标题：购房者观望与楼市涨价博弈的实质

　　2009年春节过后的一轮看房潮和降价潮，带来了上海楼市成交的快速回暖。开发商心态随之分化，减少、取消优惠甚至抬高房价，最终使得成交持续6周的回暖之势调头向下。

　　2009年3月，由于房展会及后续开发商的降价促销，上海楼市供应量、成交量再现“小阳春”。2009年4月“由于购房者的热情过高，一些热销楼盘都采用了小幅多次的提价策略，价格的持续回升，使得前期热销楼盘的“低价”优势顿失，成交和均价也随之下滑。

　　于是，购房者与开发商牛年楼市观望与涨价拉锯战开始出现。

　　购房者观望与楼市涨价拉锯战开始出现，是楼市回暖的先兆。此后开发商的普遍采取“少量多批，多次开盘”的策略进行提价。2009年3月后，楼市 “阶段性”回暖，成交量连续数月增长，价格回暖，“量变引来质变”。当楼盘价格上涨的时候，房产本身价格上升，购房者开始在“观望”中购置房产， 购房者负债相对来说不断增加。

　　2009年5月通胀预期上升，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场。与此同时，2009年5月后二套房贷要松绑“明紧暗松”，加上开发资本金比例下调，开发商开始活跃在各城市的土地交易市场，尤其是二线城市的的土地市场，也频现“地王”。购房者此时不再“观望”，而是“买涨不买跌”，为此，购房者将支付更多货币来购置房产，对于普通购房者来说，一定程度上增加了购房者的负债比例。

　　从楼市与宏观经济关系来说，房地产周期基本与宏观经济周期同步，目前国内经济出现复苏迹象，但形势依不容乐观，目前一线城市的房价由于投资型或改善型需求入市，涨速已明显脱离的宏观经济面。6-8月，在整体宏观经济不十分乐观的情况下，上海、北京、杭州等大城市房价的飙升，已经超出普通购房者的购买能力，购房者现在购房一定程度意味着他要付出更多的货币，负债的比例会大幅增加，这一定程度了抑制了购房的刚性需求。同时，当下二手房价格高，挂牌少，购房者不再追涨，7月后观望气氛渐浓。

　　这个现象说明，2009年购房者观望与楼市涨价博弈的实质是，房产固定资产价格上升与购房者购房负债量增加的矛盾。也就是说，相对于当时楼市形式、价格及供求关系，购房者支付更多货币负债购房在心理预期上值不值的问题。

　　从以往市场经验看,一般的市场繁荣是从供应看,中低收入的刚性需求先入市买低价房，带来量变后楼市繁荣。市场繁荣高涨前，购房者可以使用相对较少货币购置房产，“负债”比例相对较少；接着高收入者入市,高端住宅放量,楼市达到高潮后回调。楼市高潮回调前，购房者购置房产就要支付更多的货币，“负债”比例相对较大。目前投资改善等高端需求已经入市，并且在5-6月已经达到一个相对高潮，2009年下半年楼市通胀预期下，极可能面临回调的压力，下半年楼市成交量、房价均有可能在现有的基础上有一定程度的回调，购房者也会因此继续“观望”。

　　楼市高涨与低迷期，同时警示购房者心理的“买涨不买跌”与“买跌不买涨”之间的变化。在未来经济走势回暖下，伴随着通胀的预期，楼市供求关系也会发生微妙的变化，购房者应把握需求热点的转换，合理判断资产价格上升与自己负债能力，合理配置自己的资产结构，做到以智取胜购房。