标题：武汉楼市“房产投资客”生态全调查
张扬如今每到一个楼盘，总是东转转西瞧瞧。对售楼小姐的问话也多了起来。耽误大半天的时间，最后还是没有下定决心购买。“如今投资楼市已经不是件容易的事情了。”这句话成了张扬的口头禅。
已经两年没碰“地产股”的张扬，如今又开始考虑入市了。如同张扬一样， “歇业”一年后，已经销声匿迹许久的投资客再一次现身武汉楼市。早在今年4月，就有开发商欣喜地发现投资客又来了。
1.入场投资客看一套房需要一个星期
据武昌中心城区某楼盘的总经理张其介绍，在三四月份成交相当旺盛的时候，仅有两三个客户是买房投资的，当时的购房人群主要为自住型需求。而从4月底以来，投资者渐渐多了起来。很多买房者都不是自住买房，而是作为投资。顶琇晶城6月26日推出景观最好的6号楼，现场来了150多组认购者。大家顾问公司策划经理杨先国介绍，与前几个月刚性需求客户占主力不同，近来出手购房者多为改善型需求客户兼投资型客户，一些三房户型销售情况不错。
张其对此的看法是，“从自住型再到改善型最后到投资型，是今年楼市出手人群规律呈现的一个典型特征。相对于第一季度，四五月份买房子的人群中，投资者的数量明显上升。”在今年1～3月购房者买房主要还是自住，但是从4月开始投资者数量逐步上升。
“武汉投资现象并不像外界传闻的那么夸张。目前只是个别楼盘或者个别热点片区的投资比例呈现明显上升趋势。”中指研究院华中分院李国政在接受本报记者采访时说，想起2007年以前疯狂的一幕，以及目前不少“被套”的教训，投资者还不会“好了伤疤忘了痛”。而这也应证了张扬说的那句话：当年我可以1分钟拿下一套房子，但现在我可能需要一个星期甚至一个月才看好一套房子。
2.后调控时代“楼疯”所剩无几
相对从前，投资者的数量确实在明显减少。
“2007年前，连老太太都在炒楼。”回忆起那场“楼疯”，李国政形容当时的场景：有钱没钱都去买楼投资。首付低、贷款利率低、楼价涨得快，一个人举债10万元买3套房，两三个月后还清债务净赚5万，半年净赚10万。“会算账的人，都会去投资房产。”李国政说。而现在楼市的上涨虽然一样激发了投资者的热情，但这股热情也只属于资金充裕的投资者。楼价涨幅慢、首付门槛高、买卖代价大，这些足以让动了“心思”的人打退堂鼓。
而张扬，就是靠当年“钱生钱”成长起来的投资者。他告诉记者，银行如今入市的资金门槛可不比那时靠银行资金来赚钱，也不可能了。而可以投资楼市的，也就剩有点闲钱的一部分人了。他将这些人分为两类：闲置资金有限者。自有资金占房产的百分之五十以上，以租养贷；有相当闲置资金且无其他投资项目者，选择有升值空间的物业防通胀。
他告诉记者，“与前两年一味地追求短期巨大的利益不同，目前入市的主要是保值型投资客。他们只要看好楼盘就会果断出手。已经由两年前的狂热变得理性，他们看得更长远一些，甚至是两三年之后的市场空间。”很多投资者的目的并不是转手获利，而是把买房当成储蓄。“买房”只需比银行存款利息高，只要能够抵御通胀实现保值增值就是他们的目的。张扬说，“假设长期投资一套房产五年，每年就能保证至少15%的收益，这是其他任何投资方式无法保证的稳妥收益。”
3.武汉房产还有多少投资空间？
对张扬来说，投资房产资金是一道门槛，而具备投资价值的楼盘有限又是另一道门槛。
与前几年大有不同的是，当年张扬投资房产的精力主要放在“找钱”上，钱越多，投资的房产就越多，赚得也越多。而现在，张扬的精力放在了考察楼盘上。高档稀缺楼盘、有具备投资价值的中心楼盘才是张扬的目标。“环境在变，投资策略也得跟着变。”当记者提起他几年前的“魄力”时，张扬感慨道：“今时不同往日啊！”张扬说，目前外部经济环境并不是太好，出于对通胀预期的考量，很多人的“钱”是在“缩水”的，怎么样“保”住钱和“挣”到钱，才是最需要考量的。
张扬的说法已经代表了目前投资者的主流观念。在采访中，记者发现，这种投资的热点正从普通楼盘转到豪宅楼盘。在南湖、光谷、东西湖等普通型楼盘比较集中的片区，大多数楼盘均反映，投资客的迹象并不明显。而沿江楼盘、临湖楼盘、类别墅楼盘以及中心区品质较高的楼盘投资客的迹象更明显。
“普通住宅已经不具备投资价值了。”张扬说，在过去几年，武汉房价经历了数次跳跃式上行。而今年，即使相对来说下降了不少，不少普通楼盘也是轻松过五六千元，而相对于购买普通商品房人群的经济能力来说，这种房产还有多少投资空间可言？
相比普通住宅项目，别墅类高端物业一般带有自然景观等稀缺资源，产品附加值比较高的物业，对于投资客来讲，才是一个更安全的选择。所以，考量楼盘的投资价值，“短期见回报”尤为重要，这也是张扬难以出手的重要原因。
4.投资客难以推动房价上涨
“目前看来，投资者对房价的上涨并没有多大的影响”，一位资深房地产观察员顾问芳在接受记者采访时说，武汉房价上涨，投资客在其中起到的作用并不大，“两者之间并没有太大关系。” 顾问芳说，虽然目前投资客炒房量无可计算，但从资金门槛提高、可投资物业减少、投资人数下降等因素看来，对于武汉市场的存量有逾10万套的数量来说，投资房占有比例非常小。所以，投资客对于房价的影响产生不了什么作用，购房者不需要过多担心。
（本报记者 胡晓莉）
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现阶段投资房产不宜盲目跟风
现阶段投资房产不宜盲目跟风
在通胀预期和没有更好投资渠道的环境下，大量资金流入楼市以求保值、升值不可避免。因此，现阶段投资是一个不错的时机，但专家建议，市民在投资房产时应量力而为，不要盲目跟风。不同的物业，需关注不同的方向。
重点考虑出租收益
一般而言，投资住宅也好，还是商铺也好，都是长线持有,通过租金来获取回报的。因此考量出租收益至关重要。
而如何判断一套房产是否买的划算呢，这里有一个国际专业理财公司评估物业的公式，就是用15年的收益衡量这套房产是否物有所值。这里的年收益即是年租金。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年<房产购买价，该物业价值已高估。
此外，武汉现代国民经济研究所所长王涛称，投资房产还要看该区域的商业前景、地段升值潜力等等，不能看见别人买什么，你就买什么，自己要根据实际情况进行判断。
产权式商铺需关注后期运营
投资住宅风险相对较小，商铺的投资回报率较高，风险也高，因此，投资商铺更需谨慎。王涛称，投资商铺，要考虑的因素很多，但收益的前提是取决于经营者的经营能力。而且还要关注区域的商业繁华状况、商铺自身的条件，以及商铺的运营方式。
所以在投资产权式商铺的时候，必须认真考察开发商及经营者的能力，明确以后的收益问题，清楚物业的整体经营状况；在选择社区商铺时，要选择入住率高、规模较大的社区商铺，因为中高档楼盘住户的消费能力相对较高，因此有足够能力去支撑整个社区商铺的经营。但王涛提醒商铺投资者，每个商铺都会有两三年的市场培育期，投资者必须有耐心等待商铺发展成熟。
（本报记者 黄妮娜）
最不同
活跃分子大多是新手
活跃分子大多是新手
在江城IT行业上班的孙明全手头上的资金并不阔绰，但房价有所上扬让他蠢蠢欲动。最近半年时间，他把手上的几十万闲钱分批次买了两套小户型，目前正等待一个好时机脱手。“我买的户型都比较小，也不多，公司老板最近买得更多一些。”在孙明全周边，第一次踏进房产投资的人越来越多，他们与专业投资客不能比，像孙明全这样不懂房地产的本土买家目前成了楼市的活跃分子。
新手投资客活跃市场
三月份开始，楼市成交量上涨，当时的孙明全有了楼市即将回暖、投资楼市的时机到来的直觉，之后的半个月内，他清算了手中可以挪用的资金，并开始奔走在各个售楼部，最终分别在武昌、汉口各买了一套50平方米左右的房子。“都是地段不错，租赁回报率会比较高的两套房子。”孙明全看中的是未来的租赁价值。
“当前活跃的投资客比较特别，”武汉一房产研究机构资深研究员钱敏（化名）分析，虽然新房市场目前已经比较火热了，但二手房市场的温度还大不如新房，2007年的那批专业投资客现在还没解套，尚无精力和资金实力注入当前的市场。当前的活跃分子大多没什么房地产投资经验。
投资手法更谨慎
“当前的投资客不再盲目了。”光谷附近一楼盘以57平方米左右的小户型为主打产品，是投资客最中意的投资产品，项目中投资比例高达60%，其相关负责人王凯（化名）在评价自身楼盘的投资客时表示，在以往的投资市场，投资客的心态是盲目的，不问品质、不看市场，抱着“一房难求”的心态积极地入市出市，也获利不少。但如今市场虽然很好，但毕竟市场环境不一样，且作为新手，他们更加谨慎。
钱敏描述新手投资客的手法，补充道，他们一般会分析比较多个区域，目前的投资热点区域主要集中在中心城区，且地段的要求非常高，户型也尽量以中小户型为主。“最明显的特征是，他们的选择标准中，租赁回报率的权衡所占比重很大。”钱敏觉得，作为专业的投资客，买卖周期短，见利就抛是他们的一贯做法，但如今的这批投资客的产品中，带租约销售房源最热门。且他们购买的主要用途是出租获取收益，在产品的选择上，他们会更加仔细和谨慎，且投资更加看中长远的回报而非短期倒卖以获取利润。
（本报记者 陈红霞）
最惊讶
投资客转战市区二手房
投资客转战市区二手房
“从二手房市场看，地段好的小户型以及别墅产品很热门，买上一两套小面积的房子，后面是卖掉还是出租,收益应该都是不错的。”杜先生日前正通过一家房产中介寻找投资目标。他告诉记者，进行固定投资的收益肯定比拿在手上或存在银行值钱，比如现在购买一套小两房50万元，一旦通胀，也许后年就可以卖到60多万元。5月中旬，一位姓倪的客户在武汉某中介公司成交了2套二手房，一次性付款，从看房到签单，只用了两天时间。“据客户说，购买两套房子的主要目的是投资。” 经办此项交易的经纪人王艳告诉记者。
投资者瞄准二手房市场
如今，不少房产投资者开始将目光瞄准二手房市场。“与其追买新房，不如在市区淘一淘次新二手房。”大冶人张先生说。前段时间，张先生打算在武昌和汉口分别投资一套房产，可最后发现，都已经流入二手房市场的房源在地段上更优于新房。最后，他打算将资金投入购买二手房。
“投资二手楼市的客户，大多一次性付款，这样不仅在办理买房手续时更加便捷，房子转手时也比较方便。”21世纪不动产经营部经理李剑说。据统计，6月份在该公司成交的二手房中，采用一次性付款的客户比例比前两个月都有一定幅度的增加。
对于与新房小户型总价相当的二手房市场领域，这种投资需求则可能入场。6月的交易数据显示，中小户型二手房依然是众多改善型需求客群的选择。可以说，投资需求不光在新房市场，二手房也将发挥自己的优势吸引投资者。“投资者对卖家小幅调价并不敏感，所以更容易促成成交。”南湖一家百居易超市一名经纪人表示。
二手房价或将上涨
武汉顺驰置业经纪人周缘认为，“投资客可能会导致二手房价上涨。”她说，从新房的实际情况来说，很难看出来他们对房价产生的影响。但二手房的市场交易，由于其价位仍有上涨的趋势，有时候交易双方即使签订了合同，还有一些业主要求加价，而投资者会欣然接受。“如果是自住买家，就不太可能去接受这种变化。”
“毕竟投资品属性，要求地段为王。很多谨慎的投资者很可能将目光锁定在‘二手次新房’领域。” 周缘说。
（本报记者胡晓莉）
最热衷
小户型住宅及商铺受宠
小户型住宅及商铺受宠
“我们手上的现钱不多，投资高端住宅资金需求量大，而小户型、商铺在短期内可用作出租，能有稳定的租金收益，所以，投资这类物业更为保险。”遇见黄永新是在航天双城的营销中心，当时他正在咨询一套40平方米左右的小户型。他告诉记者，今年上半年，一直在考察投资“项目”，后来找了几个有投资经验的朋友‘讨经’，经过综合考虑，还是决定购买小户型。
与上海、深圳的高端住宅备受投资客关注不同，近两个月，不少武汉投资者将目光放在了中心城区小户型和部分商铺上。而武汉开发商也瞅准这一需求，刚刚过去的一周，我市中心城区多个楼盘推出中小户型房，不少楼盘也推出商铺吸引投资者前来购买。
中心区小户型好出租
“我们想过入股市，也想过做小生意，但都觉得不是很妥，小户型房源投入成本不高，而且每月能以租养贷，所以准备买个小户型。”张月上周和朋友一起到澳门银座（
查看地图）看了看他们加推的“小复式”。在投资方向的选择上，他和老婆之前有过不少分歧。
“老婆原想在江汉路盘个店做生意，但打听后听说万达、民众那边好一点的铺位每月的租金都近万元，而且现在服装生意都不好做。还是投资房产看得见，摸得着。”
其实，在今年5月份，一些中心城区楼盘就感觉到武汉楼市中改善型需求和投资客的身影有所增多。金地国际花园（查看地图）营销部马经理称，进入四月份，他们客户群体中，投资客的比例是逐渐上升。“投资客在我们的客户中，占据的权重很大，几乎50％的客户都是投资者。而且部分自住需求，在购房时，也会充分考虑日后这个住房的投资回报率。”
商铺投资回报率更高
除了中心城区小户型，商铺凭借比住宅高的回报率，成为不少投资客考虑的对象。
“武汉的住宅回报率好像在3％－5％，而商铺的投资回报率在6％—8％左右，因此，我可能更倾向于投资商铺。但与此同时，商铺的成熟需要更多条件，风险性也相对较高。”肖立军目前正考虑投资商铺，但对于如何选择，还没有拿定主意。
而另一方面，融侨锦城（查看地图）的福源街、统建锦绣江南（查看地图）的社区商铺、青山的青扬十街（查看地图），还有东部购物公园、华氏时尚广场、宝丽金广场等等，都在上周加大了推广力度，希望能吸引部分投资者的关注。
业内某专业人士称，商铺目前主要有批发市场、购物中心、临街商铺以及社区铺几种，其中临街商铺、社区铺价格稍低，对资金要求相对较小，因此也更受投资者关注。如融侨福源街的临街商铺，招商已经完成大半，商铺均价在8500元/平方米，目前也所剩不多。