Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
平均每天成交220多套,半年成交40225套、437.4万平方米,同比增幅达60%。统计显示,今年上半年,南京楼市不仅持续回暖,而且商品住宅的成交量已接近去年全年的成交量,二手房的成交量已经超过了去年全年。与此同时,多个区域的房价也迅速止跌补涨,有的甚至已经超过了2007年的水平。即便如此,一些楼盘的房源仍然显得特别紧俏,想购房还得托人“找关系”、“批条子”,楼市似乎在一夜之间又回到了2007年。
楼市为何得以持续回暖,销售为何持续升温,房价为何迅速反弹;是哪些因素在支持着火爆的局面,如此火爆的局面能持续多久,火爆的背后又能给楼市提出怎样的启示?
税费降低、通胀预期、市民买涨不买跌、开发商制造泡沫
四大因素推动楼市持续升温
只有短短的半年时间,楼市出现了逆转,楼市的购买力似乎在今年上半年一下迸发出来。
据南京房管部门的统计,今年上半年销售套数已经接近去年全年水平。在当前这个微妙时刻,主管全国房地产市场的住房和城乡建设部开始加紧调研,分析市场形势,同时开始研究“着眼长远”的住房政策。
据了解,南京市目前执行的房产税收政策,是去年底为了“救市”而出台的政策。二手房转让营业税“5年改2年”、个税贴补40%也从1月1日起执行,执行期限为2009年1月1日—12月31日之间。144平方米以上的高档房实际契税为房价的2%(税率3%,南京补贴1%),90—144平方米普通住宅实际契税为0.5%(税率1%,南京补贴0.5%),90平方米以下“零契税”(税率1%,南京补贴1%)。另外,南京商铺等非住宅将按3%来交契税。
但眼下的房地产市场,似乎是刚出现复苏苗头,便又迅速进入快速上涨的通道。这对中国的宏观经济来说又出现了矛盾的一面。
楼市过度火爆,房价上涨过快,会挤压其他消费需求,对普通购房者来说,房贷增加了,肯定会紧缩其他开支。
此外,另一方面一些中小银行不按银监会的规定,违规发放房地产相关贷款,也会造成潜在的金融风险。
国务院发展研究中心宏观经济研究部主任李建伟认为,从长远来看,目前房价上涨是房价下调过程中的反弹,从短期来看,按照目前房地产的复苏趋势,可能会出现进一步的泡沫化。
在近日举行的“2009年中国房地产管理高峰论坛”上,中国房地产业协会秘书长朱中一也表示,希望国家在制定房地产政策的时候尽量保持政策的稳定性、连续性和适当的超前性。
“此前制定的宏观调控政策偏重于解决当前的问题,而房地产开发项目一般要有两年左右的时间,项目建成以后的使用又是几十年的时间,政策制定的短期性和开发项目之间有一两年的时间,往往差异很大。”朱中一称。
直面“房虫 ”
“其实,房虫就在大家身边,说不定你刚刚买到的二手房,就是从房虫手中买到的,已经被房虫炒过几遍了。”提到这些事情时,李先生一脸平静,“我们圈子里,从穷光蛋东拼西凑只能买一套房,炒成百万富翁的,大有人在。”
李先生最早是在珠江路从事电脑硬件的销售,当时由于写字楼租金太贵,与其月月付租金,不如买楼。于是第一套写字楼房子,在亲朋好友东拼西借的帮忙下,终于被李先生通过商业贷款拿下。几年下来,生意不见多大起色,勉强混了个持平,可是贷款买的几套珠江路的写字楼却“坐上了火箭”,价格翻了好几番。善于捕捉商机的李先生抓住了机会,全面放弃了生意,拿着写字楼上赚到的“第一桶金”,全身心投入了楼市,成了专职“房虫”
“当年,我们一起做生意的朋友,炒股的跌得很惨;继续做生意的,不温不火,劳心劳力;倒是我们几个一起炒房的,身价在这几年疯狂涨上去了。”
其实,炒房的原理很简单,就是低买高卖,一年可以倒手10来套房。有时现金收购,有时候贷款买房,一套房子100万,首付三成,30万买到手,120万卖出去,转手就挣20万。30万就挣20万,这是挣得少的,有的能翻番,一年投上100万就能挣回100万,甚至200万。
几人合力,拿下一整层房子
那么,房虫们是怎么运作炒房的呢?李先生说,遇到特别好的房源时,由于个人资金毕竟少,他们常常会三四个人一起出击,共同出资,从开发商手里大批量地买房,卖出后利润分成,“一套房的利润最高能到80%,一般在10%到20%之间,一套房挣个十来万块很平常”。
最近他们三四个朋友一起拿下了位于河西某学区楼盘的一整层,几套房子全是90平方米以下的户型。由于今年的房产税收政策十分宽松,拿下这一整层房子他们几乎没有什么契税等房产税收方面的支出。
面对记者,李先生拿出了计算器,精细着计算各种成本。“实在太便宜了,除了税方面有优惠,此外由于是团购,他们还从开发商那里拿到了特别优惠,均价大致1.1万一平方米左右。”
一个电话,不看房就缴定金
房虫炒房就是要发现别人发现不了的“蓝海”。李先生有时也会“单兵作战”。今年5月份,溧水一家高标准高尔夫球场推出独幢别墅,均价仅200万元上下,相对动辄上千万级的高尔夫别墅,深谙投资之道的李先生,怎么能放过机会。
由于听到消息时楼盘已经开盘了,为了不错过机会,李先生一个电话打到售楼处,二话不说,“你们最便宜的一幢别墅多少钱?”对方销售员说,最便宜的一套210万,李先生马上表示:“这一套定下了,明天就来缴定金。”
这次炒房行动李先生一直引以为傲,南京目前有4个高尔夫球场,高尔夫别墅的升值潜力不可估量,而且这家球场目前已经有700余名会员,今后出手完全不成问题。
身价千万,私家车还要贷款
许多房虫名下都会同时拥有10来套房子,身价直逼千万,可是你不要以为炒房族浑身上下都是名牌,“错了,房虫往往很低调,他们穿着普通,开的车一般是普桑、奇瑞什么的。”李先生开的车就是一辆派力奥车。
即使这样,李先生说这辆还是他贷款买的,“我们炒房尽量要银行的钱,自己的钱每一分都不会多用,只要能贷款的全部贷款。”
他手上同时拥有20多张信用卡,全部是金卡以上,一般银行都有50天的免息期,通过一张一张卡地套着刷,在很短时间内,筹集上百万的免息资金成为了可能。
银行恶意竞争催生“N套房贷”
2007年,楼市出现冷清,一方面是因为许多买房人对楼市丧失信心,另一方面也因为银行开始严查二套房贷。李先生说,他们的小圈子里有这样一个说法:今年的房产税收政策太优惠了,同时银行大尺度地放松了二套房贷的政策,此时不炒更待何时?现在各银行竞争激烈,贷款很容易。买了一套房,还可以拿着房产证去做抵押贷款再购第二套房。
他说:“目前各大银行已经重回恶意竞争。正因如此,炒房又具备了条件。”
“别说二套房,就是三套房、四套房甚至二十套房,各银行也都是给的‘地板价’,即首付和利率都是最低价。南京许多银行都是这样。”
钻漏洞,房虫成避税“专家”
作为一名炒房多年的房虫,关心房产政策、熟练运用各项税收政策是必修课。李先生名下一套江宁将军路房子,当初以3100元/平方米左右买下,今年以每平方米6700元价格出手,总价大约78万元。年初的时候,由于买另外一套房子的时候,手上还差30万的资金。他将房子作价58万过户到亲戚的名下,套取了30万的公积金贷款。
如今在卖这套房子的时候,由于营业税政策是不满两年房子,征收差额的5.55%,个税征收房款的1%。他想与买家签订购房合同价格是58万,这样一来一套不满两年的房子,就可以避掉营业税。不过,买家首付就将达到38万元左右。他承诺,如果买家愿意配合“阴阳合同”,他可以房价降1万元。他说:“这是双赢,何乐而不为呢?”
就这样,让许多买房人苦恼的营业税问题,在房虫面前瞬间化成无形。虽然房虫认为是双赢,其实对于买房人来说,今后房子再出手时,将面临较高额的营业税,同时在银行贷款方面也有许多问题。
救市政策陷入两难
用足政策、追涨推动、通胀预期、银根宽松……在一系列因素的共同作用下,今年以来,南京以及其他地方的楼市呈现出了持续回暖的态势。不少专家关于楼市此轮调整将需要两年、三年甚至更长时期的预言,也随之成为了人们茶余饭后的谈资。
在全球抵御金融危机、国内经济保增长的共同行动中,楼市的回暖是众望所归。然而,这次的回暖并不是一个持续缓升的过程,而是在不断地加速。在这个加速的过程中所出现的新情况、新问题,则又给人们带来了或多或少的隐忧与不安。
其中,一个最需要关注的因素是投资客的入场。由于一年期的政策优惠、通胀预期不断加强,以及房价的再次拉升补涨,投资和“半”投资客纷纷重新登场,而且有的投资客胃口还不小,往往一出手就吃进好几套。众所周知,住房盖好后有人住,这才是房子本身的价值。大量的房子在投资客手里,这便是市场的泡沫。其次,不管是出于通胀预期,还是出于让手中的钱增值,投资客购房目的就是要赢利,房价的大涨就在所难免,这便形成了房价的虚高。再者,房价大涨则面临无人去接“最后一棒”的风险,从而势必引发新一轮的房价大跌,这便会引发房价的大涨大跌。2007年至2008年许多城市房价的大涨大跌,已经让不少人尝到了其中的滋味。
如果投资客源源不断地进入楼市,房价持续大涨,政策层面必将重新做出调整。现行的房产交易优惠政策期限为一年,到今年12月31日截止。并且,现行的一年期政策还是针对自住和改善型需求,并不鼓励投资需求。但观察人士认为,当前的金融和税收方面,并没有严格执行有关“二套房”的限制政策。这样,倘若投资客大规模入市、房价持续大涨,国家势必对执行“二套房”政策做出严格要求。
眼下,许多房地产业内人士对楼市火热的看法是:投资客开始入场了。至于投资客(俗称“房虫”)是如何炒房,许多人只是有所耳闻,但并未见到“庐山真面目”。最近,记者在江宁采访时,就遇到一位我们南京本土的炒房人,这位曾经的私营企业主李先生,目前已经不事生产,专职炒房。与他的一番深谈,为我们揭开了“炒房族”的冰山一角。
“比炒股挣钱安全,比炒黄金挣钱多,炒房考验的就是眼光,下手要快。”眼下,他手中还有6套房子,据他说,现在正是楼市的高点,仅五六月份,他就出手了4套房子。今年上半年,他投入80多万循环炒房,一年就能挣回100万,投资最短一个月见效,最长半年,理论上只付一套房首付,即可套住多套房。
楼市新泡沫若隐若现
最近楼市为何一下子就热了,甚至有“高温”不退的迹象?记者通过调查发现,税费降低、通胀预期、市民买涨不买跌、开发商制造泡沫等四大因素,一起导致了楼市持续回暖、升温。
[因素一]用足优惠政策买房税费大降
“现在买房能免不少税费,划算。”购买了河西某楼盘一套88多平方米房源的张先生表示,他买的这套房面积在90平方米以下,根据南京目前的房产税费政策,是“零契税”,100万出头的房子省了有2万多。
根据南京市有关规定,在2008年10月1日至2009年12月31日期间,凡购买我市普通商品住宅和二手房的,均可享受住房补贴。所购房面积不超过90平方米的,补贴金额为总房价的1%;90平方米到144平方米之间的,政府补贴总房价的0.5%。在这一期限内买房,还可享受契税优惠:144㎡以上的高档房契税为房价的3%,144㎡以下的普通住宅契税为1%。
因此,如在今年年底前购房,144㎡以上的高档房实际契税为房价的2%(税率3%,南京补贴1%),90—144㎡的普通住宅实际契税为0.5%(税率1%,南京补贴0.5%),90㎡以下“零契税”(税率1%,南京补贴1%)。
对市民来说,今年买房的税费成本实在低了不少,大量刚性需求也正因此而入市。此外,营业税“5年改2年”、个税贴补40%的政策,则促使二手房市场成交火爆。
[因素二]通胀预期促使资金投向房产
江宁一家别墅的开发商透露,今年以来其项目销售升温明显,其中两三成的业主是有银行背景。“熟悉金融形势的专业人士急于把手上的现钞变成资产。他们愿意把钱放在别墅市场这样一个相对安全的地方保值、增值。”
通胀预期促使不少市民把手中的资金转为固定资产,而这点在高端物业市场反映得相对明显。位于小桃园的锋尚国际公寓即将推出30套公寓房源,记者昨天得到的消息是这批房源已全部被预订。“高端物业因黄金路段、高端设计、稀缺资源等独特优势,往往有较大的升值空间,而这类物业的购买者往往是对经济形势比较有研究的人群。”南京锋尚国际副总刘宏表示。
上海某房地产研究院的一份研究报告认为,房地产市场能够走出独立于宏观经济的态势,主要是货币投放大幅度增长导致的通胀预期引发了经济体内流动性出现过剩的苗头,投资资金加速进入房地产市场引发资产价格的上涨。
通胀预期对投资客的吸引,也表现在二手房市场。西祠胡同网站二手房买卖版版主王小军表示,关注房产投资的人群比例每月都在攀升,投资客的入场已经非常明显,至少有20%—30%。一些郊区的次新房和城中的小户型公寓,都是二手房市场的投资热点。
[因素三]买涨不买跌,恐慌性需求爆发
去年房价下跌,观望情绪日益浓厚。而从今年4月开始,河西、江北、江宁等区域的房价都出现比较明显的上涨。价格涨了以后,楼盘的销售势头并未因此转弱,反而似乎更好,融侨中央花园、雅居乐花园均是比较典型的例子。研究人士分析,这和市民买涨不买跌的心理有很大关系。
在一家外企工作的李小姐最近刚刚在江宁买了一套商品房,单价已经接近7000元/平方米,她的心路历程正作证了这点。“其实去年就想买了,但是害怕房价跌没有下手,看现在的趋势觉得江宁可能还会继续涨,所以赶紧买了。”
但业内人士指出,这种买涨不买跌的心理往往会助推楼盘涨价。即将开盘的河西某楼盘就因为预订者过多,而将原先定好的开盘价格又上调了一大截。
[因素四]开发商“涨价+挤牙膏”制造泡沫
业内人士指出,市场的升温和部分开发商趁着销售形势转好涨价,制造房源紧张的气氛也有关。今年年初,河西某楼盘的均价是8800元/平方米左右。但随着其数次开盘数次热销,其价格也在大幅上涨,6月份最新一批房源开盘的销售均价高达9800/平方米。河西另一家楼盘新一批房源还未推出,就早早传出要比上批房源上涨2000元/平方米的消息。
“你看我们的房子又涨了,这么好卖,再不买就没有了。”近期,这样的话语屡屡出现在楼盘销售人员口中,“房荒”论更是一度传出。而记者发现,在2007年十分常见的“挤牙膏”现象也有卷土重来的趋势。部分开发商每次开盘只推100多套甚至几十套房,让买房人感觉房子很紧俏,供不应求。一业内专家指出,这样的做法很容易促生房产泡沫。（记者 肖岚 侯锦阳 实习生 许丹）