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类似的体制，经历类似的发展历程，南京楼市有没有“老鼠仓”？这些“老鼠仓”又躲在了哪里？近日，快报记者采访到一位不愿透露姓名的南京房地产界资深人士，他详细解析了本地楼市中种种说不清道不明的“官商关系”。在随后进行的补充采访中，不少房地产业内人士都认为“这没啥好大惊小怪的，土地一级市场的政府垄断、多数房企从国企而来都决定了在房地产业，官商关系注定要比其它行业密切得多”。
改制，“官转商”留下官员持股后遗症
南京房地产业有没有官员持股？这位业内人士想了一下告诉记者：有！
这个答案大大出乎记者的预料，因为在南京，土地拍卖市场几乎已为万科、中海等外地大鳄和少数几个本地龙头房产企业所“垄断”，很难想象这些品牌企业会有政府官员个人持股；而南京本土房企原来多为各区国有企业，经历了大规模的改制后，原有的一批“红顶商人”要么选择回建设局当局级干部，要么选择改制后成为企业老总，早已做了了断。难道还会有现任官员持股？
而这位业内人士说的就是本地改制房企。在栖霞、下关、建邺、秦淮、雨花台等一些“城镇开发公司”里，只有“栖霞建设”因上市必须公开披露股东组成外，这些原本南京一线的房企无论是改制前还是改制后，甚至改制中，其股权结构及变化均不为外人所知。于是，不规范就在阳光照不到的地方出现了。“这些企业的老总或副总一般都是区管干部，比如改制时某副总购买了40万份股权，每股1元，就是40万；而改制1到2年后，区政府又将其调回区建设局当副局长，他当年购买的股份自然不能白白没有了，于是这位副局长就成为‘持股官员’。”
这位业内人士告诉记者：实际上这位副总调回机关，按规定他应该将手上的股份委托董事会处理。如果按市场价评估已经是3元一股了，那就应当开股东大会，让所有股东来决定，这些股份是企业回购后奖励给谁，还是由哪些人员购买。但这些调任官员往往认为这些原始股还有升值潜力，他们和企业老总及高管本来就是同一个系统工作的老相识，往往会打个招呼，迟一点再处理这些股份，比如等它们涨到6元一股再卖，自己就可多赚一倍钱。
从官到商，是百万负翁还是千万富翁？
“严格意义上来说，这种官员持股和上海倒楼案的性质还不同，他们只是打个时间差，晚一点还是会把股份处理掉，由于他们个人所持有的份额少、消息又不外传，因此影响没那么恶劣。”这位业内人士表示：但实际上，这种官员持股是侵占国有资产，因为早在改制之初，就应当让这些企业老总们做出一次性选择：是回机关？还是留企业？这两者当然各有各的好处。做出购买企业股份的选择之后又回机关，使得这些“公务员”既保留了公职身份，又能在改制中先在企业捞一票再回机关，他们所买到的便宜股严格上来讲应当是国家的，是一种变相的国有资产流失。但真要查处，是查不实的，因为让官员拥有这些资产本身就得到了默许，他卖得迟也可以一样编出无数条理由。
在房地产企业改制之中，许多“低价出售”也同样让人看不懂。以本地原来最大的一家国有房企为例，2003年其改制时虽然也在产权交易中心挂牌，要求对方有“２亿元注册资本、国家一级房地产开发资质、５００万平方米的已开发经验、年利润５０００万元以上”。但是在５天的报名期限内，没有一家企业符合全部受让条件，因此最终将由集团的经营者、中层和高级专业技术人员对企业实施管理层收购。由管理层收购设立的公司收购大开发８０％的股权，约１．９２亿元。其中，总经理一人持有的股权即达７３００万元。
这位号称是“南京国企改革中因管理层收购而身价最高”的人，曾任南京楼市相关管理部门某处处长、副局长，可是这样一个常年在公务员系统拿工资的人，怎能想象在2003年那种其他居民理财渠道匮乏的情况下能掏出7300万？就此，业内人士告诉记者：实际上政府当时对高管自己购买股权政策极其优惠，比如出20万元就能买到价值60万元的股权，而且在付款有困难时，还可以拿股权抵押给别人、协议融资，因此不少改制企业的高管们实际上只要筹几百万名下就能有几千万的股权。一改制，高管们往往自称“百万负翁”，但在旁人眼里却是一夜暴富的“千万富翁”。
改制纷纷卖房企，政府账面赚实际上真赚吗？
从2002年到2007年这五六年间，南京各区下属的某某区城镇开发、某某区房地产等企业相继改制，许多原本是南京城市建设、房产开发主力军的企业往往一夜之间要么卖给私人老板，成为私营企业；要么高管收购，成为股份制企业。
这些房企早年因为以地补路，往往有优质土地在手。2001年较早改制的某区房企，当年的资产评估仅2000万元，改制后的第一年即纳税2900万元，此后两年连续每年纳税都在2000万元以上，累计纳税就已经相当于买了七八个原来的房企。这固然是新的体制调动了管理者们的积极性，也和这些企业早年拥有的土地资源、政商关系分不开。
从2002年开始，南京就严格实施经营性土地挂牌出让制度，可房企改制却仍给了想要获取土地的一些投资商另一条不通过招拍挂就能拿地的路。这些早年“以地补路”的地因为拆迁成本等问题，评估价格往往难以直接和市场价格相比，由于拿地时间早，往往都是主城黄金地块，一旦开发就利润惊人。
有土地这种优质资产在手，有成熟的开发经验，又不严重亏损，好好的房地产企业为什么要改制？政府为什么一定要把它们卖掉呢？“那时候改制都下任务，每个区都要改1到2家企业，如果改别的工业企业，员工安置会有很大困难，要找购买者也不容易；而房地产企业好改，人员多则100-200人，少则只有20-30人，人员少负担轻，又有投资商愿意买，政府当然愿意卖啦，于是几乎每个区都把房地产企业拿出来改制。”这位业内人士告诉记者：也许国企改制的确有让它们转变体制、增强活力的初衷和实效，但把国有房企大量评估后挂牌出售，实际上有些企业改制如果没有选好经营方，对政府来说并不划算。
比如一家国有房企，上世纪80年代政府出资400万成立，2005年改制卖出了9000万，看似政府一下子赚了20多倍，但如果是买给原来的管理者，评估出售过程中往往容易造成国有资产流失；而卖给外行的投资商，他们不熟悉房企的运作，往往拿走了土地后这家房企就成了没有项目的空壳。“要知道以前这家企业正常做项目，每年的纳税都有3000多万；卖了以后新老板不投资拿地，没有新项目就没有纳税。对于区政府来说，三四年税源的损失就已经超过其买卖收益，这样的交易是亏是赚，真的也需要反思。”
官员持股多发在小城镇建设小产权房里
虽然国有房企改制仍然可能留下官员持股、国有资产流失等弊病，但总的来说，它总是一场“官”和“商”的分离过程。“总的来说，南京市区的房产开发中，官员个人直接持股的状况肯定是少而又少，即使有也是十分隐秘，不会成为普遍现象，上海的事应该是在小城镇开发、小产权房建设中才能找到。”这位业内人士告诉记者：基层的镇政府由于当年千方百计推动小城镇开发，其关注度不高缺乏监督，才会出现官员持股的现象。
他给记者讲了一个“千万富翁的发家过程”。南京某区一街道干部，他有的是“消息”。早年他凭借消息，在某新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)建设的大拆迁前租用农民的房屋土地，盖上房子就等拆迁。等到拆迁以后，他拿到的拆迁款就已经接近千万。此时，他把拿到的钱到雨花台、江宁等地去买地，3万-5万元/亩，过几年以10万元/亩卖掉；或者盖成房再买，总之几年一折腾，身家又翻了1-2倍。
“这种人拿地倒也不直接违法，那时候禄口等偏远地区都在搞小城镇建设，谁有钱、几个人一合股都可以去买，可是以什么价格买到地就是问题了。”这位业内人士告诉记者：这样的楼市小组合团体往往都是房地产的业内人士，不排除和当地的官员、特别是土地官员合股。比如早年某地块被一家公司拿走，这家公司的股东可能多达10多人，相互之间都是朋友，有些人是改制后从国有房企出来的，有各种“关系”，有的人就在当地土地部门供职，在拿地上有很大功劳。
一开始，这样的公司也不会为人所关注；等到房屋实际开发了，股东中的政府公职人员就干脆从政府辞职，从后台走向前台，作为公司管理人员直接运作这个项目。这种模式就和上海事件比较相似。可是这种团体往往见不得光，本身也不可能有几十亿的资金。“这几年南京土地市场高价频出，都是外地大鳄、央企大集团的天下，这种团体都已经奔赴南京郊县及苏北安徽等三线城市及地带，选择集体土地或从二级市场等非招拍挂方式拿地比较普遍。”
土地一级垄断规划审批决定商要巴结官
在采访中，一位业内人士听说记者想了解南京楼市的“官商关系”，立刻摇摇头：“没必要深究，上海的案例绝对不适用于大中城市楼市，这种事多发生在这些城市房地产开发的早期或现在一些的三线城市或村镇建设中。”
可是谈到楼市里，官与商千丝万缕的联系，他表示：“那是一定的。”在他看来，目前我国土地的一级市场全部由政府垄断以及南京房地产的发展历程就已经决定了“官商关系一定会非凡”。
“你想啊，土地价格，规划后容积率改到多少都由政府部门决定，这些都关乎房地产开发的命脉，开发商能不主动向官员靠拢吗？”这位人士告诉记者：虽然看上去土地是招拍挂的，但是在一些不为人关注的地方市场里，有些土地出让附加的条件似乎就是为某些企业量身打造的。比如早年出现过“要拿地先造林”，下个月就要拍卖了，想拿地的企业就是立马去造林也来不及呀？地等于就是为某些个别的已经造过林的企业定制的。
而想调整规划的容积率就更需要关系了。现在楼盘容积率屡屡超标，可最后的处理结果几乎无一是拆楼，维持原来的容积率，让开发商补交出让金后合法化。开发商向政府要求调整容积率的理由无疑是花样百出，可要让理由说得通、达到少补钱的目的，这个过程中精明的商人们无疑会希望和官员处好关系。
于是本地的房企，人员原来就是当地建设主管部门出去的，自然有人头熟的优势；而外地来宁的房企，则不惜大量引进本地房企的资深人员、甚至直接引进政府官员，以达到“企业本土化”的目的。“房地产最早都是国有企业，最早都是官员当家，因此他们的关系说撇清就能撇清吗？这是一个历史问题，也是体制问题，在目前的楼市中情况无疑是在好转，但绝非一朝一夕就能处理干净。”业内人士对此见怪不怪。（责任编辑：静仔