标题：房价大反攻之专家论战

    “从3月到现在的这波上涨行情走到现在量能已经快释放完了，这种情况到7月初就差不多了。”

    去年下半年还在调整，直到今年2月还毫无回暖之意。孰料到了3月突然春暖花开，6月已经骄阳似火，热得让人吃不消。过去三个月中国一、二线城市的住宅销售已上升逾20％。上海方面，短短三个月新盘涨价幅度超过15％，全市房产价格已逐渐逼近2008年高位水平。

    全球金融危机仍未平稳度过，国内经济虽然好转，但前景还不明朗，为什么那么多购房者就出手了？房价躁动的背后隐藏什么？本周理财一周报邀请上海易居房地产研究院副院长、住房和城乡建设部特聘专家丁祖昱和上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波一起探讨上海楼市这波上涨及其背后的因素。

    话题1如何看待楼市这次“井喷”，这轮买涨的热潮会持续多久？

    丁祖昱：对于出现这种情况，个人没有感到太大意外，因为在去年年末我们很多人都预计到今年房价会上涨，不太会跌。之所以这么说是因为上海楼市价格由供求关系所决定的。

    来上海买房的不光有老上海人，也有新上海人，还有外地人和海外投资者等。以我们可以看见的3年内为限，供小于求的这种关系还会持续，即使在可以看得到的10年内，供小于求的关系也不会发生大的改变，所以上海楼市的房价跌的空间很小，上海房价会涨，涨到一定阶段后会逐渐稳定。不过再也不会出现暴涨暴跌的局面了。

    戴晓波：个人对这次“井喷”的定义是，这仅仅表明目前上海楼市很热，但并不一定表示楼市未来会全面上涨。因为下半年上海楼市的走势还是不很明朗。这次上涨只是楼市经历了一段长期压力后的释放，只是一个阶段高点。

    个人觉得今年房价价格不会出现大起大落，房价不可能掉头向下，也不会迅速上升。

    丁祖昱：这次“井喷”只是阶段性的释放，也是阶段性结束的信号。这种行情持续到7月就差不多了，不会一直持续下去。

    拐点难以判断，因为转折意味上海楼市供求关系发生改变，但这种改变似乎很难实现。除非上海在全国的经济地位下降，或者说上海不再是金融经济中心。就如我上面所说的，在可以看见的10年内，上海楼市的供求关系是不会发生改变的，所以未来上海楼市价格均线也会逐渐抬升。

    戴晓波：就如我在上一个问题回答的，这只是说明当前楼市很热，但下半年楼市究竟如何走，还需要看市场以及我国的金融政策。

    具体来说，上海房价波动将以“S”形出现，4、5月是平台，6月楼市上涨。7月8月进入平稳期间。购房者买房意愿不如6月那么强劲。而进入9月10月份后，要具体看金融趋势，上海楼市的走势才会明显。

    话题2这轮上涨的主因是什么？

    丁祖昱：供求关系。前期由于没有供应支撑，大量急于买房的购房者挤在少数楼盘抢购，使得房价不断上涨。此外，也是购房者的需求在经历了一段时间的压抑后的释放。

    今年2月份到3月份多以自住型购房者为主，而4月到5月则以改善性购房者为主，5月以后又以投资性客户为主。从去年以来累积的压抑需求在经历了一波一波的推动后，开始释放。就像多米诺骨牌一样，从最初到最后，量能会越来越大。于是上海楼市现在出现了“井喷”。6月到7月还会有惯性上涨趋势，但量能已经释放完毕，这种情况到7月初就差不多了。