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5月21日,深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称:《决定》)。《决定》一出,舆论哗然,喧嚣四起。深圳市政府整治处理违建的初衷被一掀而过,社会各界关注的目光一致聚焦到深圳市为“小产权房”转正开闸放水,部分媒体甚至将此法规延伸解读为“深圳小产权房将率先在全国获‘准生证’”。
于是,有人赞同之,有人反对之。争论持续至今已有一个多月,“小产权房”风波频起。参加深圳市政府违建治理联席会议的一位人士透露,事实上政府内部也没有明确的解决思路,只能是摸着石头过河,走一步看一步。不过,政府治违的步伐已在加快拉开,本月,深圳市违章建筑普查动员大会就将召开,高层官员的直接挂帅,彰显了深圳治违的坚定决心。
“小产权房”赌局
在深圳,买卖小产权房早已是公开的秘密。最近一个多月来,小产权房销售更为红火,不少人期待违建可以转正办房产证。
“地铁口物业,三房两厅20万元”、“电梯洋房送精装修仅售12.8万元”……近日,记者来到龙岗布吉天虹商场附近,几个小伙子手持售楼广告,热情地向过往行人推销。在他们身后,就是有名的“小产权房”小区———教育新村。
在深圳,买卖小产权房早已是公开的秘密,不过,最近一个多月来,小产权房销售更为红火。售楼员向记者大力推介新的利好政策,称违建可以转正办房产证了,买了这种房子不会亏。
售楼员所称的利好政策即是5月21日深圳市人大出台的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,6月2日,法规全文对外公布,正式生效实施。《决定》中的部分条文引发社会极大关注,激发无限遐想。文中规定,已经申报又符合确认产权条件的违法建筑,在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后,可以按规定办理初始登记,依法核发房地产证。
这一政策迅速被小产权房所有者拿来借势促销。位于龙岗布吉三联村石芽岭公园旁的“祺润家园”,有两栋楼,10多层高,据介绍共推出300多套单位,已售出100多套,均价2480元/平方米。“违建转正的政策出来后,来我们这里的客户多了很多,现在每天可以接待几十上百批。”一销售顾问说。
宝安龙华油松村维也纳酒店旁的一个20层楼高的建筑,是名为“东华苑”的小产权房。售楼人员说,此楼共有243套房子,从4月下旬开始售楼,目前已经卖了接近100套,近段时间交易十分火爆。
“祺润家园”的开发商邱先生称,违建转正政策已经出来了,应该可以办房产证了,现在购买以后再卖出还可以赚钱。至于这个楼的性质,他说是找三联原塘径村(现是居民小组)买的地,再合作建的楼。
购买小产权房的不仅仅有低收入人群。近期,深圳公务员、教师等收入偏高人群也开始积极购买小产权房了。
在深圳宝安区一中学教书的唐老师一直住着单位的福利房,觉得小了点,想换套大户型,目光最终锁定小产权房。唐老师的同事说,学校确实有不少月薪过万的老师也买了小产权房,其中一个老师一人买了三套,计划拿来出租。
宝安区松岗街道一部门主任透露,现在身边很多公务员都热衷于买小产权房。位于松岗的沙井布涌新村小产权房单位多达5万套,售楼员称买房的的确有很多是公务员,还有老师、医生等福利好的高薪阶层。
“普通的公务员、老师工资约8000元,买商品房压力并不小,要是买小产权房,压力就基本没有了,或许将来还可以赚个价差。如果运气不好,房子被拆了,也只是损失十几二十万元而已。”业内人士分析说。
“黑洞”有多大
低收入者、公务员与教师等,越来越多的人加入到小产权房的购买群体中,在政府政策还没有明朗化之前,这场赌博结局难料。
低收入者、公务员与教师等,越来越多的人加入到小产权房的购买群体中,在政府政策还没有明朗化之前,这场博赌,结局难料。
小产权房的销售热让业界看到了深圳住房消费市场的广阔前景,却也抢走了商品房市场的消费者,深圳房地产市场遭受“冲击波”在所难免。综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁对此表示了忧虑:“市场上存在庞大的小产权房供应量,即使部分拿到房产证,给深圳楼市带来的冲击也相当巨大。”
按照2007年深圳市国土局完成的一项全市住宅状况调查显示,深圳户籍原村民35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%；农民房价只有商品房价的1/3—1/2。
众厦地产6月27日作出的一份《小产权房专题研究》报告给出了一份数据:目前深圳住宅总面积约为2.6亿平方米,其中小产权房高达1.6亿平方米,比例已经超过60%。深圳市小产权房分布范围广,但关内比例较小,绝大部分分布在关外,数量分布呈现离市区越远比例越高的现象。其中,宝安沙井镇为深圳小产权房数量之最,在售或在建的统建楼盘在50个以上,住房多达5万套以上。
关外布吉深惠路附近、南岭村片区、吉厦村片区,龙华中心区、富士康片区等,目前存在大量的在售和在建小产权房,部分项目规模甚至高达几千套。“这些片区所有的小产权房加起来,总量可能超过4万套,体量非常庞大。”众厦地产研究总监林晓华告诉记者。
对于外界纷纷流传的深圳为“小产权房转正”的说法,深圳市人大明确给予了否定,并表示大部分违建在进行分类处理后,将只能获得合法的使用权,以解决目前大量违法建筑以“黑户”身份在实际中被合法使用的尴尬局面。经过确权能够核发商品房产权证的违建数量,将会是极小的一部分。
根据市国土局2007年公布的相关资料,宋丁分析,深圳小产权房违建平均面积在每栋1000平方米,按照35万栋的量计算,总量就超过了3亿平方米,“就算最后获得确权并且能够上市流通的,只占所有违建的1%,其面积也达到了300万平方米,这个数量已相当于深圳过去一年商品房成交面积的50%。如此大量的房产涌入市场,势必会对现有商品房造成较大冲击。”宋丁认为,在目前尚属违建的小产权房转正后,其与周边商品房巨大的价格差距,以及突然释放的供应量,都会严重影响正常的商品房市场。
开发商代表余一弘建议政府“为小产权房转正时,请慎之又慎”。他表示,近几年来,新兴建的小产权房与商品房在规划、环境、建筑密度、设计、配套设施等方面的差距正在逐渐缩小,比如松岗、沙井等地村和开发商合作兴建的小产权房并不比商品房差,这些较高品质的小产权房如果推向市场,肯定会对商品房市场有较大影响。
美联物业市场研究部的冯永恒也认为,此次“小产权房”开禁,对深圳楼市走向的影响较大。“小产权房”价格一般只有周边商品房的1/3左右,存在巨大的价格优势,一旦“小产权房”与商品房同台竞争,必然会对现有的商品房价格体系形成冲击。同时他也承认,长期以来,造成深圳高房价的一个重要因素是商品住宅用地供应稀少,市场房源供应不足,“小产权房”解禁后,将会增加市场的供应量,推动楼价调整到更加合理的位置。
兰江地产副总裁杨大谷认为,补偿地价的标准,对将来部分违建“转正”后对商品房市场是否有冲击,将会起到关键性的作用。他分析说,从市场需求来看,深圳现有楼市最旺盛的商品房集中在中高档市场,如果说允许适量的农民房“转正”,由于这些房屋价格较低,将有可能吸引低收入人群购买,对缓解低收入人群的住房难也是一条出路,但对中高端市场不会有影响。如果地价、罚款、税费等比较合理,可以确权上市的房产数量不大,则基本上不会影响到目前深圳的商品房市场。但如果政府将地价补偿标准制定得很低,必然会造成“转正”成本过低,拉低商品房价格,从而冲击商品房市场。
国土部为深圳“正名”
来深圳调研后,国土资源部站在了深圳这一边,为深圳的“违建转正”进行澄清,明确深圳“小产权房转正”说法是误解。
深圳“违建”转正风波闹得沸沸扬扬,影响波及全国,与各类媒体的解读也颇有关系。
早在5月30日,《华夏时报》发表文章《深圳小产权房将拿全国首个“准生证”》,将深圳的违建转正“深入”解读为深圳率先在全国为小产权房转正开闸。这一“解读”将法规意义升级,全国关注的目光迅速聚焦到深圳,大大超出了深圳决策者的预期,国土资源部亦紧急来到深圳调研。
随后,深圳市两度给予澄清,以期挽回社会影响。6月1日,深圳市人大常务副主任李华楠接受本报在内的众多主流媒体采访时称,大部分违建在进行分类处理后,将只能获得合法的使用权,经过确权能够核发商品房产权证的违建数量,将会是极小的一部分。
6月5日,深圳市利用新华社平台发布《深圳市人大:“小产权房转正”的说法是误读》的报道,解释“小产权房”不是一个内涵清晰的概念,深圳目前的土地都已经国有化,在农村城市化过程中,很多原村民和原农村集体经济组织建设的农民房属于违法建筑,而非“小产权房”。
来深圳调研结束后,国土资源部站在了深圳这一边,为深圳市的“违建转正”进行澄清,明确深圳“小产权房转正”说法是误解。6月25日,国土资源部副部长贠小苏又透露,由于各地小产权房的情况不一样,中央或国土资源部不会出台统一的处理意见,国土资源部与各地共同从实际出发,认真调研,依法合情合理地处理。
国土部没有对深圳“违建转正”叫停,引发了市民和业界的美好预期。从记者近段时间到部分小产权房楼盘现场走访情况看,小产权房的销售仍在日渐升温,民间的抢建风潮也悄然兴起。
风波始末
●5月21日,深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。这是深圳第三次用立法手段解决违建问题。该法规在深圳市引起强烈反响。
●5月22日,本报发表题为《部分违建补交地价款后可发房产证》的解读性报道,《南方都市报》及深圳本地媒体也都大幅报道该法规,深圳和广东省社会各界对此给予了极大关注。
●5月26日,本报聚焦关注法规中“违建转正”内容对深圳房地产市场的影响,刊发《小产权房促销借势违建转正》报道,引起全社会热议。
●5月30日,《华夏时报》发表文章《深圳小产权房将拿全国首个“准生证”》,将深圳的违建转正“深入”解读为深圳率先在全国为小产权房转正开闸。这一“解读”将法规意义升级,全国关注的目光迅速聚焦到深圳,导致国土资源部专门来深圳调研。
●6月2日,深圳市人大常委会向社会全文公布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,正式生效实施。
●6月5日,深圳市为进一步辟谣和挽回社会影响,利用新华社平台发布《深圳市人大:“小产权房转正”的说法是误读》。
●6月8日,深圳市政府召开处理违建联席会议,决定拟花一年时间对全市违建进行普查,随后再进行分类处理。会议透露,市政府草拟的违建处理细则争取在今年三季度出台。
●6月9日下午,国土资源部召开会议,专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅对深圳处理农村城市化历史遗留违法建筑有关情况的汇报。随后,各媒体刊发报道称,国土资源部认为深圳《决定》处理的是国有土地上的违法建筑,与其他地区在农村集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。
●6月25日,国土资源部副部长贠小苏透露,由于各地小产权房的情况不一样,中央或国土资源部不会出台统一的处理意见,国土资源部与各地共同从实际出发,认真调研,依法合情合理地处理。
贴心提示
购买小产权房风险大
购买小产权房风险大
在小产权房“转正”的暖风之下,深圳小产权房销售日趋火热。与商品房相比,小产权房每平方米2000元多到3000多元的价格具有较大的诱惑。在价格的巨大诱惑及政策的巨大风险面前,一些市民选择了前者,更有不少持币的市民跃跃欲试。
张先生的想法颇具代表性,他在龙岗布吉下水径“长龙新村”附近打出“求购农民房”的小广告。他坦陈自己中意购买小产权房是因为政府很难强制拆除,即使进行改造,改造后房子仍可以经营性出租。此次新政策出来后,有部分小产权房可以进行产权确认,购买后或许还能伺机出手获利。
张先生一类的市民只看到事物的一个方面。综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁表示,买农民房的风险极大,建议购房者不要存侥幸心理,因小失大。他分析称,小产权房主要存在以下几个方面的风险:一、小产权房不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续,诉讼风险难以规避；二、如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。
深圳资深房地产律师王家毅认为,小产权房的产权证只能办给村民,即便征地拆迁,也是村民能获补偿,买卖时的律师见证只能证明签字属实,但在法律上并没有任何意义。
此次人大对于违建转正的相关法规虽已出台,部分小产权房有可能由绿本转红本,但这是一个相当漫长的过程(红本房产证说明该房地产是市场商品房地产,产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利；而绿本房地产证说明该房地产是非市场商品房,不得转让和交易,也不能转到自己名下)。
不过,国土等相关部门反馈的消息显示,政府目前还没有给出具体的产权处理时间表。
本报记者黄超 卢先兵 鲁力 何俊