Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
2008年底地产业降价的“带头大哥”喊出“不要对2009年抱有任何幻想”;
业内对度过价跌量缩的地产“寒冬”最乐观的预期是“至少一年”
许多过度扩张的大型房企更因高额负债而打冷颤。
…
因此，站在去年尾今年年初的业内人士，恐怕很少有人能预估到，2009年上半年的苏州楼市会有这么火的一轮行情。从年初的冷飕飕，到两、三月的小阳春，再到红五月，苏州楼市不仅仅有暖意，更有点火起来的苗头。据苏州搜房网统计汇总：2009年上半年度苏州市区住宅类房源成交33330套，仅比08年全年少1259套。这意味着上半年的楼市几乎卖掉了去年一年的量。市场真是不给人来猜，在“没想到，没想到”的惊呼声中，市场又潜伏着一条什么样的逻辑呢?
楼市剧情PART1・成交量一位营销总监的半年卖房经历
去年12月初，眼看接近年关，即使销售人员都很卖力在吆喝，价格能放低一点是一点，可最后的指标还有缺口，园区一楼盘营销总监Z先生坐不住了，“这日子真没法过了，都要老子亲自跑业务……”。
2009年，Z先生要给上层制定一个全年的销售计划。横竖思量，一打听不少同行单位的年度计划都缩水了。于是，Z先生也报了一个谨慎的销售总量，上层也颇为认同地批了。
新春房交会，Z先生他们没有参加，不过看着契税全免、开发商让利，买房人又开始出手了。再看看三、四月份，不少楼盘都继续好卖。于是，Z先生经营的楼盘也加入了之后的房交会，主推中小户型、定个性价比高的价，果然房子卖出去不少。借着热销的当口，计划要下半年才推的几百套新房源，被一口气端了上来，结果也卖掉了八九成。
“没想到，真是没想到，看来年初的计划真是定少了。”Z先生说，6月初时，他们就基本完成了全年的销售量。“下半年，还会陆续推一点房，但我们要把更多精力放在房子的品质上。”Z先生笃定地坐在办公室的皮椅上，他想至少今年年底不用再亲自跑业务了。
数据・盘点>>>>
今年以来苏州楼市成交量持续走高。最新数据显示，2009年上半年成交量仅比去年全年总成交量少1259套，成交面积甚至超过了去年全年水平。作为引领苏州楼市的风向标的园区，仅上半年就成交了11663套，吴中区、高新区、相城区三大区域成交量也是扶摇直上，成交量较去年同期增加一半以上，沧浪区、平江区也有不同程度增加。
开发商的销售额也大幅提高。据不完全统计，从3月开始，每月有近二十个楼盘相继开盘或加推，许多楼盘低价入市，引发一轮又一轮的抢购风潮，07年连夜排队购房的疯狂场面再现。压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，进入5月以后，改善性需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求，把5月楼市推至今年以来的最高水平。
楼市剧情PART2・房价一位买房人的心理波动
在苏州一事业单位工作了四年的新苏州人小Y，想买一套房把人彻底留在苏州。可08年的行情，让他把视线从楼市里转移了出来。老家过年再回苏州后，小Y听说苏州新春房交会优惠很多，少说一套房能便宜两万多。可那时的小Y觉得房价还是会继续跌的，所以没有多留心。
三月、四月，瞧周围的同事朋友都在议论，最近买房子似乎蛮划算，而且各个区域都推出不少新房源。小Y琢磨着，要不先去看看行情，园区湖东是小Y的首选。不过看了一圈下来，发现在小Y接受的100平米，价格在5000左右的房源并不多。而且房价已经小涨了一点。
不过小Y还是搜集到一些信息，到五月中下旬，水墨三十度、雅格尔太阳城、路劲i主场，都将推出不少房源。于是，对这些楼盘的比对，成为小Y五月的考盘重点。到了五月底，在近千人的排队等号中，小Y终于买到了一套5字头多一点的92平米的房。
在小Y的鼓动下，一同事也打算跟小Y买在同一个小区。可等到六月初，第二批房源推出后，小Y的同事惊讶地发现，单价已经涨了300元/平米。销售人员给出了他们提价的理由：一是因为市场热销，供不应求，二是这次推的房源位置更好些。
小Y的同事犹豫了，小Y则是暗自庆幸：“还好自己先下手，这一平米贵300元，也不见得就买到怎么好的位置。”
数据・盘点>>>>
从今年上半年的成交均价走势来看，今年第一季度苏州市区成交均价在6100--6600元/平方米之间波动，1月、2月、3月的成交均价分别为：6108.02元/平方米、6609.75元/平方米和6152.15元/平方米，2月份成交均价最高;第二季度开始，随着传统销售旺季的到来，市场回暖势头明显，全市成交均价走上上行通道，4.、5、6三个月呈逐步上升，到6月份时，全市成交均价已经跨上7000元/平方米以上的关口。
部分项目的大幅提价和部分高端物业集中成交促使房价直线提升。开发商经过今年上半年的“牛市”，资金压力越来越小，楼市回暖信心爆棚而不断提价，特别是一些前期热销的项目，再次开盘或加推时，均有不同程度上涨，优惠促销的身影已全然不见，大部分楼盘出现500-800元的涨幅，个别楼盘上涨幅度在10%以上。其中园区、古城区、吴中区涨价项目较为普遍，购房者“买涨不买跌”的心态重新复苏。而改善型住房需求者的入市，选择更高品质的物业，也在一定程度上拉高了房价。
由于房价的持续上涨，商品房成交量的增长率开始下降，6月的成交量已不及5月。房价上涨过快，势必引起购房者重新进入观望，伴随着成交量的下滑，下半年楼市或将再度进入调整期。
楼市剧情PART3・地块一家房产公司发展接力
最近，相城区的一家房产公司有点焦虑，不是担心房子卖不掉，而是担心拿不到合适的地。“眼看手上的这个项目要清盘了，可接下来的地在哪里，却还没有敲定。”这家房产公司的老总目标明确：“今年下半年，必须要拿到地，否则公司以后吃什么?”
这位老总还不失时机地对记者说：“你们认识的人也多，看哪家公司有项目缺资金，我们可以合作一起搞嘛……”
数据・盘点>>>>
在今年苏州召开的61块经营性用地的招商推介会上透露出两个信息。一是今年市区房地产居住用地计划按200万平方米控制，其中50万平方米是市区定销商品房建设用地，实际房地产居住用地计划比08年减少150万平方米。二是今年主推的会是以商业地块为主。
随着楼市的逐渐活跃，苏州土地市场上半年开始有点动起来。5月22日，今年度首批次土地挂牌竞价中，相城区一块位于元和镇齐门北大街东、纪元路南的定销房地块由相城建设发展以4050万元的价格收入囊中，涨幅达到124.88%。这个新记录，很快就被接下来的一场拍卖会刷新。5月26日，苏州再度拿出8块商业地块，不仅全部拍出。更让业内瞠目结舌的是，最后亮相的苏州火车站地区首宗宾馆餐饮地块，一路追涨，最终的成交价达8800万，高出了起拍价的三倍。这也成为苏州今年土地拍卖涨幅最大的地块，而且也是苏州宾馆型商业地块拍出的少有高价。
土地市场的升温，说明房产商又敢拿地了。对于手头上还没有地的房产商来说，找地也成当下他们的重头戏。接下来的土地拍卖会或许更有看头。