标题：温州炒房神话背后

　　国家统计局对全国70个大中城市房屋销售价格指数进行统计后表明，与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：温州3.8%、厦门2.1%、深圳1.7%、金华1.5%、长春1.5%。

　　卷土重来！这些日子，杭州、深圳、上海等地，“温州炒房团”字样频频见于报端。

　　在过去的10年，温州人以“炒”著称，而又以炒房最为著名，由此在全国各地制造出一个又一个的温州地产投资神话。在全球金融危机之下，人为制造的地产盛宴能挺多久？

　　“只有在退潮的时候，才知道谁一直在光着身子游泳！”巴菲特的这句经典名言一直被用于股市。而现在，这句话则可能被用于温州人的地产投资。

　　被誉为未来浙江省第一高度的温州鹿城广场，去年8月第一期开盘试水均价4万元，而6月26日绿城再推出新盘，开盘均价则直接拉升至每平方米均价4.6万元，预示着将再度把温州房价推向新高。

　　温州地产上演疯狂

　　2009年，从华府天地开盘伊始，截止6月末，温州市区楼盘开盘价均在2.5万元以上，较去、前年以来的房价不但没有降反而涨了不少。

　　在新楼开盘的程序上，一切都和往年一样，需要现场摇号或者抽签，中签者可以随意买卖自己中的“楼花”，和证券市场的打新股无异，温州人的购房热情在金融危机下似乎比前几年更盛。

　　温州的鹿城广场，按其说法因将建温州标志性的塔楼，高度达350米，赶超目前浙江第一高楼温州世贸大厦，是未来浙江省内的第一高度，且临瓯江，有着极佳的一线江景景观，去年8月第一期开盘试水均价4万元，遥遥领先温州其他楼盘，并把温州房价推向国内一线城市价位，比肩北京、上海、杭州、广州。

　　今年4月30日，鹿城广场第二期项目推出则调整为开盘均价3.48万元。而6月26日绿城再推出新盘，开盘均价则直接拉升至每平方米均价4.6万元，预示着将再度把温州房价推向新高。

　　随行就市，楼盘火爆可不能便宜了地价。今年，长运地块和府东路31号地块以高价出让后，该两地块的楼面价，较之前原九山饭店地块每平方米1.2万元、庄头地块每平方米1.5万元的楼面价也又上了一个新高度，达到初始楼面价每平方米2万元。和当年中瑞财团中标东方造船厂地块一样饱受诟病，温州的地价也又一次被置于风口浪尖上，被称为温州“地王”再次出现。

　　按照国土资源部副部长鹿心社6月23日的说法，中国楼面价平均只占房价23.2%。按此计算，这批地块房价将达到每平方米8万元以上，将把温州的房价推向了又一个高企的天花板，超越中国大部分的一线城市。

　　除楼盘和地价狂飙之外，拍卖行也没闲着。6月11日，温州市汇丰拍卖行受温州市人民法院委托，拍卖市区诚达大厦9套住宅总建筑面积1746.05平方米，拍卖底价3713万元，住宅平均起价21265元/平方米。

　　拍卖后中标价格总价5645万元，每平方米均价32330元，远远高于法院的保留价格，涨幅52.03%。其中一套建筑面积241.49平方米的顶楼住宅，起价740万元，经过80余轮竞拍较量，以1580万元成功出让，每平方米单价65427元。

　　国家统计局6月10日公布的今年1-5月全国房地产市场运行情况显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。其中，温州新建住宅和二手房价格均有上涨，涨幅分别列在全国的第一和第四位。

　　国家统计局对全国70个大中城市房屋销售价格指数进行统计后表明，今年5月份，全国新建住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比4月份扩大0.4个百分点。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：温州3.8%、厦门2.1%、深圳1.7%、金华1.5%、长春1.5%。

　　从国家统计局的统计数据可以看出，温州新建住宅的销售价格远远高于排名第2位的海西经济区主要城市厦门。

　　从温州市房地产网上销售管理系统和温州市招投标网可以看出，新楼盘开盘和土地拍卖都集中在4、5两个月推出，明显是随着国内其他省市的“小阳春”行情就市。演绎了一场“人有多大胆，(房)地有多高价”的地产狂欢。

　　金融资本与地产共舞

　　温州高企的地价、房价，让大家看到的地产行业尽是一片欣欣向荣、莺歌燕舞的景象。地产的繁荣，金融行业当然也“功不可没”。

　　从温州市房地产网上销售系统可以看到，尽管2008年金融系统监管部门有发文警惕地产行业的不良贷款行为，可2009年新开盘的近20个楼盘中90%地产已经抵押到银行。

　　4月30日，温州云天房地产开发有限公司(下称温州云天)一房多售，董事长徐世国涉嫌诈骗被平阳警方刑事拘留。

　　2003年5月28日，温州云天成立，注册资金1000万元，2007年增资到5000万元。截止目前，该公司下辖温州佳和房地产开发有限公司、温州百川房地产开发有限公司、福建福鼎云天房地产开发有限公司、山东乳山市云天房地产开发有限公司等多个子公司。

　　该公司网站称现拥有9个项目：300亩温州滨海园区项目、134亩泰顺银都花园项目、38亩平阳鳌江21世纪商住广场项目、72亩福建省福鼎云天花园项目、5.6亩福鼎云天大厦项目、山东省乳山市海景花园项目、温州市区葡萄棚项目、温州市区鱼鳞浃等项目。

　　看到这份企业履历表，温州云天出事之前谁都不会质疑这家温州地产商的实力，开发项目连跨3省而且均是当地的地产大项目。

　　徐世国被拘以后，除平阳警方成立的两个调查小组之外，温州云天的债权人也于4月和6月自行成立了两个债权人清算小组。

　　据清算小组统计，其平阳鳌江21世纪商住广场项目剩余3套房产未销售外，其余全部销售为2.2亿元，温州云天通过重复抵押以及房管局重复备案多销售了3个亿，目前该项目共涉及资金5亿多元。

　　该项目300多套房产销售中，有171户按揭、37户公积金贷款，其中193套房子有重卖行为，大部分接盘的按揭人和公积金贷款人，已经支付了3年多的按揭款，而并不知情。

　　目前清算小组查出重卖最多为5次，按揭银行对购房户声称不知情。清算小组称重卖人大部分与温州民间借贷的地下金融有关。

　　据清算小组成员提供的材料显示，温州云天2008年5月15日中标的龙湾区天河镇15个村三产安置地1号地块，中标价为4.7亿元，2008年12月18日领取的土地证。

　　随后，2009年2月1日温州云天即与5家银行签定6方协议，在两个银行的5个支行贷款9亿多元，半年时间该地块的评估价格就直接溢价100%。银行不但按照评估价如数贷出，还对温州云天其不包括董事长在内5名高管分别授信贷款6000—7000万元，该项目从协议看涉及资金已经高达10多亿元。

　　上述两个项目之外，温州云天在泰顺和福鼎的项目也有涉及民间融资行为，其利息最低为月利3分，大部分民间融资通过“银背”完成，在借款过程中利息已经自动扣除，清算小组称温州云天涉及资金超过20亿元。

　　除温州云天之外，乐清的盛金快速汽车服务有限公司，作为温州最早的民营运输公司之一，曾经辉煌一时。早在1992年盛金公司就开通了当时全国公路客运最长线路乐清至北京的客运线路，此后运输业务的触角遍布全国。2004年底开国内民企之先河，将客车开过鸭绿江，获得朝鲜国内外客运项目的境外企业独家经营权。然而一段时间以来，随着盛金公司旗下金泰大酒店被法院拍卖，公司旗下固定资产被法院陆续查封，其原因也因为该集团子公司涉足北京和海南的房地产业，银行贷款越滚越大，资金难以为继。

　　除温州云天房地产公司通过5个银行抵押融资外，从温州市房地产网上销售系统公开资料可以看到，其中更有和温州云天类似地产商在不同的几家银行重复抵押融资或联合抵押。

　　国有四大银行虽然从2008年开始基本上已经不再新增加地产开发融资，但商业银行的过度参与却让人堪忧，有数据显示，截止目前，已经有包括省外在内的好几个楼盘让融资银行被动入局，成为地产投资的股东。上演着一场又一场金融与地产娉和的盛宴。

　　温州售楼模式生死之间

　　温州房价连年看涨，其幕后推手，还得益于温州售楼模式的不断翻陈出新，从最初温州人的炒楼花到现在的商铺返租，温州人的身影备受质疑但又无处不在。

　　4月27日上午，最高人民法院开庭审理了一起温州模式销售纠纷案件。

　　温州的营销策划公司与常州地产公司签订其开发的宝丰市场销售商铺合同后，采取售后包租、售后返租、带租约销售等方式销售商铺，后宝丰市场易主丰臣地产，市场也没有兴旺起来，“包租”、“返租”无望，400余名购房者集体要求“温州模式”兑现承诺，随后，温州策划公司与新开发商发生纠纷。

　　厉经3年，双方将官司打到最高人民法院，最高人民法院审判长冯小光在庭审时指出，将对“温州售楼模式”是否违反了相关法律规定进行审查。

　　10年前，温州开发商就开始以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房;或将开发的商铺、商品房等划分成小面积进行出售，随后与购买者签订返租合同，在一定期限内，由开发商以固定租金包租，回报率一般是每年8%、10%，高者甚至超过10%。

　　该模式发源于温州，随即在全国推开，尤以江浙一带最为盛行。但这种售楼模式隐患重重，最大的风险是，谁来保证在动辄数十年的合同期内，承租商有足够的支付能力和信誉对这种“寅吃卯粮”的销售模式埋单。事实证明这种售楼模式，事后开发商都未付租金就拍屁股走人，形成无人支付返租款的结局。

　　鉴于已经出现多起不良开发商和市场经营者卷走大量投资者房款的群体性事件，2001年4月，建设部就在《商品房销售管理办法》中明令禁止“不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”，所谓返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

　　但在建设部的规定出台后，开发商暗地里采取温州模式售楼依旧屡禁不止，伴随高额回报，售出的房价当然也是高价，而受高额回报率吸引的受害者仍然层出不穷。

　　2005年8月，由商务部牵头，国务院法制办和中国城市网点建设管理联合会等共同发起的调查活动，主要内容之一就是产权商用物业的返租风险。2008年底，上海市政府又再次发文叫停售后包租。

　　金融危机席卷全球、房地产市场一度不景气的情况下，变相的“售后包租”又屡屡成为房地产商炒作的概念。甚至还演变出一种“先租后售”的销售方式，其本质就与售后包租没有本质上的区别。发生纠纷后，开发商早就已经落袋闪人，业主无处找人或者找到开发商也无法兑现合同承诺。

　　6月1日，温州名牌产品与全国商业地产对接洽谈会上，来自全国各地的近百家商业地产中，几乎都在使用这种温州销售模式。更有甚者，杭州的一处商业地产商销售的还不是所有权，而是长达15年的租约，这份与众不同的租约，不但可以办理银行按揭，也同样可以办理返租。

　　目前，采取“温州售楼模式”还只是一种违规行为，但是否违法，法律还没有明确界定。目前，最高人民法院尚未对此案进行判决，但毫无疑问最高人民法院的这次判决，将决定温州售楼模式是否终结，从而影响深远。

　　神话背后

　　且不论在实体经济没有明显改善的情况下，地产行业的结构性单边“回暖”是否能独自撑起全球金融危机带来的危局。

　　但2009年上半年的地产界，在各地小阳春带动下，或许确实有了一份绚丽的半年报或季报。但华丽的季度或者半年报表之下的另外一些数据，却让这个行业危机四伏。

　　首先，从温州市商品房网上销售系统公开信息可以看到，5月4日到6月19日，有温州新坐标之称的绿城广场，在45天的时间内，已经公示退房并进入再次销售环节的房源20套，涉及金额3.7亿元，其他正在办理退房手续过程中的另有10多套，未销售的房源40套。尽管绿城广场一再对外声称其所推出房产均已售馨，但根据商品房网上系统的公开数据，照此计算，一共有70多套房并未售出，其前两次开盘一共推出264套房，其说法与公开数据严重不相符。

　　4月23日，市区强强锦园开盘均价每平方米2.6万元，但5月8日该住宅部分均价即下调为每平方米2.08万元。5月20日开盘的市区恒隆商务楼均价为每平方米2.58万元，5月21日也紧接着部分价格下调为每平方米2.1万元。

　　5月22日，比绿城广场地段还要好的温州市中心地段欧洲城商圈主要商业用房退房也高达42套，其价格仅才在1.15万元——1.35万元之间。

　　尽管不在市中心的住宅开盘均价都在2.5万元以上，但位于温州市中心地段信河街2004年结顶的新国光顶楼跃层4套豪宅每平方米2万元，却至今仍有3套未售出。

　　6月22日，华侨花园三期项目坐落于温州市鹿城区七都镇的别墅项目开盘价也仅每平方米3.5万元，比鹿城广场还要便宜。

　　温州市中心近5年内建设的大量次新楼盘在房地产中介公司的售价也徘徊在每平方米1.2万—1.8万元之间，近5—10年内楼盘，即便是市中心售价也大部分在每平方米1万——1.5万之间，可见新建楼盘的暴涨传说掺杂了严重不理性因素在内。

　　近期广为流传的温州人重振楼市之说，导报记者多方联系，均声称无人入局，倒是见到离场的人多，只有苍南的部分投资人买下了上海某楼盘市价6.7折部分楼盘。其他所见均为零星购房入局者，而更早以前，则有几波投资人约见本报记者，明言凡有外地记者打听温州人炒房的，均回应要入局，期望托起房价，以便离场。

　　正如著名地产界评论家“牛刀”所称，小阳春行情后的温州炒房团是继假按揭之后的又一房产销售骗局，这一轮不顾一切杀入地产的人，注定将血流成河。在甚嚣尘上的入场闹局中，有一些人却在悄悄地出局。

　　就在导报记者成稿日，有非官员消息透露出来，温州各银行已着手于紧缩地产贷款。

　　导报记者熟悉的温州某银行高管，有23年的银行从业背景，其90年代末期开始就陆续参与杭州的部分楼盘开发，在去年金融危机爆发中，竭力套现，少量尾盘也在小阳春行情中全部结清出局。而另一位金融行业高管，则在5月份把北京月租高达6800元的精装修房产物业全部出售离场。同样，北京、上海、杭州的离场温州投资人比比皆是。

　　温州的地下金融与楼市的背离则更为严重，用杭州、上海以及温州的地产抵押的地下融资，其融资额度为对折以后的价格，新盘已销售和未销售房产则以周边房产原来价格为参数，不以地产商报出的开盘均价计算，相比部分银行的溢价的行为而言，则理性得多，或许其才是真正的楼市晴雨表参考数据。

　　除以上数据与目前全国及温州房价、地价相关暴涨数据有背离之处外，有数据显示温州人在全国投资的几千家地产当中有几百家房产自2008年开始销售乏力，商业地产则已经出现门可罗雀的景象。不知是否能应了巴菲特的那句“只有在退潮的时候，才知道谁一直在光着身子游泳！”(作者：曹薇）