标题：高铁＋地铁 轨道交通改变济南楼市

　　复苏：轨道交通助推房产市场

　　“地铁修到哪儿，楼盘就热到哪儿。”地铁常常作为楼盘销售的一大卖点，并被业界广泛视为房产保值升值的一道屏障。随着城市轨道交通建设全面提速，楼市又开始活跃起来。

　　地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组；中低端产品密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大，而新开发区域相对于老城区在前景预期方面更胜一筹。

　　显然，轨道交通的大力建设为众多购房人提供了便捷的交通环境的同时，也使省城济南的置业结构更加多元化，对缓解“中心城”的热点区域扎堆买房问题起到了积极作用。

　　分析人士均认为，地铁及城市轨道交通(包括城际轨道)建设和运营，不但能直接扩大内需拉动经济增长，还将带动周边经济快速发展，同时也将对房地产业产生直接的带动作用，促使房地产业复苏。

　　居住：市区上班城郊居住

　　国内其他城市的地铁影响力或许会为我们带来一些启示。据了解，北京地铁开通后，沿线房价在短时间内上涨一倍，并形成沿地铁商业带，地铁口和地上商业结合展现巨大的商机。而深圳地铁开工以来，地铁沿线2公里范围内的住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域的其他地段，其价格也略高于同等水准物业。 

　　省城一房产开发商的负责人表示，综观其他城市我们可以发现，地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放；地铁沿线各区域房价都受地铁利好的刺激明显上升，陌生区域住宅价值受影响幅度明显超过成熟片区。 

　　而省城另一开发商的负责人分析认为，地铁将驱动新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)市商圈的形成。轨道交通所带来的聚合扩散功能，以地铁为中心，周边必将聚集一系列的诸如餐饮、购物、休闲等商业业态，并且随着商业体量的不断扩大，逐步形成特色鲜明的轨道商业圈。

　　营销：改变内向型模式

　　大约十年前，房地产市场在推介楼盘时，比较倾向于自身楼盘的建筑设计、户型特质和外部风格，这是一种偏内向型的营销模式，也是一种孤零零的开发模式，因为楼盘建起来了，市政配套设施和公用事业需要政府来解决，不然那里的居民将会成为“郊区孤岛居民”。即使看中地段和交通优势，但仍然是以“公交总站或公交换乘站点”为宣传特征和营销口号。 

　　地铁出现后，情况改变了。如果说公交车的通勤辐射是算术级的，那么地铁的通勤辐射则是几何级的。地铁的出现直接导致了房地产商的沿线开发和扎堆开发，新楼盘的“郊区孤岛”效应被大大削弱。当然这里面还有一个决定因素，那就是地铁上盖或沿线出现了诸多大型一站式的shoppingmall。 

　　在城市交通难题愈来愈难破解的今天，地铁必然会成为房地产商的营销战略要素，以“地铁站或地铁换乘站”为宣传特征和营销口号，偏向于楼盘的通勤辐射半径的外向型楼盘营销将成为主流。伴之而来的是，地铁将改变城市地产开发格局，地铁将成为楼盘定价的主导因素之一。

　　从更大的角度讲，地铁带给济南的影响，可预见的除了房地产业和物流交通，还将覆盖到其他消费型产业。可以说，一旦济南人坐上自己的地铁，他们的生活将因此而改变。

　　■ 链接

　　地铁成功案例

　　巴黎地铁有百年历史，其发达堪称世界之最，犹如一个巨大的“地下超市”。资料显示，巴黎的地铁站中设有“商业点”800家,包括百货店、饮食店、音像中心、书店、服装店、鞋帽店、香水店、花店、礼品店、照相馆以及免费报纸供应处，一些名牌商品专卖店也位列其中。此外，地铁内还有数以千计的各类自动售货机。地铁管理公司虽然本身营运不赚钱，但“地下经济”却让其一年可赚相当于1.2亿元人民币。

　　香港地铁是世界上唯一赚钱的地铁，被公认为全世界运作最成功的地铁“模式”。香港地铁赢利的法宝便是物业，政府在建造地铁时，就将地铁沿线土地一并交由地铁公司开发，以土地增值收益来抵消营运、建设期间的亏损。香港地铁本月初公布中期净利是11.8亿港元，同比增长高达9.4倍。

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