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提要：2009年上半年过去了，各大开发商开始盘点自己上半年的销售成绩，很多开发商坦言，没想到这个“小阳春”最后变成了持续四个月的销售火爆期，部分开发商甚至认为超过2007年的高峰水平。这份“答卷”到底如何？买房人经历了去年的精挑细选后，下半年又将面临怎样的购房环境？
开发商：年初目标定得太低了！
如果只用两个字来形容上半年的武汉楼市，那就是“火爆”；如果用三个字，开发商肯定会异口同声地说“没想到”。某网市场研究中心统计显示，上半年武汉市销售商品房近6万套，不仅超过去年全年水平，更是赶上2007年楼市“集体疯狂”时的成交量。
某网研究中心统计显示，6月份武汉主城区成交均价为5604元/平方米，比最低点的1月份涨了345元，平均每个月涨幅在1.1%，基本保持了平稳。
如果把楼市的火爆定一个分界点的话，3月份是一个分水岭。武汉楼市从2007年底开始持续低迷，今年春节后，经过新一轮打折、降价，特别是降价从郊区蔓延到主城区和新片区后，销售开始升温。如果说1月、2月份尚处于恢复阶段，从3月份开始，楼市连续4个月销量超过1万套，属于名副其实的“火爆”。
不过，这一轮的火爆，部分楼盘确实让出了“真金白银”。武昌内环一楼盘从高峰时的8000元/平方米，到6月份不到5000元/平方米就能买到不错的楼层。该开发商的副总经理介绍，为了尽快回笼资金，楼盘今年以来连续降价，拉低起价，确实降低了利润，能取得热销也在情理之中。
汉口城区一楼盘，去年经过了一年的“蛰伏期”，既没降价也没怎么销售。今年4月开始，该楼盘以现房推盘，更好的户型，均价却比2007年高峰时降了500元/平方米以上，连续三次开盘火爆，当天销售80%的户型。其营销经理介绍，今年公司给这个项目定的销售目标是500套，而他们早在5月就远远超过这个目标。如今，公司决定快速清盘，投入到下个项目中。“我们集团也感觉目标定得太低了，甚至有股东认为年初卖的价格太低了，早知道行情会这么好，也不用一降到底。现在可好，房价稳定了，我们却没有房子卖了。”一知名开发商的营销策划人员向记者抱怨。当初他们策划人员为了快速回笼资金，怕错过旺市，建议的销售价格确实在同片区属于比较低的，现在成了一些股东“攻击”他们的有力证据。他觉得很委屈。
从开发商的心态里，他们都很满足，甚至是惊喜。同样，有开发商仍然很理智，不提价、组织团购等，以求快速清盘。如长城建设近期推出进锦绣龙城和坐标城的最后房源，仍跟前期价格持平。
购房热：
由刚性需求演变为投资需求
那么，是什么原因造成楼盘热销呢？究其原因，购房群体经历了一轮演变。
5月前出手的，多半是已观望一年多的刚性需求。经过一年多调整，各楼盘价格都有不同程度下调，多的达到3000元/平方米，少的也在1000元/平方米左右，吸引了这部分人买房。特别是南湖、光谷和后湖片，总价较低的中小户型最受青睐，以至于5月以后，部分楼盘房源出现"断档"。到了5月以后，受沿海部分城市房价上涨影响，加上贷款条件空前宽松，部分改善型购房和少数投资性购房进入，使楼市的火热延续至今。目前，改善性购房已挑起楼市“大梁”。如汉口发展大道一个楼盘，虽然均价仍维持在6400-6800元/平方米，但近两个月来，购房的70%以上是二次或多次置业者。
这部分改善型购房者，多半把目光集中在中心城区楼盘，特别是那些与2007年高点相比价格降低比较明显的。如顶琇晶城、东湖春树里、锦绣江南等楼盘。这些楼盘也经历了中小户型先热销，随后三房户型“接力”的局面。
同样，一些投资性购房需求也慢慢浮出水面。武汉房地产企业开发协会在4月份就发现，销声匿迹一年多的投资购房开始出现，约占2%的比例，特别是市中心一些小户型，大多被这些人群购买。
业内人士分析认为，在投资性购房需求释放方面，是因买房人担心通货膨胀压力将现金换成不动产。今年以来，股市大幅反弹，大量解套资金进入楼市已在武汉初现端倪。
销量大幅上升，各楼盘促销、降价明显减少，少数还略有上涨。但从成交均价看，最近三个月，主城区房价比较稳定，均价在5500元/平方米浮动。
不过在不同片区，房价的涨跌也不尽相同。目前来看，供应量较少的汉口中心片区，仍然是一枝独秀，而且价格竟然超过了去年，均价达到了7516元每平方米。另外，汉阳中心区、东西湖及沌口片区涨幅较大，平均涨幅在2%以上，南湖片、关山片等成
武汉某房产网总经理丁霞认为，纵观今年上半年的楼市，由刚性需求者的入市传导到改善型需求的入市。改善型需求的入市则抬高了部分楼盘的价格，特别是一些市区楼盘，中大户型也有了提价的理由。最后市场的火爆才"吸引"投资性顾客的出手。这其中有不少来自于流动性推动和避险资金的入市。成交量的提升也传导到房价的提升。另外，一些市中心楼盘的开发商介绍，今年的销售任务已经完成，不再做优惠，有些保留的好房源价格还作了上调。
部分楼盘的价格上调，也导致成交热点出现转移。6月以前，武昌、汉口和汉阳中心城区成交量一直靠前；6月份，销售一直处于强势的汉口中心区、武昌中心区，6月销售量都有大幅下降，成交套数跌幅均高达29%。与5月相比，商品住宅交易火爆区已由汉口、武昌、汉阳这三大中心区，向近郊的关山、南湖和东西湖片区转移。
买房者：再现排队抢房
楼市的火爆也带来了买房者“待遇”的转变。在4月份前，很多购房者都有精挑细选的机会，但如今他们发现，很多楼盘又出现了所谓排队和抢房的现象。
市民郑女士在4月份曾经看好汉口市中心一个楼盘的精装小户型，并且在销售中心留了电话。哪知道她出差回来后，该楼盘推出的100多套房子已经销售地差不多了。同样，百步亭一个楼盘开盘时，由于价格比前年高峰时降了不少，很多购房者开始排队。
进入5月开始，一些热门地段的楼盘频频上演“空城计”，要么是没有中小户型了，要么要求购房者快速下定金。郑女士感叹，好像买房又变难了！
的确，记者走访一些楼盘发现，前期卖得较好的一些楼盘确实出现了断档现象。如前文提到的南湖、后湖和武昌中心区的一些楼盘。但并非根本无房可卖。有的楼盘是只有大户型或者价格较高的房源，有的则是新一期还未上市。“我们房子也在赶工期，预计7月份可以上市”。汉口一楼盘负责人介绍。由于去年部分楼盘放缓了施工甚至停工，导致每期房源之间有一定时间的断档。武汉主城区上半年成交住宅3.69万套，同比增长8成，也导致主城区一些楼盘房子断档。
不过，不少专家给购房者吃“定心丸”。在上周武汉某房产网举行的一次开发商业内座谈会上，中心城区卖的较好的几位开发商仍建议快点出货不要提价。记者接触的各方都认为，取决定因素的仍是宏观经济走势。在实体经济尚未恢复的情况下，国家不可能再出台房地产宏观调控措施，房地产市场仍是一个平稳的政策环境。而短期内受通胀预期的影响，遇到流动性资金的入市，可能会有上涨压力。但从长期来看，待售房源多、购房者购买力有限等因素都是压在楼市上的重担。