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投资要点
我们于26日在上海举行了房地产行业2009年中期投资策略会，邀请了中原地产研究总监陶琦、龙元建设董秘朱占军、万科证券事务代表梁洁、金地集团董秘徐家俊、建发股份董秘林茂等专家和相关上市公司代表参与了与众多机构投资者的交流。
点评：
总体而言，目前中介机构对后市的看法相对乐观，认为在政策氛围没有明显转变的情况下，房价继续上涨的趋势不会改变，一线城市房价在未来半年可能呈现较为快速。开发商也是呈谨慎乐观的态度，目前第一重要的任务是拓展适合的土地储备，并适当提升开工速度。龙元建设作为国内主要的住宅建筑商，介绍目前开发商新开工的热情虽然有所提高，但仍较为理性，或者说并没有太迫切的推盘愿望。
综合各方看法，我们认为流动性释放和通胀预期将导致改善型和投资性购房趋于活跃且不可逆转，使得成交量维持高位，价格持续上涨。二三线城市供应相对充足，复苏步伐相对缓和，目前还未出现全国性的房价泡沫。而正是由于通胀和经济都不可能短期内真正起来，导致政策面不会短期转向，从而改善性和投资性购房得以延续。即使房地产市场从局部过热再次发展到全局性过热，这个传导的过程也将为股价上涨留下一定的时间窗口。而从动态估值看，伴随销量和价格的上涨，地产股的动态估值并不离谱。我们认为未来半年国内房价张体涨幅在10%左右，销售量不会出现明显回落，新开工面积从7月起会出现单月同比正增长，但全年的增幅仅在5%左右。我们维持对行业的“推荐”评级。看好万科、建发、华发等目前相对低估的品种，此外在泡沫化过程中，资源类地产和重组股也将有较大的机会超越行业指数。
各嘉宾和上市公司的主要观点如下：
中原地产陶琦认为：
09年以来主要城市的成交量已经高于了2007年同期水平，由于新房供应不足，这种状况在二手房市场上更为明显，例如上海4、5月份二手房成交套数都在2.5万套左右，而07年的高峰在1.5-2万套之间。
成交量的攀升带来的是库存的大幅回落，上海、广州、深圳、杭州等城市的存量已经处于历史的相对低位。从成交结构看，各大城市1-5月的低价位房比例不断缩小，中价位房比例基本持平，高价位房的占比逐渐提升，5月份比年初提升5-10个百分点。
从市场各方的态度看，陶琦认为政府依然会对房地产采取扶持政策，期望地产行业拉动上下游产业链，启动内需。土地、信贷的投放仍将保持一定的规模和速度；而相对宽松的房地产管理政策取向也不会改变。发展商并不会完全配合政府意图，未加速开发投资，反而热衷囤地增加储备，房地产市场供不应求的局面已经出现，预计短期内不会改善。购房者方面自主需求、改善需求及投资/避险需求交替混合，持续增长的购房需求与相对偏紧的市场供应形成尖锐的供需矛盾，供不应求之下，价格快速上涨。
龙元建设朱占军对目前房地产建筑市场的看法：
09年以来，住宅建筑市场的确出现了回暖，但还并不是特别热。公司的市场主要在上海和广东地区，跟各大地产商基本都有合作，08年住宅施工收入约40亿，占公司总收入的60%左右。
08年公司建设的项目中，有8个位于广东的出现了停建、缓建的情况，但到09年二月份就有6个重新动工。长三角区域在08年停建缓建的情况并不明显。从目前项目谈判来说，感觉到市场在回暖，但也不是特别好，开发商并没有一窝蜂的上项目，不过新签项目开工前的准备阶段有所缩短，一般开发商会要求尽快进场开始施工。
万科证券事务代表梁洁：
万科对下半年的房地产市场持谨慎乐观的态度，认为短期内政策转向的风险不大，但一旦有二套房政策等核心政策的变化，对楼市的影响将会较为明显。
1-5月公司新增加项目权益规划建筑面积131万平方米。截止5月末，按万科权益计算的规划中项目建筑面积合计1919万平方米。其中长三角、珠三角、环渤海和其他地区分别占比35%、38%、26%、11%；上海、杭州、深圳、广州、北京、天津分别占比9.9%、2.3%、12.4%、1.0%、北京2.2%、天津11.5%。
6月份公司还在厦门等4、5个城市获取了新增土地储备，公司将在中报中上调全年的开工面积，初步预计在500万平米左右，之后会根据市场销售情况动态调整。
预计全年毛利率在22%左右，略高于年初20-22%的预期。销售面积方面，09年1~5月份，销售面积281.7万平方米，同比增长27.4%。销售金额：09年1~5月份，销售金额238.9亿元，同比增长20.9%。
从市场细分方面：1、09年小户型产品销售比例进一步提高。09年1-5月份，90平方米以下住宅销售占总销售套数的比例为55%，90~144平方米住宅占比31%。5月份90平方米销售的比例有所减少，180平方米以上住宅的比例有所增加。2、09年自住需求销售仍占主流，09年1-5月，首次置业产品比例增加到29%，改善性需求占54%。5月份，首次置业的比例有所下降，其他需求的比例有所上升。3、09年使用按揭购房的比例明显上升，1-5月，一次性付款购房金额的比例减少至17.3%，使用按揭方式购房的金额比例上升至82.7%，其中首付比例为由去年的35.2%下降到30.9%。
09年万科将确保确保经营安全，促进业绩增长，从“规模速度型”增长转为“质量效益型”增长。销售仍旧是09年的首要任务，项目储备方面将精挑细选把握市场机会，增加项目的获取。09年将加强成本费用控制，从开发环节严控成本并将管理费用率和营业费用率下降20%。
金地集团董事会秘书徐家俊：
金地认为居民购房意愿仍然保持较高水平，前期刚性需求集中释放后有所下降，但会拉动改善型需求释放。未来市场成交量将保持一个相对稳定的水平，09年整体销量比08年将得到增长。随着各城市成交量的稳定，以及前期房价逐步调整到位，未来房价将趋于稳定。住宅市场去库存化速度加快，市场供需关系会进一步得到改善，部分重点城市存货将回落至08年最低水平，上海等部分城市供求关系紧张。供应情况将在第四季度得以改善。
公司09年工作策略主要包括以下5点：争资源：加大回款力度；在确保安全的前提下适当提高财务杠杆；争取公司股权融资机会；争取项目股权合作资金。谋发展：在加强对市场研判的基础上，加大土地投资力度。调结构：加快存货的出清速度，盘活现有存量资产，改善资产结构。减费用：加大对销售管理费用的控制，提升人工效能，提高营运效率。强创新：加大产品和营销的创新力度。
投资方面，公司将重点考虑在本轮调整中已基本到位的一线城市和重点二线城市。如果股权融资成功，安排的投资总额在100亿左右，否则投资计划约50亿。希望的项目结构是短期为主，中短期项目结合，会在项目规模、投资收益、结转速度等方面有严格要求。以此和公司目前大盘向多的储备结构相匹配。
建发股份董事会秘书林茂：
建发股份主营供应链运营、房地产开发及物业租赁、实业投资。2008年净利润6.9亿，其中地产相关利润约2.5亿。
公司进出口业务1998-2008年复合增长率为23.1%，09年上半年会同比下滑，但预计下半年情况将有所好转，全年力争贸易业务收入和利润与08年持平。
地产方面，公司旗下有持股95%的联发房产和54.6%的建发房产两家房产公司，合计拥有近500万平米土地储备的二线地产股，拥有的权益土地储备面积358万平米，还有近100万平米的租赁物业，以及200万平米位于厦门岛内的一级开发物业。
近期厦门土地市场较为活跃，建发旗下主要楼盘价格也有所上涨。厦门市6.8日成功出让8块土地，合计金额达到97亿元，相当于2008年厦门土地出让金额的2倍。其中岛内5块地的均价达到了8132元，其中五缘湾片区的2009G12地块均价达到了9133元。目前同为五缘湾片区的建发股份的项目五缘湾1号精装修住宅当时价格仅为12000元，6月9号上调到了13000元/平米。
由建发股份的控股子公司建发房产全资持有的禾山公司后埔-枋湖片区项目规划建筑面积203.6万平米，预计开发成本3500-4000元/平米，其开发收益建发房产可分得85%。目前该项目正在加紧拆迁，年底将有1-2幅地，约数十万平米的面积挂牌。