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据经纬行统计数据显示，广州楼市6月的网签成交量环比5月下降近两成。有业内专家认为，这是广州楼市进入短期调整期的先兆。在接下来的7～8月，在楼价持续上涨、置业者再度观望等情况下，广州楼市的成交量或持续减少，广州房地产市场也将进入整个年度市场走势中的“凹”型中段。
现状：6月成交放缓楼盘动力不足
日前，阳光家缘统计显示，6月楼市成交动力不足，总成交10502套，比5月减少2678套。之前一直领先成交榜的中心区域这次显得“心有余而力不足”，仅天河成交进入三甲。排在第一位的为增城，总成交套数为213子6套，其次为花都1761套。而海珠区的成交量只有780套，越秀、荔湾两大区域总成交也不过500套。
调查：涨价前后成交迥异
随着今年上半年广州楼市回暖，开发商也鼓起了涨价的勇气。据网络统计数据显示，今年五一之前，有75％的楼盘价格已回到2007年的最高峰水平。但进入6月以来，多次涨价带来的质变效益开始显露出来：成交量明显不如前几月，记者在6月期间多次踩盘发现，涨价前后一些楼盘的成交可用“冰火两重天”来形容。
海珠区某楼盘借助区政府搬迁的利好，价格自今年以来不断往上升。6月已从之前的1.2万元／平方米直奔1.5万元／平方米。记者在上月最后一个周末踩盘发现，售楼部只有一人在看楼。销售小姐表示，之前几个月都有8～9套的月成交记录；但6月开发商要求涨价后，成交一下就跌了下来，“6月只卖了2套楼，最后还退了一套。”
同样，越秀某楼盘上月推出高层江景单位，最高单位价格上升到2.2万元／平方米。上月底，该楼盘策划经理表示，这批高层单位已认购20多套，但记者从阳光家缘看到，该盘显示已售单位不过8套。
开发商：楼市内部动力不足
满堂红研究部高级主任肖文晓认为，上半年房地产市场的强劲复苏主要得益于经济环境的变化，大致可分成以下两个不同的发展阶段：第一阶段为刚性需求集中释放阶段，时间为第一季度，表现为价格稳定、成交量复苏，主要因素为2008年积压的大量刚性需求得到释放，楼市“小阳春”因此出现；第二阶段为改善型需求和投资性需求升温阶段，时间为第二季度，表现为成交量继续增加、价格快速反弹，置业者出于对通胀预期的恐慌“追涨”欲望强烈。广州某开发商表示，经过半年的消费释放，目前楼市内部已出现动力不足现象。
分析：高房价吓倒买家半数人看跌后市
近几个月以来，随着广州房价的迅猛上涨，在“吓退”投资客的同时，更使有着刚性住房需求的置业者望而却步。不少业内专家认为，这种现象尤其在刚刚过去的6月表现得更为突出。目前，广州一手住宅的购买主力也由前几个月的刚性需求者转为二次及二次以上的改善型买家。
楼价涨幅远超预期
今年初以来，广州楼价持续攀升，尤其是市中心区，上涨幅度高达四成，郊区楼价也有不同程度上涨。在刚刚过去的6月，广州市中心的楼价涨幅更为明显，珠江新城的多个楼盘的售价每平方米从年初的13000元左右直升至20000元以上。
不少市民反映，楼价上涨幅度已远超心理预期。据信息时报与搜房网联合调查，在27047人参与的调查问卷中，近46％的人能接受的一手住宅价位在每平方米6000元以下，45％的人能接受的一手房价格在每平方米6000～10000元，仅6.53％的人能接受10000～15000元／平方米的一手房，而能接受20000元／平方米以上的置业者仅占1.82％。
刚性需求买家逃离楼市
有着刚性住房需求的自住型置业者一直是购买一手住宅的主力军，但随着房价猛涨，近期不少自住型置业者已纷纷退缩。
据一家知名中介机构统计，6月广州全市十区一手住宅签约套数中，普通商品房成交比例幅度下滑，而高端豪宅的成交量则相对增加。有业内专家分析，实际上，高端豪宅的成交量环比增加幅度较小，主要因为高房价吓退了普通购房者，使普通商品房成交量下降。
记者近期走访广州多个楼盘发现，房价涨势已从市中心区向郊区扩散。番禺华南板块某大型楼盘已由6月初的每平方米8500元，上升至现在的超过万元。楼价上涨的疯狂程度与前年相比，有过之而无不及。某品牌房企负责人向记者坦言，房价过快上涨，已超过了住房刚性需求群体的承受范围；如果楼价再持续上涨，支撑上半年楼市回暖的刚性需求群体将逐渐“逃离”楼市，或使楼市陷入新一轮“僵局”。
改善型买家难撑半边天
满堂红研究部经理周峰表示，从6月的楼市来看，置业者追高楼价的现象明显减少了。随着楼价攀升，自住客户入市情绪开始减弱，改善型买家作为最后一道消费主力进场。“但改善型买家本身就不是一手住宅的购买主力，难以支撑楼市，6月成交量出现幅度下滑就足以证明这一点，这也是广州楼市进入短期调整期的先兆。”
目前，大部分置业者已处于观望状态。在信息时报与搜房网联合开展的有2万多人参与的调查中，40％的人表示在今年下半年将不会买房，36％的人表示看看再说。在如何看待下半年房价走势一栏里，50％以上的人认为下半年楼价会再跌，仅30％的人认为会涨。
有业内人士认为，随着市民对通胀预期走高，即便有部分以投资保值为目的购房者入市，但少了刚性住房需求者，单靠改善型买家和投资型买家还是无法延续上半年楼市的“量价齐升”。
预测：楼市进入“凹”谷 或重回冷静期
在销售节奏放缓的现状下，不少业内专家认为，在接下来楼市供应相对青黄不接的7～8月，广州楼市将正式步入“凹”型底部，买卖双方再次进入“博弈”、“胶着”的状态。
成交量：或重拾底端
据焦点网对阳光家缘网站的签约统计，6月广州网签成交量总数为10502套，与5月销售旺月相比下降了两成。业内人士认为，接下来的7～8月是传统的淡季，在余货不足、新增供应跟不上的情况下，广州楼市成交量或持续减少，到达另一个“底端”。
据了解，广州楼市3月成交了11331套，4月作为楼市传统的消费淡季亦成交了10847套，5月成交了13180套，进入6月成交量为10502套，创4个月以来的新低。
对于6月成交量及环比下降两成的数据，中原地产项目部总经理黄韬认为，成交量环比下降实属正常。“经过几个月来的旺销之后，大部分刚性需求已被消化，再加上5月是传统的销售旺季，开发商大量推货，6月成交回落乃是必然。”
知名资深房产专家韩世同认为，前几个月，广州楼市的“价量齐升”，使开发商变得盲目乐观，即使6月成交开始下滑，开发商依然不会在短时间内轻易降低价格，甚至个别新盘出现“高开”的现象。在接下来的7～8月，不排除会出现成交量持续下滑的现象。
经纬行研究部经理朱欣苑则认为，7～8月成交量会有所下滑是市场的常态，并不说明市场又重回低迷状态。
楼价：持续高位震荡
不少业内专家认为，在接下来的7～8月，广州楼价上涨幅度有望得到抑制。但由于开发商坚守“楼价走高”的心理，在未来两个月，广州楼价仍将在高位徘徊。
满堂红研究部经理周峰认为，7～8月是楼市的“冷静期”，也可视为整个年度市场走势中的“凹”型中段。在前几个月楼价持续攀升的情况下，真正买得起房的刚性需求者望而却步，将会直接导致成交量的下滑。
维森置业董事长兼总经理张维伦表示，从今年初以来，广州楼市已形成上涨的态势。“在楼价持续攀升的情况下，刚性需求者对涨价不支持，数量有限的、纯粹的投资者不足以支撑楼市，7～8月整体楼市比较淡静乃是必然。”
“6月的前四周，阳光家缘签约数量呈逐周递减的现象，这说明在楼价冲高之后，置业者的承接力已出现下降趋势。” 满堂红研究部主任肖文晓认为，每年的7～8月是楼市供应相对青黄不接的淡季阶段，因此出现成交量减少、成交价在高位振荡的现象是很有可能的。
相关链接：7月开发商如何卖楼？
6月楼市成交量下滑已成事实，进入7月，又有不少开发商推出新盘新货。在这楼市的敏感时期，不同的开发商如何迎战？
绝版地段新楼 留着慢慢卖
案例：天河北目前的二手楼价格接近1.2万元／平方米，一手楼将要卖多高？这是摆在即将开卖的保利中辰广场面前的一个问题。该楼盘位于天河商圈，是天河中心区沉寂3年之后的首个新盘。这种绝版地段的楼，开发商将如何销售？
保利地产广州分公司总经理余英对这个项目充满了信心，但拒绝透露到底是一次性推出还是分批销售。有有业内人士分析认为，目前楼市成交量下滑是因为供应量少，单价并没有下降。在求大于供的市中心区，该楼盘的单价应该不会低。至于推货节奏，该人士认为应采取缩量出货，“现在很多发展商有货也不想急着卖，要慢慢放些单位出来，这样才抢手。”
高地价楼盘 销售压力大
案例：2007年正值楼市疯狂状态，当初以高价拿地的开发商也到了推货的时候。广州某集团于2007年7月19日取得广州番禺区两块地块，分别为8900万元、27000万元。
据该公司负责人透露，项目正在建设当中，预计今年8月正式推出市场。但这位负责人同时也坦言“这个项目压力很大”，并拒绝透露价格。
地产人士分析，该楼盘要卖到8000元／平方米才能保本，卖1万元／平方米才有利润，而目前番禺楼市均价仅8000元／平方米左右。
中心区楼盘 尾货也不降价
案例：一直想在市中心区投资一套房的胡先生，听说逸景翠园正在售尾货，就赶紧前往，希望淘一套70多平方米的三房心水单位用来出租。但售楼小姐的话让他失望至极，原来逸景翠园最后一期单位几乎全部售完，只剩下几套复式单位，价格11000元／平方米。
据了解，目前广州市中心一些楼盘由于上半年消化速度快，到年中已处于扫尾货状态。除逸景翠园外，十里江湾开盘至今仅一个多月已消化九成货量，目前剩余少量166平方米三房单位，价格为13000～15000元／平方米。
十里江湾的开发商北方地产副总经理杨青表示，即便最后所剩的货量不多，由于楼盘处于滨江东的稀缺地段上，所以不会随便降价。
近郊盘 提升品质原价照卖
案例：新塘新世界日前推出“万向苑二期”，产品从户型设计和装修标准上都较前期有不少提升，但价格仍为4480元／平方米左右，最低价为3965元／平方米。同样，笔者的一位朋友日前也以4500元／平方米买下该板块另一楼盘湖山国际一套120平方米的三房单位。而翡翠绿洲2009年新品之作——九米“天际墅”从景观、视野、空间上都有创新，价格也不过6000元／平方米左右。
在广州市中心楼盘涨声“呼啦啦”的同时，近郊楼盘销售则仍遭遇瓶颈。以东部板块为例，多数楼盘的价格仍在“4”字头徘徊，但产品质素却相对提高。
新塘新世界负责人表示，广园东板块有几大楼盘在此开发巨型楼盘，货量供应很大；同时由于交通等配套的原因，客户群多为增城本地人，因此价格涨不上去。
专家论市：下半年楼价有望再升10％
维森置业董事长兼总经理张维伦：
下半年楼价有望再升10％
广州楼市6月成交量下降，不代表下半年楼市会走向低迷。由于前几个月的楼价持续攀升，开发商不可能在短时间内就下调价格，因此在7～8月，整体楼市会出现“价升量减”的态势。
去年，广州各大发展商普遍遭遇资金紧张难题，更多楼盘放缓了工程进度，今年上半年呈现“新盘少、余货多”的现象，局部的供应量更呈现不足。进入7～8月，多个开发商准备推出“全新盘”，在货量有限等市场作用下，进入10月，广州楼市又将会掀起新一轮追涨期，涨幅约在10％左右。
近两个月楼市以调整为主
中原地产项目总经理黄韬：
近两个月楼市以调整为主
经过年初以来几个月的旺销，再加上5月是传统的销售旺季，开发商大量推货，6月广州楼市成交出现回落是必然现象。
目前，经济数据依然不容乐观，实体经济尚有待回暖。个人认为，接下来的7～8月，广州楼市仍将以调整为主。9～10月，在供应量增加、政策趋好的形势下，开发商或掀起新一轮涨价潮。
知名资深房产专家韩世同：
买卖双方进入“对峙”
由于阳光家缘的滞后性，现在还看不到6月的真正成交数据。单从目前网签的数据来看，6月广州楼市的成交量不容乐观，成交量相对萎缩。这意味着，随着广州楼价的攀升，刚性需求者已逐渐退出市场，投资客也在持续减少。目前，仅有一小部分二次及二次以上的置业者来支撑广州楼市，而这显然是不够的。
虽然6月成交量环比下降两成，但在短时间内，开发商不会轻易降低价格。在接下来的7～8月，开发商和置业者将正式进入“对峙”状态，开发商在等待时机进一步提升价格，而置业者则在等待楼价再次回调寻找入市机会。