标题：为外商投资房地产松绑？

上周日，一则未经官方证实的消息再次弹拨着人们对房价的那根敏感神经。

6月21日，《华夏时报》称，在中国吸引外资已经连续7个月负增长的大背景下，商务部已向国务院提交了一份如何稳定外商在华投资的42条意见书。其中一条建议是，商务部联合外管局，对外商投资房地产企业外汇登记手续进行简化和适当放宽。

《华夏时报》将之解读为外商投资房地产业的“松绑”，并做成大大的标题。

第二天，网络和平面媒体大面积转载，标题被做得更“大”——《解除限外令》，路透社也作了摘录。

3年前，正值楼市开始疯狂之际，六部委联合出台131号文，对外资进入房地产项目开发和购买房产都作了诸多限制和规定，被业内称为“限外令”之起点，随后又有一系列限制跟上。如果3年后果真松绑，有的人担心FDI（外商直接投资）或将重新大规模进军中国楼市，有的人则担心热钱借此涌入，结果都一样：房价高企，吹大中国的资产泡沫。

连月来中国楼市的乍然回暖，已经让购房者恐慌，让开发商惊奇，让舆论喧闹。就在大多数人都难以看清政策走向和市场趋势之际，这样一个似是而非的政策传言又搅乱了人们的神经。

房地产业内人士倾向于相信这个传言，“至少不是无中生有，变数只在于会不会批。”因为他们相信，外商在房地产业的投资在FDI中占据了不小的比例，成为重要调整项目也不足为奇。比如2007年，这一比例高达四分之一，当年的FDI增量有90亿美元左右，几乎都是房地产投资贡献的。

然而，商务部却不认同这种解读，并开始了被动澄清——挨个向找上门来的记者解释。

南方周末记者的电话打过去时，尚未说完一整句话，商务部新闻处处长陈荣凯即开始了陈述：“那篇报道存在出入。商务部的确在关注FDI下降，也正在研究对策，但所谓的42条意见书以及重点调整哪几个方面，都存在出入。”

房地产投资，外资多还是少？

事实上，在今年楼市回暖驱动下，“限外令”未及放松，外资已然开始比去年活跃。

北京一家大型国企房地产公司投资部的经理成浩杰（化名）今年以来见过的老外，比去年多出了一倍，这个周末还要去参加德意志银行下属地产基金的交流会，“估计又是个潜在客户”。虽然目前还没有成交，但成浩杰知道老外们手里的钱已经进了中国，或者找好了进来的门路。

市场上也传来消息，新加坡嘉德置地建立了13亿美元的商业地产运营基金，凯雷投资集团也宣布正在募集10亿美元的亚洲地产基金。

社科院金融市场研究室副主任尹中立同样观察到，从去年年底开始，投向房地产的外资已经小幅增加了。国家统计局的数字是，今年前4个月，用于房地产的外资有166亿元，比去年同一时期增长11.6%，“而且外资的进入还会有一个示范效应，带动国内更多的投资”。

除了开发项目上的投资，房屋买卖投资上的势头也不小，瑞安地产名下的上海顶级豪宅翠湖天地三期嘉苑3天卖了57套，4.7亿元，主要的客户来自海外。

似乎处处都是钱。

无怪乎安邦集团研究部的报告直接指出商务部果真如此，是对FDI下降过于敏感了，并且高度担忧目前“楼市资产泡沫隐忧渐起，如果外资再大量进入，很可能进一步推动房价，吹大泡沫”。

不过，对于松绑“限外令”可能的结果，北京师范大学教授钟伟认为也不应过于夸大外资对房价的抬高作用，因为外资在房地产开发投资中的比例并不大。根据他2008年的研究，当时海外资金在整个房地产开发中的比例，只有不到2%。

南方周末记者询问的数位开发商、专家也都感觉，即便是在一线城市，房地产开发中的外资比例，从来都是个位数。

而在房地产二级市场这一块，“我们观测的15个一级二级城市，外资直接购买房产的比例，最多不超过四分之一。”如何看待这个数据，戴德梁行综合住宅部华东区总经理胡港文从另一个角度作了分析：“外资如果买卖房产，主要是商业地产或者高端住宅，不会过多的影响中低端商品住房的价格和供求。”所以胡港文认为“如果没有出入”，短期内也不会给国内的楼市带来太大的影响。

中房集团理事长孟晓苏的看法相同，外资比例不大是一个重要原因，另一个原因，他笑称，“他们还有钱么？”

三年紧箍，紧还是松？

外资的比例不大，是不是因为一直戴着紧箍，一旦拿下来，对房价的影响将难以预测？

而且，如果比例不大，三年前为什么要给戴紧箍？

业内普遍将2006年7月执行的131号文看作一系列“限外令”的开始和转折点。当时一季度中国的GDP首次超过10%，达到10年新高。经济总体过热迹象非常明显，国内的房地产市场已经疯狂，然而当时的宏观调控效果却并不明显。

正是在这样的背景下，六个部委（除了商务部、建设部两个主管外资和房子的部委，还有发改委、央行、工商总局和外汇局）齐心合力给外资戴上了紧箍。

131号文一方面规定了外资个人和公司购买房产的条件，另一方面对外资进入房地产开发也作了资本金等方面的限制，并且全部要经过商务部的审批。

“当时就是为了压制国内的需求，是楼市宏观调控的政策之一。”阳光100置业公司的总经理范小冲回忆道。

有趣的是，紧箍戴了一年之后，FDI中投向房地产业的比重反而翻了一倍多，2006年这个比重是11.6%，2007年就达到了24%。这里可能还不包括一部分直接购买房产的外资，因为当年外管局的外汇结算与商务部就出现了一个不小的差额。

这一年，楼市已经进入癫狂，深圳房价半年暴涨了50%，背后就有大量的香港资金在支撑。

也是这一年，商务部和外汇管理局也出台了50号文和补充通知——对外商直接投资房地产企业实行备案制度，并修订了《产业指导目录》——把所有外资房地产公司列入限制类。商务部频繁的往紧箍上加码。

进入2008年，“限外令”紧箍第二年，FDI中用于房地产行业的资金比例和总额都和2007年持平了。不过这一年，同样是金融海啸深度席卷全球的一年。

三年紧箍，究竟紧不紧？似乎成了一个很微妙的问题。

南方周末记者采访的所有业内人士都肯定地说，2006年131号文出台后，几乎就没有外资能用以前的条件通过商务部的审批了。外管局公布的第一批在商务部备案后通过的外商投资房地产企业，资本金都占到了项目投资的50%以上；之后陆续批准的，也多数是内地企业海外上市后新设的项目公司，或者二三线城市的公司。

但同时，这些业内人士也都能各自说出一些变通的办法。世邦魏礼士北京公司总经理尹宝军就举例说，购买商用房产需要注册公司，一线城市往往不给批准，外资就会选择去二三线城市设立公司，再返回来买一线城市的写字楼等。至于项目开发，也可以通过一系列复杂的境内外公司持股方式将海外资金汇入中国。

在紧与不紧的微妙之间，再遇金融海啸和国内楼市萎缩，海外资金要么退出要么不敢进入，使得2008年并没有出现外资投资房地产业的增长。但也正因为此，将来如果再次放松外资进入房地产业，内外宏观环境再次回到三年前，很难讲会不会再次出现2006年到2007年的成倍增长。

可能的政策走向

不过，即使外资有可能在松绑后再度猛增，记者采访的业内人士也并不是特别担心热钱以及它带来房价高企。因为在他们看来，政策再宽松，短时间内也不会给热钱留出口子。“外资进入房地产市场，要从开发和投资两块分开来看。即便真的出台传言中的政策，应该也是松绑项目投资，而不是购房这块吧。”胡港文如此揣摩可能的政策走向，“因为商务部审核的都是外资房地产开发项目，这块即使松绑，也不会带来热钱。”范小冲也是同样的看法。在他看来，外资只要进入项目投资，一滚就是三五年，绝对不可能变成赌人民升值而快进快出的热钱。

但在房产购买这一领域，则蕴藏着巨大的热钱危险。

银监会、央行等金融部门一直试图把握中国热钱的动向，以及对人民币汇率的影响。在某地方银监局局长的一次内部报告中，该局长研究了热钱和汇率的关系，发现两者高度相关，因此建议要时刻注意热钱的动向，并把握好相关的政策。

换句话说，即便把政策走向往宽松的方向去想，胡港文和范小冲也觉得2006年的“限外令”近期内不可能全部放开。

事实上，可能的政策走向已经露出端倪。6月份，外管局已经向各个分局和指定银行发出通知，称可直接通过商务部网站，查询检索已通过备案的外商投资房地产企业名单，并据此办理外汇登记和资本项目结售汇业务，简化流程。在次之前，这份名单是由商务部转到外管局，再下发到各分局和指定银行的。

果真如此，这将是一个好的开端，无论对外资还是普通民众来说。以往，商务部的备案、审批，再到外管局的登记、结汇，是一个漫长而复杂的流程，同时也形成了一个巨大的寻租空间，2008年商务部条法司郭京毅系列案件即是如此。

对于尹宝军和他身后的众多外资基金或公司来说，如果能够松绑外商投资房地产，自然是一个好事，但他们更大的希望是政策能够稳定下来，不会随时因市场变化而变化。“我们担心的是，如果这次松绑了，外资迅速进来，配合国内的回暖趋势，房地产市场再度形成泡沫，可能又是一个政策轮回。”范小冲也认为，作为一个走向国际化的国家，某些限制迟早是要松绑的。有风险，重在后期监管，而不在一刀切的赶走，或者机械化的审批。

商务部外资研究室研究员马宇坦诚地指出：用部门文件代替法规、把应该长期坚持的法律法规当作短期的调控政策、重前期市场准入审批而轻后期生产经营监管，这些问题亟待解决。