标题：港写字楼卖价租价背离投机资金作祟 内地热钱身影渐现

　内地房地产回暖，香港楼价也节节高升，流动性推高了两地楼市。香港人近期在内地高端房地产市场的几个大手笔引起热议，与此同时，内地一些以实体经济为名的银行贷款可能潜入了香港的楼市。全球央行的大印钞票，香港楼市首当其冲，瑞银分析师王震宇指出，只要所有不是政府印出来的资产都会上涨，香港楼市的前景值得继续看好。

　　居住房产半年上涨20%-30%

　　从今年3月到6月，长江实业从55港元涨到90多港元，香港地产股这一段时间的涨势让人叹为观止。地产股上涨的背后是香港房价的反弹，按照香港美联金融集团总监黄濬的说法就是，“跌得不多，反弹过度”。美联集团是香港最大的房地产中介商，根据他们的资料，近期香港50个最大的楼盘的平均成交价达到了4459元，已经接近了2008年8月的峰值4499元/平方尺。黄濬表示，总体来说香港的居住房地产在过去半年时间里价格上涨了20%-30%，不过最近两周涨势有所放缓。

　　香港房价节节回升，看来与全球经济中充盈的流动性脱离不了关系。瑞银房地产行业分析师王震宇指出，近期风险回报胃口的正常化是香港房价回升的关键，“全世界所有的央行都在印钱，这肯定对于香港楼市有贡献作用。美国的信贷政策应该是造成这轮上涨的主力，不过包括中国人民银行在内的其他各国央行也有各自的影响。”

　　王震宇解释道，香港楼市是透明度最高，对外来反应最快，资讯成本最低的市场，因此全球流动性的影响立竿见影。王震宇指出，在去年第四季度疯狂撤离的那些机构投资者和投机者进入之前，这轮反弹就已经开始了，所以这次的反弹稳定性很强。

　　内地热钱流入香港

　　他对香港的房地产市场继续看好，依据是未来可以说是“畸形”的资金市场，“美国要救市，就要大量印钞票，因此所有不是政府印出来的资产都会上涨，楼价会继续涨，尽管回报率会下降。”业内不少猜测内地的低成本资金涌入对于推动香港楼市也有份，王震宇认为这种影响会越来越大，除了宽松的货币政策外，各种管制的放松，让内地的钱流入香港也越来越容易。

　　热钱涌入香港楼市的迹象可能在写字楼市场表现得更加清楚。《华尔街日报》统计的数据显示，香港中央商务区顶级写字楼的价值在截至4月份的半年里下跌了30%-40%，但近期的销售价显示，市场正在反弹，在本月的一项交易中，房地产投资商资本策略投资有限公司(CapitalStrategicInvest-mentLtd.)以2.62亿港元(合3，380万美元)购买了某高级写字楼的一层楼面，然后在次日抛出。这家在香港上市的公司从这笔交易中赚了190万美元。而与之对照的是香港写字楼租金在过去三个月中下跌了11%，这样的背离背后显示的是投机资金运作的身影。本报记者黄睿敏

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　　深圳楼市成交量突降谨防地产股走过头

　　面临楼市和地产股的一路上涨，2007年退潮离场的投资客、投机客再次蜂拥而来，国内外热钱汇集成楼市风起云涌的中坚力量，昨日地产股再次成为上攻主力。然而深圳楼市交易量在6月初开始下跌，楼市上涨势头出现乏力症状。正如上海在建13层大楼一夜倾覆的笑谈一样，深圳乃至全国楼市涨势衰变、地产股调整的变局或许正在酝酿。

　　深圳楼市突现成交量下降

　　从6月初开始，深圳房产成交量开始下降。昨日，国海证券研究所赵铎研究员所提供的数据显示，深圳6月份前28天的成交量跟5月份前28天环比下降了13%，总金额上升了1.5%；上海6月份前28天成交量也下降了2.2%。他认为：这说明过去连续几个月的上涨势头已经不是那么明显了。

　　近期来看，深圳楼市还处于一个非常景气的阶段。但能不能够长期看好，还是要有一定警惕性，因为目前交易量已经出现下跌的态势。如果房屋价格持续上涨，很可能会对购买力产生影响，进而影响成交量。历史表明，这是一个阶段性转头的信号。

　　炒房比例超过40%到50%很危险

　　中原地产总经理李耀智认为，今年房价上涨，房产成交量不断增长，房市出现反弹有多方原因，07年深圳一手房有1300万平米到1400万平米的成交量，但是08年只有800万平米的成交量，也就是说仍有500万平米的刚性需求。其次，从去年年底到今年1至3月份，房屋价格下降，相比之下人们觉得租金已经可以抵楼价，于是转而购买房产。

　　目前，房产投资从年初的5%增加到了6月份的20%。国家4万亿的投资计划也为房产投资提供了保障。瑞信董事总经理、亚洲区首席经济学家陶冬对此表示，“今年下半年买房子的不是你、我的钱，而是大量的企业的钱”。

　　对此，李耀智也提醒人们房地产高涨可能面临的变局。“炒房比例如果超过40%到50%就很危险”。他表示，“深圳二手房的成交量将近100万平米，如萎缩到50万平米就很危险，因为这说明房价上升到人们不能承受的极限。另外，如果银行政策开始没有以前那么放松，按揭率提升，就会出现不健康的影响。”

　　房地产“牛市”向上空间有限？

　　昨日地产股再次成为上攻主力。万科等再创反弹新高。江南证券策略分析师潘云利表示：地产板块近期在持续暴涨的情况下，也是可能出现变局。在拉升态势下如果市场不配合，上升过程就会结束，对大盘会有一个明显的影响。其中有两个重要因素：首先，3000点的关口面临调整心理预期，其二，从基本面的房价来看，比如深圳的地产，房价出现了有分歧的时间段，成交量出现下降，持续上升的动力不足，地产股受联动影响，存在隐患。

　　“我们将房地产市场与经济增长的关系比作一个‘喷泉’系统，需求源头被刺激释放，销售成交和投资等环节支撑经济增长水池的水位。”国海证券研究所赵铎研究员在地产板下半年投资策略研报中表示说：“短时间内系统两端相对稳定，下半年我们更关注‘喷泉’系统中间环节，也就是购买力、成交和投资变动的影响。”综合考虑，其认为政府对购买力进一步刺激的可能性减小，成交价量齐升难以长时间保持，因此维持行业“中性”评级。

　　本报记者 梁永建 实习生 于琳