资客自己投资大开中介地铺，原因竟是“做投资客时也要交一笔为数不小的中介费，觉得其中利润很高”。
“现在的市场已经基本分不出是自住客还是投资客，他们之间的界限越来越不分明。不管有钱没钱，都想杀到楼市转一圈。尝到甜头之后投资雪球会越滚越大，最后当风险来临时要准确判断及时脱手可就不那么容易了。”书香门第（查看地图）运营总监王永胜说。
投资客比例上升专家频频预警
“我们陷入了通胀的误区，现在这样的实体经济，是不能支持房价出现过度泡沫的。”英联国际不动产首席经济学家郭建波(郭建波博客,郭建波新闻,郭建波说吧)说。跟郭持同样态度的，还有中原集团董事长施永青(施永青博客,施永青新闻,施永青说吧)，他的判断是楼市“未出谷底，谨慎为上”。
现在的投资客比例到底有多高？中原在二手房市场上的监测数据显示，今年2月份，投资或自住兼投资的只占市场6%的比例，3月份达到10%，4月份到了15%，5月份是17%。但业内普遍认为，现在市场上的投资客已经远远超过这个比例。“就宝安中心区而言，我估计投资客比例已经在三成以上。”中原地产宝安区区域总经理郑昌洪说。
来自美联物业的另一份数据可能也将预警投资风险。数据显示，目前深圳蓝筹物业的租金回报率甚至已经低于银行定存。5月份美联的蓝筹样本均价显示为12304元/平方米，但平均租金只有35 .91元/平方米，也就是说租金回报率仅为3.5%。这个租金回报率，比目前5年期的银行定存(3 .6%)还低。从图表上可以得见，近几个月物业的租金回报率在节节下降。
另一个市场现象是，高房价已经令自住买家观望情绪更浓。郑昌洪告诉记者，自今年4月份起，他所负责的区域二手房成交套数减少了，但成交面积有明显增幅，这说明大户型的成交在增多。这并不是宝安独有的现状。“近两个月我们能感觉到自住买家在减少，他们青睐的中小户型成交比例萎缩，高房价是最直接原因。”美联物业南山区区域总监孟详义说。
老牌投资客已选择暂时撤离
中介和开发商们大多认同，现在的炒家和2007年大不同。“2007年出来的投资客，现在80%都没有出动，有些炒家到现在还没有解套。他们当中也有很多人仍然有钱，也有丰富的炒楼经验，但还是选择观望。”老陈说。
资深投资客邹建民就是这一类人。他认为，现在的市场存在太大风险。“这一波的反弹和经济复苏、收入提高没有任何关系，纯粹是钱堆起来的。如果银行资金跟不上，那这一轮楼市反弹会立即结束。市场照这个势头涨下去，2-3个月内一定会出现问题。”邹建民说。
邹建民拒绝出手的更关键理由是，他认为现在的深圳楼市已经失去了投资价值。“一套价值100万元的房子，租金大概是2000多元/月，但如果要买的话，就要给银行6000多元/月。深圳很多楼盘都已经超出了可投资范围，已经没有投资价值了。”邹建民说。
在楼市高温时期，像邹建民这样选择观望的资深炒家并不少见。中介人士告诉记者，早前携带七八个“马仔”的专业投资客，现在多在观望市场。“现在出来买楼的多是新面孔，有一些此前名下从未超过两套房产。他们并不懂房地产，但他们有钱。金融危机使他们手上的闲钱变多，而深圳的投资渠道又太窄。真正的专业炒家，现在倒是很少露面，只是偶尔打个电话问市场，他们的判断是过几个月深圳楼价会跌。”在中介行业从业8年的老喻说。
利润背后买房要面临的高风险
投资客如此集中入市，对深圳楼市、对普通买家意味着什么？在深圳中原地产总经理李耀智看来，投资客开始大量入市，房价上涨已经呈现出泡沫成分，“中小户型房价已经逐步脱离了实际的住房需求。”
王永胜则认为，春节后的这一波楼市行情暴涨，会给深圳楼市带来短期繁荣，但后市风险会更大，因为“抬得越高，摔得越重”。他认为，现在悬在楼市上的至少有两把刀：一是年底要结束的营业税减免政策，这将毫无疑问影响到二手房成交，而二手房成交下降将直接拖住一手房的后腿；二是现在已经“趴在地板上”的银行利率，政府收紧信贷之后楼市会应声往下掉。
“2007年以来的楼市涨跌，已经完全证明了这一点：楼市就是政策市。普通市民现在买房，很可能在年底的时候面临钱袋子缩水。关内有租金支撑，加上片区够成熟，基本可抗跌，但关外随时有掉价的风险。”王永胜说。
“这时候，任何理性的声音都会被当做一种干扰。”深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕说。他认为，无论是跟风追涨还是规避通胀，此时的投资都是不理性的。“不可持续性是现在唯一可以确定的事情，那些本来将房地产作为避风港的投资客，得到的结果可能是被套。”高海燕说。
他们眼中的投资客
他们买房很大部分就是追涨，哪个区域房价近期涨得快，哪些楼盘交投活跃，他们就买哪一种。
———港置地产深圳区总经理陈鹏
最近几个月的投资客都相当有实力，但基本都是新手。他们中间的很多人投资买房其实根本就没有标准，最大指标就是自己喜欢。———中原地产宝安区区域总监郑昌洪
你都不大分得清楚哪些是自住客，哪些是投资客。他们不太关心租金，多半是为博升值。
———书香门第运营总监王永胜
现在入市投资的菜鸟比老手多，有钱没钱的都想炒楼。不同的是，有钱的是长线持有博升值，没钱的多半是短炒，快进快出。
———中介人士老陈
现在的人又像2007年一样，成了追涨的羊群，全凭感觉又杀入了楼市。他们只是觉得它（楼价）还可以涨，所以就买，但没有非常明确的评判标准。
———深圳资深投资客邹建民
租金没有上升，但买房人突然暴增，房价突然暴涨，那只有一个解释，大部分买房人并不是看重租金回报，而是看重升值收益的。
———英联国际不动产首席经济学家郭建波