标题：张秀琴:从租金角度看投资房产防"通胀"有风险

　　近日，关于流动性泛滥的言论此起彼伏，而惶恐之间“通胀预期”已经开始实实在在的影响楼市了。“价格上涨”和“投资客入市”成了5月楼市的两大热点，房产投资、投机气氛渐浓。一边是楼市的回暖、开发商的再次涨价，另一边却是难以阻挡的国内PPI、CPI“双降”态势和全球主要经济体国家经济衰退的持续，那么此时投资房产到底是乘上了去天堂的飞机，还是踏进了通向地狱的陷阱呢？

　　在分析当前我国楼市之前，先让我们看看美国最近这一个房产周期所发生的故事。从1991年第一季度的同比增幅历史低点至今，美国房价年均增幅仅为3.89%，略高于租金3.06%的年均增幅。这说明一个问题，即长期来看，房价与租金增长将相当一致。此外，从房产周期的不同阶段来看，楼市企稳至逐步升温阶段往往战线较长上行速度较慢，而泡沫破灭阶段速度却要快得多。如若在泡沫濒临破灭的时点买入房产，其房价损失将在未来的多年内都得不到弥补，这期间房产投资回报率仅等于租金回报率。

1988年至2009年美国房价与租金同比增幅走势

　　从下图可以看到，近年来我国楼市房价与租金走势与美国非常相似。然而不同的是，当前我国楼市调整还远没有美国彻底。从1999年1季度这个房价同比低点至今，我国房价年均增幅为5%，而租金同比增幅仅为1.5%。尽管经历过了2008年后半年至今的一个回调，我国房价增长与租金增长依然严重脱节。而在美国，从房价同比最低点至泡沫最盛（1991Q1-2006Q3）的这一段时间中，其租金年均增幅为3%，房价年均增幅也仅为7%。从这个角度来看，历经了多年的高速增长后，当前我国房价泡沫已经积累到了相当危险的程度。同时根据笔者最近做的一个抽样调查发现，当前我国住宅类租金回报率普遍较低。因此，此时投资房产，风险相当的高。

1998年至2009年我国房价与租金同比增幅走势