标题：下半年楼市隐现滞销泥潭

　　6月19日，北京市建委公开通告5家开发商的违规行为。值得注意的是，5家企业都在公示环节出了问题。伴随着楼市回暖，开发商隐瞒销售和项目信息的现象重现，相关部门也加大了监管力度。

　　但能够被查处的违规操作只是冰山一角，更多捂盘、销控等现象很难有据可查。以北京为例，在5月广渠路10号地王成交之后，该区域多个楼盘都称“房源紧俏”，新房开盘日期一推再推，这让很多上门的购房者扑了空。

　　不仅是北京，今年上半年楼市的成交活跃也普遍存在二、三线城市。而由于开发商捂盘惜售等手段的推动，房价也开始水涨船高。但业内人士提醒：“在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下，被推高的房价最后很可能会演变为楼市泡沫。”

　　捂盘：加快催生泡沫

　　最近几周，在广州做珠宝生意的袁小姐觉得自己被开发商耍了。半个月前，她看中了珠江新城一新开盘的公寓项目，并当场交付5万元定金。随后的两周时间里，袁小姐再次打听开盘的准确时间时，内部人士向她透露：“已经推迟1个月了。”前两天，袁小姐再度前往售楼处，却被告知：“房子已售完。”

　　但袁小姐说：“阳光家缘网站上显示该项目仍有200多套房子没卖！”记者随即致电，该项目销售人员不耐烦地说：“还有房子，但现在不想卖！”

　　广州天河、荔湾、海珠等多个区域都不同程度地出现疑似捂盘的现象。据不完全统计，广州有近1/3项目推迟入市。

　　其他城市也存在类似情况。“我们现在放慢了销售节奏，只要保证现金流相对充裕，并不急于把所有的产品都投进市场。”上海一知名房地产企业总经理向《投资者报》透露，“部分销售就可以保证企业可观的利润。”

　　在北京，记者走访了10个楼盘的售楼处。销售人员均表示可售房源不多。但房子究竟是卖出去了还是人为捂盘惜售？北京市建委市场部相关负责人表示：“北京一些楼盘确实出现捂盘的迹象。”

　　资深房产专家覃晓梅认为，在楼价急升阶段，开发商捂盘惜售，主要目的是进一步抬高楼价，使利润最大化。“楼价上涨的根本原因在供需上，如果楼市供应量持续走低，捂盘惜售将会对楼价的快速上涨起到推波助澜作用。”

　　“房地产商之所以敢于捂盘惜售，因为资金流暂时没有问题，尤以大型房企居多。一方面，部分‘低地价’房源的销售，带来了可观的现金流；另一方面，放贷指标高企的银行也依赖这些‘优质客户’。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

　　市场分析人士认为，部分开发商人为制造房源紧张，可能将加快楼市泡沫生成，导致下半年楼市从“回暖”走向“低迷”。

　　“上半年房地产出现一些回暖的迹象，我们都应该珍惜。”万年花城副总经理黄曦说，“但整个地产的回暖还需要一定时间，我们担心像2007年那样，在捂盘中失去了市场。”

　　涨价：市场转向观望

　　不少小型投资客也因为价格的飙涨重回观望。5月份，为了孩子上学，某知名证券公司上班的邓清泉在北京华润西堤红山购买了一套90余平方米的二居室。本来准备再买一套用于投资的他，却犹豫了。“如果价格提升太厉害，升值空间就被压缩，所以决定再等等。”

　　据悉，6月份入市的40余个新盘当中，不仅高价项目大量入市影响市场整体价格，而且不少项目都开始提价。相关数据统计，5月份北京开盘项目均价为13900元/平方米左右，6月份入市的楼盘均价则提高到了15700元/平方米左右。

　　“促使6月份整体市场平均价格提升的因素之一是由于不少项目开始涨价。”有机构统计数据表明，目前部分项目的房价甚至赶超2007年房价最高时的水平。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，5月份北京商品住宅期房签约总套数为11505套，而在6月前三周里，商品住宅期房签约总套数仅为8013套。从5、6月份表现来看，目前楼市已出现交易量下滑趋势。

　　调价相伴而来的是，二季度楼市开始显露的不确定性，一线城市尤为如此。分析人士认为，这些波动根本上是形势不够明朗时市场博弈出现的正常现象，其中也不排除购房者对跟风涨价等现象加以排斥的原因。

　　“逐利性使得大部分开发商选择了涨价，但这是一种短视行为，最终还是会伤害整个市场，包括开发商自身。”中原地产华北区总经理李文杰指出。

　　《投资者报》调查发现，部分一线城市存在空置率过高情况，其中北京形势最为严峻。2008年，北京商品房空置率高居全国首位，空置面积消化周期超过12个月。

　　对策：投资中端房产

　　“受大经济环境影响，不少高端的外籍租赁客都会在一定程度上降低自己的租赁预算。高端租赁群体有所收窄，而中低端的客户群体扩大，因而中小户型单位的租赁目标群体较大，目前投资中端物业对于长线投资客来说比较有保证。”覃晓梅认为。

　　来自浙江义乌的陈小姐，日前正通过北京房产中介挂牌出售位于国瑞城的一套130多平方米的三居室，报价每平方米23000元。而陈小姐此次出售的房产，是其拥有的该项目三套房产中的一套。

　　“2004和2005年时，朋友介绍我买了几套国瑞城的房子。当初投资主要是看好北京的高端住宅，现在以这个价位出售比较合适，希望用腾出来的现金再购买两到三套中端房产。在目前复杂的形势下，中端房产相对比较好出售和出租。”陈小姐坦言。

　　与陈小姐一样，不少置业者都在考虑“调仓”。以目前的价位出售手中部分高端公寓，今后伺机购入性价比更优的中端房产。

　　而广州淘金路一带，楼龄较长的房改房楼梯楼单位以及中端物业最近日益受投资客青睐。据了解，现时该区域的房改房楼梯楼二手均价约7500元/平方米~8000元/平方米，租金约25元/平方米/月~30元/平方米/月，预算多在70万元~80万元以内。

　　合富置业专业人士介绍：“长线投资客选择中小户型单位会比较保险，因为出租容易、转手也较快。”