标题：海南楼市重回巅峰
旅游立岛的发展思路让海南楼市呈现出鲜明的投资性质。由于前几年经济高涨，海南楼市投资回报惊人，各地投资者蜂拥而入。但在房地产热潮重现之后，如何平衡外来投资者与本地居民利益，防止楼市泡沫膨胀，就成为关键
三亚海棠湾，中国建筑王俊副总经理的项目工地 图/南方周末记者 刘丁
地产大鳄云集
6月20日中午，在海南三亚海棠湾的海边，中建海南分公司副总经理王俊正在气温35摄氏度的工地上一边喘着粗气，一边大声催促着手下的弟兄干活。工地上高耸的塔吊下面，一千多名工人正在加紧施工，争取早日完成国电集团投资近10亿元的万丽酒店项目。“现在忙起来了，前几年泡沫，我们差点把海南分公司撤掉。”王俊说。他白天在工地上忙碌，晚上还要接待不断上门的开发商。
工地的旁边，是外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店项目，2009年上半年卖掉的房子相当于此前5年的总和，开发商又开始建设新的酒店式公寓和度假别墅。
向东一公里外，海滩上塔吊林立，那是广东雅居乐地产耗资200亿建设的海南清水湾项目。10年之内，在这片1.5万亩的海滩上，将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。
转头向西，是一个个正忙着搬迁的海边渔村。在三亚市将整个海棠湾规划成“国家海岸”之后，渔民们纷纷离开了世代居住的土地。一个个顶级度假村将取代原先的渔村。5月29日，便有10家超五星级酒店项目同时开工。
“这片海湾几乎留下了所有中国一流地产公司的印迹。”海棠湾镇管委会负责投资招商工作的曹先生介绍。自2008年设立了三亚副市长挂帅的管理委员会，前来考察的地产商络绎不绝，“忙的时候都接待不过来”，现在已经确认的投资目录包括和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产大鳄。
这仅是海南楼市投资热潮下的一角。据海南省建设厅厅长李建飞估算，北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长，这些项目总投资额超过1000亿元。投资还在向内陆延伸，海南省五指山市的楼市也因此水涨船高。
在全国其它城市地产投资依然不景之际，海南房地产开发却异常火爆。这也意味着，在经历了十余年的地产泡沫阵痛之后，海南楼市重新回到了1990年代初的火爆局面。
楼市轮回
目前的投资热潮是十年前的海南所不敢想象的。
海南1988年建省，当时房价为1350元每平方米，1993年开始，海南楼市走向疯狂，房价迅速拉升到7500元每平方米。当时，岛上也聚集了2万家房地产公司以及近100亿元的投资，海南的经济发展速度也由此跃居全国第一。
但从1994年，海南楼市崩盘之后，房价重新回到了1350元/平方米的水平，经济发展也在1995年成为全国最后一名。所幸的是，在泡沫破灭之时，中央政府允许国内的科研院所和高等院校购买海南的积压房产，作为度假疗养和学术研究的基地。这正是十几年后海南再次火热的源头。
经过此前长达10年的时间，2005年，在银行、政府等各方力量的推动下，海南地产泡沫遗留下的问题基本清理结束。与之同时，海南楼市开始复苏，房价、地价再次爆发性上涨。
40岁的王海是三亚本地人，2002年在三亚市二环路附近盖起了自己的房子，当时地价是30元每平方米，而2009年涨到1000元每平方米，王海的房产价值也从10万元攀升到100万元。
海口的情况也是如此，2006年地价为每亩45万元，2007年便涨到了每亩93万元，现在已经涨到每亩230万元。“感觉是2005年开始涨的。”王海回忆说。如今，海南一线海景房均价已经攀升到每平方米1万元以上，三亚市市内的房价也涨到了每平方米7000元，即便是五指山市，房价也超过了每平方米3000元。
即便全国楼市下滑的2008年，海南楼市依然逆市增长。海口房价涨幅也因此在全国70个大中城市中排名第一。
投资需求推动
催生楼市热潮是海南楼市惊人的投资回报率。
据海南省统计局的数据，“1995年－2006年，房屋建筑成本每平方米不到2000元，2007年建筑成本提高，但每平方米成本也不会超过2500元。”
而从2005年之后，海南房价不断高企，一些高档楼盘的利润率甚至高达300%，而一些在2005年之前投资海南楼市的江浙商人，甚至获得了10倍的投资回报。这又刺激了更多的投资者涌向海南。
北京商人罗飞2003年来海南时，路边还有许多前一轮海南地产泡沫留下的烂尾楼，政府就把这些项目低价卖给投资者，一些楼盘的价格甚至每平方米只有700元。“当时很多浙江人，从银行贷款两三百万就买下这些烂尾楼，结果不到半年，价格就涨了起来。”罗飞回忆。
海南楼市的名号在投资者圈子里传播之后，则进一步吸引来了更多的投资者，使这股热潮愈发澎湃。
来自印尼的司徒先生便是被朋友介绍来到海南投资的。2008年，本来准备退休养老的司徒先生被朋友拉到海南，看到这里的投资大潮，立即决定投身其中。
“现在宏观经济的大环境不一样了，大家也的确有钱能买度假的旅游地产。”司徒先生说，十年前，他来海南时，看到的是满街的烂尾楼，宰游客的饭馆，今天，他看到的是商机和遍地的外地车牌，“说明大家有钱，喜欢出来旅游”。
发展模式争议
海南岛与拥有2300万人口的台湾岛面积基本相同，但人口却仅仅为800万左右，经济起点也并不高，因此，海南岛仅依靠自身的经济规模和人口无法消化蜂拥而至的投资。
“我们就是要面向全国、全世界，海南是全世界人民的后花园。”三亚市房产管理局局长李洪海丝毫不避讳来买房置地的90%以上是岛外人群的事实。
据李洪海统计，2009年成交的客户，以私家老板、职业经理人、北方矿产性土老板等，大部分来自北京、上海、江浙、山西、东北等区域。他们都是第二、三套以上的置业，只是把海南的房产当做一种度假休闲的奢侈品，可有可无。
实际上，这也造就了海南独特的地产模式，也就是以旅游吸引投资，刺激经济增长和就业。一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，城市内的地产则卖给退休、事业有成的经商者、大学教师、政府官员以及公务员等候鸟型养老人群。
对于岛内本地无法适应飞涨的房价的居民，海南省政府通过经济适用房、廉租房建设来安排。
在这种模式下，房地产成为政府利益最攸关、最依赖的部分，海口、三亚以及文昌、琼海等地的GDP增长中，房地产投资均能占到50%的贡献。因此，在推销推广本地房地产上，地方政府也是不遗余力。在经济大环境不好的2008年，为了保持增长，三亚多次组织本地地产团队，去山西、北京、哈尔滨等地组团推销，“出去推销的费用由政府承担”，李洪海局长说。因此，2008年的三亚地产销售依然保持了一定增长，由2007年的90多万平方米增长到109万平方，而今年前5个月，销售已达到74.26万平方。“我们还将把组团促销的工作做下去。”李洪海说。
某种程度上，这实际上更偏向于一种投资地产模式。海南政府津津乐道的“一线海景产权式公寓”，便是更像一支投资基金。以世知酒店4期工程为例，小户型的50万元左右，套房141万，购房者必须付全款不可以按揭。购买之后，房产由酒店统一以酒店式管理并对外销售客房，购房者每年可以有12天免费入住自己买的房子，除此之外就必须按酒店价格付款，但是，酒店保证返还购房者每年10%左右的收益。据销售经理胡晓妮介绍，项目4期酒店式产权公寓2008年底开盘，不到2个月便在北京上海等地销售一空。
另外，在这种模式下，如何协调生产与销售之间的平衡防止生产过剩，如何在开发中协调本地居民利益与开发利益等问题，对海南各级政府都提出了严峻考验。
虽然美丽诱人，但在海南漫长海岸线上的建筑，在旅游淡季，大多是无人居住。三亚2009年计划销售房屋面积100万平方米左右，而目前三亚全市商品房存量一百二十多万平米，2009年三亚商品房新开工面积一百多万平米。对此，李洪海局长说，“这是正常的数字，并不算生产过剩”。
而随着海南的开发，不能不牵动本地人的利益。“现在本地人大多都买不起房。”三亚本地人王海说，目前三亚的本地人大多聚集在一环路以及二环路等偏僻地区，由于房价高昂，多选择自己从居委会买便宜的土地，自己盖房子，成本相对便宜，但也要达到两三千元每平方。对比起旅游房产投资的热烈，三亚市截至 2009年建设的经济适用房两期总面积仅为15.09万平方米，而目前全市共有5000多户住房困难家庭申报，以每户3人计算，人均居住面积仅为10平方米。
“只有保持开放，继续开放，才能建成国际旅游岛。”对于种种忧虑，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林在接受记者采访时说。
海南岛的梦想正在于此，2001年前后，迟福林为海南提出了建设“国际旅游岛”的构想，也就是建立一个“免签证、零关税、放航权”、高度开放的旅游胜地。据迟福林说，这个方案也许很快能得到国家批准。
也正是在此战略指导下，海南开始一步步清理烂尾楼，在国家宏观经济转好的2005-2007年，以开放的思路和态度吸引国内国际投资。并加大力度整治岛内基础设施等软硬环境。“海棠湾的建设就是从规划到招商到建设，都是引进国际第一流的水平，”海棠湾管委会投资招商办曹先生说，“海南政府为了海棠湾的基础设施建设，将投入100亿元。”