标题：物业税未能吓退投资者 房地产行业持續回暖

　　去年，相关政策密集出台，如严格首套房贷首付比例、利率折扣、降低税费等，侧重点关注百姓购房，促进楼市销售。而今年上半年，资本金比例下调、通知研究开征物业税等政策，则显示出分拆的特点，一方面力图挤压楼市回暖中再次出现的泡沫，刺激成交；另一方面则重点关注开发商的需求，放松资金要求，以有效扩大供应。

　　值得注意的是，针对目前楼市成交量价交错上升的行情，有专家称“流动性”回暖，已经引发他们的担忧。

　　就在此时，“空转”六年之后，开征物业税再次被提上日程。国务院在《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中，提出了“年内研究开征物业税”。

　　在博鳌21世纪房地产论坛上，中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭指出，流动性“水位”在不断上涨，会推高资产价格，但是这种推高的基础是流动性，而不是真正的实体经济的大幅度增长，所以接下来会有价格上升的周期，但是基础是不稳固的，也要警惕新兴市场泡沫的重演。

　　上海华燕机构分析指出，放宽项目资本金比例、对第二套房政策的收紧以及研究开征物业税，表明了政府对房地产过热以及个人投资、投机、房价上涨过快等现象的担忧。同时，也能看到目前政策的两条主线：一是通过下调项目资本金比例来扩大投资、增加供应；二是对个人房贷政策收紧以及拟出台物业税来抑制投资（机）客炒高房价。

　　焦点1

　　物业税开征仍需细节铺垫

　　所谓物业税，等同于房地产税或者不动产税。众多专家认为，开征物业税主要目的是抑制住宅投资行为，并通过抑制需求平抑房价上涨。但从目前市场表现来看，效果并不明显，仍有众多投资者准备手握重金入场，通胀预期是他们入市的重要原因。

　　投资需求大量入市

　　成交数据反映出了投资踪迹。方方地产数据显示，6月第一周，高端别墅成交比重增大至11%，比前一周增加近3个百分点。值得注意的是，别墅成交主要是靠投资保值资金的入市。6月第二周高端公寓占比较上周上升1.7个百分点，翠湖天地（查看地图）继5月底赴港推荐取得热销后，该周又去化13套。

　　近一段时间，来自温州、港澳台、国外等一些投资重新杀回上海楼市，并促成了大额成交，这在高端住宅、别墅方面表现得十分明显。

　　而对于此次重提物业税，有开发商表示出疑惑：楼市现在在成长性复苏，刚需、改善型需求、投资这三个方面逐步回来，促成了楼市回暖，成交量攀升有利于拉动内需，国家为什么在这个时间节点重提物业税呢？

　　对此，同策分析报告指出，政府之所以提出物业税，是因为市场出现了价格攀升、成交过旺的局面，地产“泡沫”有抬头趋势。为呵护市场平稳、健康发展，重提物业税能给市场带来威慑作用。

　　易居中国分析师薛建雄表示，物业税在2003和2007年时都曾提过，当时就是房价上涨过快，现在实际上也出现了楼市成交过热、房价上涨过快的局面，所以此次重提。“楼市高成交拉动内需是必要的，但是过热就会导致过快消退，不可持续发展是国家不愿看到的。”

　　预期通胀买房保值

　　当前对通胀的担忧，让不动产投资成为人们的首选。

　　目前我国物业税税率等还没有明确，而据国外物业税征收经验，一般是每年交房价（房屋估值）的1%左右。如果以一套房价100万元的房产为例，一年就要缴纳1万元，70年就是70万元。专家预计，国内可能要低一些。

　　据了解，目前不少私营企业主为了防止实体经济下滑，停止了低端制造型企业的生产，有的甚至直接停厂关门，将手头的资金直接投入了楼市，购置了众多房产，用来防止自己资金缩水。

　　有研究报告指出，目前通胀的风险不断增强，大量有闲置资金的高购买人群为规避风险，将投资较稳妥的高端住宅市场。以保值增值为目标的购房者通常选择高品质项目或者稀缺的市中心项目。

　　薛建雄告诉记者，2007年高通胀的时候，当时物业税也曾在几个城市进行试点，但是同样并没有控制住房地产的投资和房价的上涨。

　　新聚仁机构总裁李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)政在接受媒体采访时强调，在巨大的通胀预期面前，如今的产业困局之下，没有什么好的投资工具，不动产必然也将是绝大多数国人的首要选择，这不仅是博弈，更是无奈的选择。

　　李嘉政还表示，全国房价涨声一片让国家宏观调控陷入尴尬，房价的上涨抑制了老百姓其他领域的消费需求，内需无力将持续；而通胀预期下，大量产业资本重新进入股市、楼市，通过国家大额投入拉动内需的愿望有被架空的危险，房地产调控政策的突袭可能会随时触发。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)认为，物业税开征时机，当然是在房地产上升期时候更容易推进，这有利于抑制投资需求，可以明显增加持有成本。目前的环境相对来说还是较为适合推出物业税。

  仍需细节铺垫

　　还未开征，一股脑的问题便已经抛向了“未见其人先闻其声”的物业税。专家的疑惑是：物业税按什么标准征收？无论是以面积、套数、交易频率当中的任何一个标准征收，都面临缺少真实材料去界定；如何界定自住型和改善型与投资型需求，各个分别该如何征收？物业税与之前购房者所需缴纳的各种税费如何对接？物业税和一次性缴纳的70年土地出让金是否会重复？……

　　购房者担忧的是：一个家庭的首套住房是否要征收物业税？豪宅、普通住宅、经济适用房及限价房等的物业税如何征收？全国所有的住房信息是否已经互相连通并全部登记可查？一个人在各地有多处房产，各地房地产交易系统不联网怎么查，如何确保公平公正？……

　　开征物业税提法前后经历了六年的时间，但公众关于物业税的各种一系列问题却有增无减，并且问题越来越细致，有待开征的物业税，还需细节铺路。

　　有知情人士指出，物业税开征不是简单的税费改革，涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面，“目前暂未看到较成型的草案”。社科院研究员易宪容表示，征收房地产物业税好处众多，但目前中国还没有征收房地产物业税的条件。如缺乏详实的不动产登记资料、缺乏对房地产进行低成本估价的科学方法、政府的税收征管能力欠缺、缺乏严格细化科学的征收规则等。

　　一位不愿透露姓名的房产投资者向早报记者坦言：“开征物业税的消息出来之后，我一直在关注，综合各方面报道分析之后，我觉得这次仍然是雷声滚滚但难成暴雨，短期内物业税很难出台，估计还得等上很长一段时间。对于我们来说，并没有什么特别可怕的。”

　　焦点2

　　改善型需求调节市场结构

　　楼市政策调控将让步于市场调节。由于改善型需求的爆发，“90/70”政策或将悄然淡出上海楼市。执行3年时间，“90/70”政策最终将功成身退？

　　近日在上海土地交易市场举行的宝山土地专场推介会上，“90/70”政策开始淡化，此前在出让文件中强制规定的90平方米以下小户型比例的要求已经不再出现。有关人士透露，上海有关部门近期召集了各区县规土局负责人开会，明确了小户型比例的规定将有所放松。

　　而今年楼市改善型需求的迅速爆发，是“90/70”政策逐渐淡出市场的一个重要原因。

　　从今年前五个月楼市成交行情来看，楼市呈现出成长性恢复回暖的特点。2-3月份刚性需求得到极大释放推动成交井喷，到了3-4月份，改善型需求尾随进场，进一步促进成交攀升，等到了5月份，投资客又异军突起，他们瞄准的正是大面积的豪宅和别墅。

　　此外，改善型需求增强在二手房市场同样表现明显。据了解，虽然目前小户型成交占到了70%~80%，但是大户型成交比例日益增加，日前已经有了5%~10%的增长幅度。

　　薛建雄指出，在刚性需求带动成交快速回升，房价转跌为涨的情况下，大量的改善和投资需求入市并发挥了非常重要的作用。

　　不再刻意强调“90/70”政策，商品住宅供应结构比例将更多地由市场决定。开发商可以自己决定产品结构，产品也将更加贴近市场的需求。可以预见的是，未来大户型供应也将增多，尤其是内环内大户型比例将上升。

　　“现在最主要考虑的应该是市场的接受度，可以引导开发商建造什么样的户型，不需要政策的调控了。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟强调。

　　陆骑麟还指出，“90/70”政策淡出，政府的出发点应该是鼓励开发商建房，保持经济的快速发展。目前市场上热销房源仍以90平方米左右小户型为主，因此政策淡出之后，对于市场影响有限，开发商不一定会为了一味追求大户型而与市场脱节，从而影响其销售。

　　2006年5月29日国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，首次明确提出新建住房结构比例。政策出台的背景是楼市高速发展、资产增值迅速，目的是平抑房价，让老百姓获得好的产品。

　　在三年时间中，“90/70”发挥了重要作用。尤其是去年楼市调整时期，万科、金地便凭借小户型低总价的特点，取得了非常不错的销售成绩。

　　焦点3

　　资本金比例下调力保供应

　　地产商开发项目所需自有资金的压力小了许多。

　　近期，国务院发布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，对各行业固定资产投资项目的最低资本金比例进行调整。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从原先的35%下调至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例从35%下调至30%。

　　值得注意的是，这是自1996年建立房地产项目资本金比例制度后，13年来的首次下调该比例，并且一次性下调了15个百分点。而项目资本金比例实际上为房地产开发商松绑，意味着开发商贷款门槛变得更低，可以用更少的资金贷到更多的款。

　　上海一位开发商负责人向记者表示：“原先35%项目资本金比例是不低的，这曾给我们到银行申请贷款，顺利保证项目开发有一定难度。尤其是在去年资金链紧张的时候，我们的日子更加难过，房子销售不出去，更别说新开工项目了，只能停滞拖延。”

　　值得注意的是，即便今年前五个月，楼市成交节节攀升至历史最高点，但开发商在先行指标方面，仍然暴露出信心和底气不足的现状。

　　统计数据显示，仅仅5月份上海全市新建商品住宅成交面积达到204万平方米，创下2007年10月以来20个月的新高，甚至近80个项目的成交均价创出了2008年以来的新高。

　　相比于成交回暖，商品住宅新开工则明显减弱。国家统计局数据显示，今年前五个月，房地产开发完成投资10165亿元，增长6.8%，比去年同期回落25.1个百分点；房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%；全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。

　　同策研究报告指出，项目资本金下调降低了房地产企业自有资金占有率，原先需要35%的资金才能撬动100%的投资项目，现在仅需20%的资金便可撬动，对房地产企业产生一定的吸引力。

　　“资本金比例下调意味着，既定资金量下主体投资能力的增强，提高了资金的利用效率，更增加了开发商拿地、开工、建设的意愿。”上述开发商还强调。

　　另外，此前出台的各种地产新政，如降低首付比例、利率折扣、各种税费等，政策主要针对买房者；而此次项目资本金下调则是针对开发商，是为保证房地产行业链条的通畅，保证楼市未来供应量。

　　资本金下调也引发房价上涨的担忧。有业内专家指出，两者并没有直接关系，开发商资金链虽然得到缓解，但却更多地用于加大开工量，对于保证楼市未来供应量、改变楼市供求关系有积极作用。

　　此外，资本金下调对土地市场繁荣起到一定程度促进作用。同策报告指出，这给地产商吃下定心丸，使其有多余资金投入土地市场，增加拿地热情，促进房地产市场的良性循环。