标题：楼市刚性需求无奈退潮

郝倩

“刚性需求”本应是楼市繁荣的最大支撑，但因购买实力有限，他们的存在对想钱想到发疯的房地产开发商来说，却成了十足的“鸡肋”。“当你卖9800元/平方米，一天就有300号人积极看房，可是一旦价格再提高200元/平方米，就踩到‘刚需’的底线了——300多个看房者当天便锐减到百名以下。”上海市青浦区一个楼盘的开发商昨天对CBN记者表示。

这是该楼盘在今年第一季度遇到的所谓“窘境”——由于投资客鲜有问津这个上海外环外的楼盘，他们要提价的意图在“刚需”买家“挟持”下动弹不得。

其实，对价格斤斤计较的“刚需者”正是让上海楼市逐渐走出去年萎靡不振状态的最大功臣。回顾一下历史数据便可发现：截止到今年1月31日，上海一手住宅存量达842万平方米(不含动迁及配套房，下同)，接近于2008年一手住宅全年销量的897万平方米，约需市场消化10个月。在这样庞大的库存重压下，今年2月上海一手住宅中“中外环住宅及单价1.2万~1.6万元住宅”的成交量却倍增。原因就是“刚需者”大量入市。

台庆房产副总经理陈史翎认为，那无异于一段“刚需者”的黄金时光，今年2月上海楼市成交均价环比上月降13.9%，其中，中外环与外郊环住宅占据了七成，本土买家激增，中低价住宅居多，直接拉低了成交均价。

但是，好时光总是转瞬即逝，5月份成为楼市分水岭。

李小姐从5月份开始频繁看盘，却因买家“跳价”屡屡碰壁。在上海内环内中山公园板块，一套几乎20年房龄的老公房，经过简单装修后以1.7万元/平方米在中介公司挂牌，仅一周时间，就有数十名买家登记要求看房，火爆程度远高出房东预期。之后，房东果断决定，不卖了，等候更好时机。此外，在该板块的新盘中，2月份还偶尔挂出2万元/平方米售价的房子，但4月份开始却销声匿迹，最新的“急抛”挂牌价上涨至3.5万元/平方米，大多数房源的平均售价接近4万元/平方米。

这还不算是最极端的涨价案例。事实上，在上海内中环之间，过去2个月，三林、七宝等诸多板块的房子售价从1.5万元/平方米以下直升至2万元/平方米左右，且开发商捂盘待售。

上海浦东花木板块一大盘预备发售的消息一经传出，立即有50个基金经理通过内部关系抢先订购。在这之前售价仅在2万元/平方米左右，该盘预计以底价4万元/平方米开盘，但开发商预计一开盘便会被意向购房者一抢而空。

“现在已经厌烦与房东频繁地纠缠于价格之间，一套130万元总价的房源，一夜之间就能上涨到140万元，紧接着就是150万元。楼价涨得令人眼花缭乱，不敢下手。”李小姐无奈地说。她认为自己成了房价上涨的“受害者”，而她周围的自住买家也不过寥寥：要么屈从于现在的价格买入；要么只能再等一年，甚至更久。

“现在的楼市让我想起股市6000点时的疯狂。但把房子卖了，我将感受到另一种恐惧，大把现金捏在手中，坐看通胀的恐惧。”一位购房者的经历成为“刚需者”的真实写照。

价格的上扬只会“挤出”刚需购房者，这激怒了那些每天拨拉家底，与房东无休止纠缠于“跳价”的刚需者。只是这种“挤出”效应并没有影响到此时的市场表现，反倒令市场表现更为优异了。

根据台庆房产的统计：6月一手住宅均价1.55万元，环比上月增长11.8%。与今年2月份一手住宅成交均价相比，4个月的时间单价平均上升了3043元，其中，内环以内均价环比增长22.5%，内中环均价环比增长25.5%，中外环环比增长36.6%。

“目前面积在200平方米以上、单价在1.6万到3万/平方米、总价在300万到800万之间的中高档一手住宅楼盘较受市场青睐，这与目前公司成交的二手住宅所呈现的趋势比较一致，说明当前买方客户比较倾向于投资需求。”陈史翎认为：目前的市场主体已呈现出从前几个月的刚性需求为主开始转向以投资需求为主的趋势。