标题：大户型压力犹存 成都楼市走向难料
09年行将过半。成都楼市从最初的悲观，到后来的迟疑，再到小阳春、红五月，现在又掀起了"热销"的风潮。"小户型供不应求"、"大户型热销"的种种说法，似乎都在暗示着楼市正由回暖走向盛夏，但六月既有的销售数据却并没像气温那样一路走高。将2月以来的月成交套数绘成折线图，得到的将是一个左高右低的梯形。
6月，是向下的那一边。
记者通过调查发现，所谓的大户型热销并非普遍现象，改善型需求在总需求中所占比例较前期有所增加，但整体并未出现明显放量。以中小户型为置业目标的首次置业需求仍是主力。和传言的供不应求相反，中小户型产品存量充足。成都楼市已进入相对平缓时期，去库存化仍然是后市主要目标。但从前期政策表现出的姿态推测，如果开发商的盲目提价给房地产市场带来不稳定因素，政府仍有可能出台相关措施，最终导致市场另一轮回调。
小户型持续热销
大户型无明显回暖
大户型无明显回暖
梁帅做二手房经纪已经一年半。自从他07年下半年入行以来，还没有这么忙过。许多客户会在深夜打来电话。"这种客户基本都是安心要买的，"梁帅笑道，"三月份开始就特别忙了，市场一直看涨。在主城区内买小户型的特别多，投资的也有了，主城区的房子，价格都比较高，但是很保值。"
梁帅上个月经手了三套房，都是位于城西总价70万左右（
查看地图）的两居室房。
"这样的业绩算不错了。"安琪居的阳小姐这样说"今年行情好多了，房交会后增长明显。首次置业的刚性需求，特别是拆迁户这块起了很大作用。"数据显示，今年成都主城区二手房交易量从1月的2392套蹿升到5月的5138套。
"主要是小户型，90平米左右的比较多。因为购房落户的政策，很多二级城市购房者来成都这边买房，就为孩子读书。"富房不动产成都房产交易中心店龚书告诉记者。"市场回暖确实是存在的，刚需是主要力量。要说改善性需求有多大增长，我们感觉并不明显。"
二手房市场的火爆只不过是成都楼市热销的一个侧面。但其中所反映的需求比例为整个市场所共有。
"市场整体上还是以小户型为主力，我估计大户型的比例应该在百分之二十到百分之三十的样子。算是比较正常的结构。"嘉进地产副总经理马永林表示。
据记者了解，位于城南终端广场附近的河畔新世界（查看地图）、心怡·紫晶城、新鸿基·悦城（查看地图）等主推大户型的项目春交会以来都保持着较好销量。当谈起另一个华阳城区内的项目销售还是以小户型为主时，新世界地产的置业顾问表示，并不是所有大户型都卖得好。改善型居住购房者都比较挑剔，对环境的要求比较高一些。南延线的项目和华阳城区内的项目定位有所不同，所以销售情况自然也会有差别。
世家机构数据显示，前期热销中，90平米及以下的小户型去化最快，静态去化周期低于6个月。144平米以上产品销售较为艰难，去化周期仍然处在22个月的高位。而处于中间的90-144平米产品去化周期在8个月左右，被认为是保持在一个比较合理的水平。
来自银行方面的消息也从侧面证实了这一点。"总体来说，银行房贷放款量较之08年有大幅度增长。目前，房贷的主要业务量集中于90平米左右的购房贷款。刚性需求客户占据了很大比例。大户型中，花园洋房和别墅是主要业务，比较稳定，大户型电梯公寓很少。"工商银行成都某支行一位要求匿名的工作人员告诉记者。
成都市主城区3至5月户均成交面积徘徊在86-88平方米的区间内，表明中小户型仍然占据着大部分市场。
项目特点有别
销售状况冷暖不一
销售状况冷暖不一
"据我了解，近段时间以来，大户型销售回暖只是相对而言。这和一些项目本身的地位，以及其产品本身特别是地段的优势很有关系。"中原地产四川董事总经理庄泽宝表示。"一些有实力的消费者可能因为通胀预期选择将资金投入楼市保值，但这种购房者对产品稀缺性有较高的要求。"
多名业内人士表达了类似的观点。
一名资深房产人士介绍，在南延线板块，天府长城大户型热销程度最为突出。据称，几位房产老总已将其选作自己的置业目标。另据华润凤凰城（查看地图）项目负责人于勇介绍，南延线板块其他一些主推大户型产品的央企也因为品牌、品质、现房形式、交通便利等因素取得了不错的销售成绩。但是总体上而言，城南板块的销售状况经过低谷、高潮，现在已进入相对稳定的阶段。
而受关注较多的时代豪庭（查看地图），因为其地段优势为项目带来太大利好，业内人士认为，该项目大户型热销并不具有代表性，"时代豪庭的房子相当于修在了春熙路上，卖得好说明不了什么。"作为反证，与时代豪庭相距不远的蓉上坊时常被受访者提及，"有传言说开发商已经开始准备转战二级城市。"5月16日，在蓉上坊大户型发布现场，销代公司某人士向记者表示"压力有点大"。而位于城东沙河边的一个项目，同样主推大户型，其销售状况却不尽如人意。"大户型不好卖，一个月加上小户型才走20套的样子"该项目负责人告诉记者。
地段，资源稀缺性，以及性价比是购买大户型人群最关注的因素，也决定了在这些方面占有优势的项目在销量上的优势。但并非有优势就一定能热卖，有限的改善性需求仍是制约大户型销售的枷锁。
另一方面，思进地产总经理文化勇告诉记者，"由于90/70政策限制，市内一些项目采取了一房多证的形式变相提高大户型房源比例。结合此种因素再来考量前段时间大、小户型去化速度及存量，后市大户型产品消化周期又需要略微上调。"
需求结构失衡
回暖为时尚早
回暖为时尚早
从成都市楼盘户型分布来看，大户型房源的主要供应量还是在近郊。在记者的走访中发现，北部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)和南部新区的大户型房源占据总房源的50%以上。"我们这里的大户型需求人群比较明显，一是当地经济实力较强的中年人，二是成都市区的养老人群。"天府大道末端的鹿港楼盘的客户经理杨焰如此说道。这样的客户群，在近郊那些主力户型在100平米以上的楼盘，都比较明显。
"大户型的购房者基本上都（查看地图）是改善性需求置业者。一个健康理性的房地产市场应该是由首次刚性需求、自住改善型需求以及投资需求构成的，三者应该维持一定比例。"世家机构研究总监樊邦勇认为"现在大户型销售相对增长，并维持在一个相对合理的比例，说明市场结构是合理的可持续的。这也是为什么说大户型销售回升表明市场开始回暖的原因。"
当谈及未来市场走向时，鑫苑名家（查看地图）营销总监李培培表示堪忧。"现在的市场仍然很脆弱，需求都是去年挤压下来的，而且主力释放面仍是小户型。要是稍有风波，市场随时都可能发生震荡。"类似的观点被不少业内人士反复提及。知名经济学家马光远表示面对逐渐走向理性的购房者和供需失衡的市场现状，如何实现楼市的平稳过渡将会成为下一个讨论的主题，也是房产企业和政府必须思考的重大课题。
而大户型需求全面释放，不仅说明改善性需求人群对市场的理性认知和消费信心的建立，更关系到房产企业回笼资金持续开发格局的建立。因此，大户型的销售状况直接决定了市场整体回暖与否，在大户型没有普遍热销的情况下，判断成都楼市整体回暖仍为时尚早。而靠刚性需求支撑下的楼市能挺多久，依然是一个未知数。