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香港豪宅“天玺”系列楼盘位于香港地铁九龙站上盖，面临维多利亚港，记者踩盘了解到，这一带都属于香港的豪宅区，开盘时仅入场费就超过1万/平方尺(即9万/平方米)，大面积的单位更贵，尺价可达到3万以上(即21万/平方米)，大部分住宅标准面积约83平方米至213平方米不等，按入场费计算，最小户型83平方米的单位就需要747万港元，大户型的豪宅价格在4000万港元以上。
近几个月来，深港楼市量价均呈直线上升势头。
香港方面，今年5月份的成交量上升至近1.3万宗，比6个月前的3786宗，几乎高出两倍多。而6月整体物业成交更超过1.5万宗，相比5月有15%的升幅。在价格方面，6月份30大指标楼盘平均呎价达到4037元，超过去年金融海啸前水平。
香港业界有个共识，内地的热钱涌入香港买豪宅是香港楼市复苏的发端，位于九龙的天玺豪宅据称有三成买家来自内地，而内地的买家直接带动了香港的本地买家。
而深圳楼市价格也达到了一个新的高峰，有种说法认为是港人在深投资导致深圳楼市在短期内飙升，但业界认为港人并不是深圳楼市暴涨的主要推手，“但按照总体来看，港人买楼占全市成交总体比例仅5%—7%，对于全市价格的推动并不大。”业界人士认为，港人在深置业多以自用为主，其中四成为来深创业或者工作，四成是买来用作度假和养老等，纯粹投资的仅占两成。
香港5月份的失业率仍保持5.3%的高位，特首曾荫权“金融海啸仍未见底”的警告仍犹言在耳，但一切没有阻挡香港楼市半年来的高歌猛进，香港土地注册处的数字显示，5月份香港楼市的交投量已经超过去年6月，即金融海啸前的水平，而美联物业资料研究部的数字则显示，香港平均楼价回升至3838港元/平方尺(九平方尺为一平方米)，接近去年8月的水平。
“今年2月，香港楼市就开始有上升的趋势，一开始人们以为是小阳春，顶多维持两三个月，但这个势头居然维持到了年中。”被称为“香港地产教父”的施永清说，最初推动这轮香港楼市复苏的，就是内地的热钱。
内地人赴港买楼
有低谷入市者四个月赚168万
施永清用“意想不到”来形容香港楼市的这轮复苏。
香港土地注册处所绘制的楼宇买卖合约数目走势图显示，去年6月以来，香港楼市的买卖数目一路向下，到11月时达到最低点，随后有小幅度的上升，今年2月以来，便呈直线上升势头。
而具体数字方面，去年11月香港住宅楼宇仅达成3264宗买卖，但今年5月份的数字已经上升至近1.2万宗，所有楼宇买卖数目更是从6个月前的3786宗，翻两倍超过1.3万宗。
升势在6月仍继续。截至6月29日，香港住宅的成交量已经超过了1.3万宗，整体物业成交更超过1.5万宗，相比5月有15%的升幅，成交金额达到557亿港元，相比5月增加27.2%。豪宅方面的成交更是跑赢大市，根据香港置业综合土地注册处数字，截至6月18日，香港超千万住宅单位的成交达到2180宗，比去年下半年的1188宗上升了84%。
量升，价亦在升。美联物业资料研究部的数据表明，香港平均楼价从去年11月低谷时期3341港元/平方尺，一直上升至今年5月的3838港元/平方尺。而香港部分大型楼盘，例如沙田第一城、美孚新村、太古城及康怡花园的平均呎价先后回升至去年底价格，令6月份30大指标楼盘平均呎价达到4037元，超过去年金融海啸前水平。
量价齐升的势头，让低谷时期入市的楼市买家尝到了甜头。6月二手楼市交投活跃，不乏净赚百万以上离场的卖家。香港中原豪宅新九龙高级分区联席主席余祥说，6月该区成交了一套九龙凯旋门的单位，买家在今年2月时以612万买入一套602尺(即近67平方米)的单位，原本打算长期持有用作出租，但见到楼价数月间已经有不俗的升幅，卖家更是将成交价从750万加到780万。达成交易后，买家仅仅持货4个月便净赚168万，该单位升幅27.5%。
施永清说，没有人想到香港楼市的这股升势可以持续到年中，而且这个势头并不是虚的，而是有大量的成交量数据作支持的，量价齐升，证明香港楼市正在复苏。
楼市中介佣金收入涨三倍
香港楼市的这轮复苏，拯救了原本经营惨淡的香港中介机构，年初尚在计划裁员的几大香港中介机构，最近已经纷纷表示将会重开空置的分行以及增聘人手。
因为去年年底金融海啸而导致业务额不足，从而被辞退的香港中原营业员，已经被重新聘用。中原地产住宅部董事总经理陈永杰说，去年10月因金融海啸，香港中原的佣金收入跌至最低谷的8000万，但今年上半年楼市的交投量回升，中原住宅及工商铺的生意额都按月上升，4月达到2.3亿，5月升至2.6亿，估计6月也可以超过2亿元。
营业额上涨近3倍，香港中原也重新聘用原被辞退的约300人，上半年更重开原被空置的8间分行。
香港中原的举动并不孤立，香港几大中介机构，包括利嘉阁、香港置业等，都表示各自的公司在上半年都分别增聘了100人，而对下半年的楼市抱有乐观的预测，利嘉阁董事总经理廖伟强表示，计划再增聘100名营业员。香港置业行政总裁李志成则说，公司年底前会增加5间分行，同时增聘120人。
几大中介机构纷纷增聘人手，香港持牌的地产代-理人数自然止跌回升。香港持牌代-理人数曾一度从去年10月的23533人降至今年2月份的22529人，3月份已轻回升至22579名，5月底则进一步升至22832名。
内地客买豪宅是复苏起点
而这轮楼市复苏，以内地投资客前往香港购买高端豪宅为发端，这个观点得到施永清及中原地产研究部联席董事黄良升的支持，施永清认为，今年年初内地的放贷量巨大，内地居民手里抓着热钱，前来投资香港楼市很正常，而这股热钱，对于推动香港楼市的复苏起了很大的作用。
“内地人来香港投资楼市并不奇怪，但令人意外的是，内地人会对香港楼市那么有信心，出手那么快。”黄良升提到，今年2月，香港九龙区一个临海豪宅天玺开盘时“明显有国内人来买，周围都是说普通话的人”，最终发展商表示，开售以来售出近400个单位，其中有将近三成为内地投资者。
看准了内地客的投资热情，天玺的发展商新鸿基地产在6月20日率先向内地媒体开放了天玺的示范空间及私人会所，用意明显。
“天玺”系列楼盘位于香港地铁九龙站上盖，面临维多利亚港，记者踩盘了解到，这一带都属于香港的豪宅区，开盘时仅入场费(即均价)就超过1万/平方尺(约9万/平方米)，大面积的单位更贵，尺价可达到3万以上。
而投资这类500万到1000万港元物业的内地投资客，比例已经连升2个月，占内地投资客总体的31%，这是香港置业九龙区高级营业董事姚伟南提供的数据，但他认为，中端价格的物业才是内地投资客投资的主要范畴，即200万元到500万元之间的单位。
香港置业研究部数据显示，今年5月，入市靠近深圳的新界区楼盘的内地投资客，占内地投资客总数的52.4%，而投资港岛区及九龙区的分别为14.3%及33.3%，而港岛区及九龙区以豪宅居多。
“连外面的人都对香港楼市那么有信心，大手笔投资豪宅，香港人没有理由对本地的楼市没有信心吧？”黄良升说，内地投资客对天玺的投资热情，也感染了香港本地人，因此2月起就掀起了本次复苏的热潮。
内地投资客带动港人热情
内地的热钱通过各种方式涌入香港，其中对香港楼市的投资为主力。香港美联移民顾问有限公司数据显示，今年第一季，香港入境事务处批核的投资移民投放在房地产上的金额，比去年首季大升73%，相比投放在金融产品的60%要高。记者走访香港尖沙咀一带的中介机构，所经手的投资移民个案，多数为内地人。
根据香港置业研究部提供的数据，今年5月，内地投资者入市比例已急升至4.46%，创2009年的新高。而2008年受金融海啸影响，内地投资者入市比例曾由第二季度的3.82%大幅回落至第三季度的1.87%。
美联集团顾问张锦成预期，由于市场憧憬经济复苏，加上楼市表现向好，将吸引更多资金涌入本港，尤其是楼市，因此全年投资在香港房地产的金额可挑战35亿元，创历年新高。自然，这轮投资热潮中，香港本地人不可能缺席，施永清认为，内地的热钱在香港楼市复苏中起了作用，但热潮持续了半年，主要是香港本地人对楼市的信心起了作用。
但他认为，楼市的这轮复苏与香港的基本经济面没什么关系，“你看现在香港的经济面，失业率上升，工资下降，按理来说市民的实际购买力就会下降，从而购房的需求也会下降，应该会造成楼市交投量下降的状况，但实际情况恰好相反，所以说，楼市现在的热度并没有经济基本因素的支撑。”
那为什么现在香港买楼的人反而多了？施永清认为主要是财富持有者持有资产的模式发生了转移。去年人们觉得持有楼产、股票等不可靠，就都卖出换成现金，但现在现金存于银行，利息几乎为零，甚至可能贬值，因此人们要将现金转为固定资产以保值。
“放100万在银行，一年只有10元利息，1000万存款一年才100块利息，相比之下，1000万买的楼，一年可以收回租金20万至30万，100元跟20万相比，大家肯定选择去买楼收租啦。”施永清这样解释。
接近为零的利息，促动了资金从银行里流入楼市，黄良升也同意这个观点，“香港人有6万亿存款，即使只有1%倒流入楼市，那也是一笔不得了的数量。”
“香港楼比内地楼抵买”
至于香港楼市接下来的走势，黄良升认为，下半年香港楼市会继续保持上升的趋势，但速度不会有上半年那么快。
施永清则认为，香港楼市的这轮上升，并不意味着香港楼市的泡沫再现，一方面原因是，香港楼市的空置率只有5%左右，仍在自然空置水平，另一方面，香港楼价并未过高，现在的楼价水平远远不及十年前的楼价，而且以现在的楼价水平，中产家庭供楼负担只占家庭收入的三成左右，处于历史低水平。
美联物业资料研究部的数据表明，1997年6月香港楼市达到了最高峰期，平均楼价达到了6208港元/平方尺，而目前的3838港元/平方尺，离高峰期还有很长一段距离。
“因为泡沫没那么大，香港的楼肯定比国内的楼盘抵买，香港现在卖的是相当于1995年的楼，内地的楼价现在是1995年时的多少倍？”但他也承认，当楼市的波动与经济基本因素没有太大联系的时候，就很难判断下一步的走势，估计接下来楼市还会呈W形的波动，因此香港楼市的风险尚存。
内地人赴港置业直接导致了香港楼市的复苏，这已成为香港业界的共识。与此同时，也有一种声音认为，大批港人来深圳买楼，是深圳楼市最近暴涨的重要原因。但记者调查发现，港人买楼占全市成交总体比例仅5%—7%，对全市价格的推动并不大。
“限外令一取消，我就在皇岗长线投资了3套中小户型，主要是香港利息太少，而深圳的楼市发展潜力较大。”港人邓小姐告诉记者。据专家介绍，自从4月24日深圳的限外令取消后，港人在深置业的比例上涨了约10%，其中大部分是购买自住，仅两成是中长线投资者。不过港人置业仅占深圳总体房产成交量5%—7%，对深圳的房价推动并不大。
港人来深置业
港“零利率”促港人在深置业
说起为什么现在要投资深圳房产，邓小姐一开口就是：香港的存款利息实在太低了。据她介绍，现在香港银行存10万元，1年的利息就只有1元，这近乎“零利率”的情况让她不能接受。而之所以不在香港投资房产，主要是因为香港投资回报率不到4%，而深圳这边可以达到7%—8%。她也更看好深圳的发展前景，包括政策及自住购房者的数量。“我现在在皇岗投资了7套房产，都是90平方米以下的中小户型，打算中长线投资”她说，以后等房产升值了，深圳还有大量的自住客接手，她一点也不担心退路问题。
据深圳中原地产总经理李耀智介绍，现在港人来深买房，有三个原因：一是目前香港楼市涨得太快，从3月开始至今价格已经上涨了两三成，而且由最初的豪宅蔓延到了普通住宅，目前购买已有一定风险，而深圳楼市还有上涨空间，可以“追落后”；二是内地的政策利好楼市，加上深圳目前在讨论新增供应量有限，让港人对深圳楼市后市的信心较大；三是“砖头文化”的兴起。随着金融危机的爆发，港人对于金融债券类的投资较为害怕，而对房产这类的实物投资比较青睐，毕竟房产价格怎么跌都有实物存在，拿在手上都比较实在。
“限外令”取消港人置业略升
2007年深圳楼市疯狂上涨，于是政府在7月份连续出台多项措施压制房价，其中就包括限制港澳台居民在深只能购买1套自住房，即所谓的“限外令”。该政策一出台，即让港人在深购房的比例由“限外令”出台前的8%左右迅速下降至3%—4%。
2009年4月24日，深圳住宅“限外令”正式解禁，让港人在深置业的热情又开始回升。据深圳中原地产总经理李耀智介绍，解禁一个多月以来，港人在深置业的比例仅有10%的上涨，港人在深购房的总体比例回升至5%—7%，但并未恢复到限外令出台之前的水平。
“即使像皇岗这一港人集中片区，在限外令出台之前港人购房的比例有80%—90%，在限外令出台后就迅速下降到10%，而解禁后也仅仅是微幅回升到20%。”中原地产皇岗片区区域经理熊赞科说。据他介绍，受到金融危机的影响，港人出手购买或投资都比较谨慎，毕竟收入不稳定会影响供楼，像皇岗片区100万元以下的房子港人成交增加并不多。美联物业福田区总监梁文辉说，限外令取消很多港人并不知道，因为香港媒体对此并没有什么宣传。另一方面，深圳楼市成交火爆，港人往往来不及购买就让本地客户买走，所以成交比例并未大幅上涨。
“疯炒”变为理性长线投资
2007年的疯狂时期，深圳楼市已经演变成普遍的“干炒”行为———投资客之间相互接货，投资客比例也高达五成以上。港人也顺势加入了炒房行列，据李耀智介绍，港人在2007年参与短炒的比例也高达三四成。
“像皇御园二期一套60多平方米的房子，2007年初才卖60多万元，两三个月后房价已经涨到了100万元。原来一些港人是中长线投资的，但看到一个月能赚10多万元，都会有冲动立即卖出去。”熊赞科介绍说，当时港人买房都是不看房子的，看看照片或者是楼上楼下相同的户型就立即下定金。不过据他介绍，现在的情况很不一样，港人买房前都会去看房，比较关注楼盘的户型、朝向、周边配套等。他们也会比较多套房子的价格，如果看中的楼盘比其他盘源较贵，那购买比较谨慎。对于长线投资的港人来说，4%—5%的回报率也是一个基本的要求。
邓小姐在2007年也曾经有短炒的经历，其中有两三套是买回来立即卖出去，都能有20%的利润。但随着2007年深圳楼市急转直下，她有5套房子被套，被迫放租。虽然至今已经有2套成功解套，她还是心有余悸，现在她更注重房产的长线投资价值。“尤其是现在资金没有出路的情况下，投资房产有7%—8%的回报率是相当可观。我现在手上还有一套2004年购买的小户型，回报率已经高达12%，我还打算继续持有下去。”她说。
港人不是推高房价的主力
据多家中介介绍，目前港人置业的区域仍然是集中在关内的口岸附近，像罗湖、福田、南山的口岸片区，不过随着地铁的延伸及撤关预期，关外的龙华、布吉、宝安中心区都陆续有港人过去置业。根据置业国际的统计预测，在限外令取消后，港人2009年在深购房的比例将比2008年上涨23%，购买数量将达到8600套，面积超过80万平方米。
“但按照总体来看，港人占全市成交总体比例仅5%—7%，对于全市价格的推动并不大。就算近期有港人开始投资福田、南山的豪宅，但比例仍在5%左右，影响有限。”李耀智说。置业国际总经理何应文也有同样的看法，他认为这么小的比例并不会形成推高房价的影响因素，而且港人在深置业多以自用为主，其中四成为来深创业或者工作，四成是买来用作度假和养老等，纯粹投资的仅占两成。
“港人来深置业增加了交易量，对于房价肯定有一定推动。但从置业的目的来看，买房短炒的港人非常少，目前深圳更多是港人的‘资金避难所’，主要是追求租金回报，所以港人并不是深圳推高房价的主力。”美联物业三级市场总经理江少杰说。
■赴港买楼宝典
按揭审核严格 贷款五成以下
李耀智 深圳中原地产总经理
香港是个房产、金融的自由市场，对于世界各地人过去买房都是欢迎的。但内地人在港办理按揭，银行对于资产、收入的审核比较严格，贷款成数要在五成以下，所以购房者必须做好资金上的充分准备。其次，投资者对于香港房产市场、规划情况、汇率的变动情况，以避免相关风险，达到资产的保值升值。
按揭成数普遍在五成以下
香港人在香港买房，可以拿到至少七成的按揭，高的甚至可以达到九成半。但内地人去香港买房，香港银行能给的按揭并不相同，要根据每个人的资产、收入状况而定，一般都是在五成以下。建议去香港购房者先到银行做按揭预先批核，拿资产、收入流水证明给银行审核，以确定能够贷款的额度有多少。
要熟悉规划情况
因为内地人对香港市场并不熟悉，建议购房前先可以上网查查相关楼盘的资料。去香港旅游的同时，可以去问问地产中介，甚至去楼盘现场考察。如果有朋友在香港，也可以了解一下香港的规划、铁路、教育等情况，这些对于楼盘的保值升值更有保障。
楼市本身风险
香港楼市从3月份开始一路飙升，从豪宅到普通住宅，房价都有两三成的升幅，所以现在进入已经有一定风险，毕竟香港失业率仍在6%以上，而楼市是与经济直接相连的，所以要关注楼市本身的风险。
注意汇率风险
现在人民币仍有升值预期，如果是投资香港房产，而房产价格升幅抵不过汇率上涨幅度的情况下，投资也会有损失。