标题：新一轮楼市泡沫来临 房价没有下跌的理由

　　“现在深圳已处在新一轮楼市泡沫的初期，并且短时间来说，尚看不到房价下跌的迹象和理由。”长城证券房产分析师刘昆如此判断。

　　令刘昆等众多业界人士担忧的最重要一点是，深圳的“房荒”来了，在供不应求的经济规律下，楼市反转向下的可能性微乎其微。

　　“新房存量仅可维持至１０月”

　　有周报数据显示，上周（６月１５日—６月２１日）批准上市量再次缩减，全市仅有来自龙岗区的华业玫瑰郡项目被批准上市，共提供商品房１６８套/１.７３万平方米。商品住宅批售套数和批售面积环比上周分别减少了８４.８３%和８１.５２%。另外，上周仍然没有新项目开盘入市。

　　截至上周日（６月２１日），市国土局网上数据表明，深圳一手房可售套数和面积只有３７７１７套和４１５.６２万平方米，环比上周可售套数和面积分别减少２.５２%和１.６６%。深圳商品房可售量继续小幅减少。

　　在供应减少的情况下，一手房销售量却一直保持平稳增长。上周，全市商品住宅成交总套数为１４１６套，平均每日成交２０２套，虽环比减少１３.９２%，但总体仍算平稳。“只要每天的成交在１５０套左右，都是正常的。”一上市公司开发商负责人向记者表示。

　　早在５月份，深圳楼市供应端已显露供应不足的信号。美联物业的数据表明，５月，全市新房批售面积只有２１５８０１平方米，环比减少６０%，同比减少６２%。今年１—５月，全市新房批售面积为１５３３９８０平方米，比去年同期下降１８%。按照美联物业在６月９日所作的统计预测，截至６月９日，全市新房可售套数已降至４万套以下，为３９５４１套，比５月份同期减少了５３４１套，如果市场供应得不到有效改善，那么，继续维持现在的消耗速度，１０月份以后，深圳楼市有可能会出现无房可售的局面。

　　美联物业市场研究部冯永恒说，受之前低迷行情影响，２００７年年中开始，不少开发商放缓了楼盘开发速度，这必然会影响未来楼市的供应节奏，甚至有可能形成供应空档期。

　　“下半年供求关系将有所缓解”

　　上述观点被业界精炼地简称为“房荒论”。不过，对于这种流行的“房荒论”，市房地产研究中心副主任王锋表示，市国土局官方网站显示的深圳可售房源存量只能反映在建项目达到批售状态的情况，实际上还有很多在建项目没有拿到预售许可证，这部分数量很大但没有被计入存量数据里。

　　王锋认为，目前存货不多的情况是短暂的，随着开发商加快投资速度，下半年楼市的存量将明显增多。

　　根据戴德梁行的统计资料显示，６月—７月，深圳将有１８个以上项目入市。入市量将集中在宝安、龙岗和南山三区，供应产品呈两级趋势，９０平方米以下的中小户型以及１５０平方米以上的大户型占比例较大。记者粗略统计，新增供应量接近４５万平方米，约３０００套新房。

　　中原地产在５月底作出一份深圳６月—１２月的潜在项目统计。根据中原地产的考察预测，这７个月约有１３７个住宅项目入市，宝安、龙岗、南山较多，福田、罗湖、盐田较少。

　　在５月底发布《未来供求走势分析》报告中显示，５月底深圳一手房存量为３１１万平方米，预计５月底到年底的新增供应为４８５万平方米，两者合起来形成的未来供应是７９６万平方米。按照３、４、５月份这３个月的月均成交量７７万平方米来计算，７９６万平方米的量的消化周期为１０个月。“未来消化周期在６—１２个月（含１２个月）显示未来半年内供求关系正常。”李昕田表示。

　　李昕田认为，当前深圳房价已处于高位运行阶段，前段时间房价的快速冲高主要是因为市场短期内供应出现紧张，刚性需求快速释放，投资性需求大量进场导致。而从下半年来看，市场供应量有所放大，全市供求紧张的情况将有所缓解，整体市场价格会趋于稳定，但区域热点板块间的价格波动仍将存在。

　　“楼市已处泡沫初期”

　　“除可售房源急速减少外，市场资金充裕以及综改方案的出台，是推动楼市持续上涨的另外一个重要因素。”美联物业市场研究部冯永恒说。

　　根据央行６月１２日公布的数据，５月新增人民币贷款６６４５亿元，比４月份增多７２７亿元，比去年同期增加３４６０亿元，高于市场预期。

　　温总理表示，要继续坚定不移地实施适度宽松货币政策。今年以来，在国家适度宽松货币政策引导下，银行信贷增速惊人，１—５月，银行新增人民币贷款５８７２３亿元，比去年同期增长了１７７%。市场资金充裕，为楼市上升准备了***，而综改方案的推出，则打开了深圳楼市的上升空间。综改方案中涉及的四大中心概念、深港联动概念、特区扩版概念，为深圳楼市提供了充分的想象空间，无疑会引发市场的重新估值。

　　冯永恒认为，在这种形势下，除非市场供应情况得到积极改善或者出现重大政策转向，否则，深圳楼市延续上升势头的可能性非常大。

　　长城证券房产分析师刘昆受访时表示，深圳楼市库存下降很快，销量明显大于供应，新盘去化速度很快，供不应求的现象明显。房价方面，这几个月有２０%—３０%的涨幅。下半年供需紧张状况仍将持续，价格还会继续上涨。

　　并且，刘昆认为，现在深圳已经是“楼市泡沫的初期”。她认为，接下来深圳房价仍没有下跌的理由，除非打压政策出台。但是，目前宏观经济还比较脆弱，银行利率上调、增加营业税、收紧二套房贷等，这些政策手段估计下半年不会出台。

　　不过，“２１世纪不动产”高级分析师孟奇分析持不同看法，他认为房价下半年起将出现暴涨的说法，仍缺乏充足的根据。宽松的货币政策不可避免地带来了高流动性，但一季度后，信贷增量是逐步递减的，下半年很难保持此前的信贷增速。而通胀仅仅是人们的一种预期，宽松的流动性是否一定会形成２０１０年的高通胀，尚难断定。