标题：房地产开发贷微妙转向 将有限制放开

核心提示

房地产资本金比例的下调，似乎预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。多家机构认为，房地产投资的复苏，正在对银行信贷战略提供新的动力。

开发贷“有限制”放开

据悉，虽然各商业银行总行一直未对开发贷款“松口”，但据央行统计数据显示，一季度房地产开发贷款余额为2.17万亿元，同比增长16.3%，表明一些分支行实质上已经放松开发贷。随着2季度房屋销售情况的进一步好转，开发商提前还款增多，许多银行都对开发贷有所放松。

某银行总行信贷人士介绍，从布局策略上看，上海、北京、深圳等一线城市的开发贷款将率先放开，不过仍有诸多限制。其中包括：在贷款指引中可能会把“只能向全国排名前50位的开发商授信”转变为对开发商过往开发实力、销售业绩的综合考察。另外，相比于以往着重考察开发商排名，银行未来将转而重点关注其房产项目的档次、地段等因素，地段特别偏的项目或者规模特别小的项目还是慎做或不做。

另外，中信银行[6.09 -1.46%]近日也表示，今年新增贷款中有20%投向基建，对房地产开发贷款则将区别对待，对优质开发商适度给予支持，对流动性困难的存量地产项目，则主动对贷款重新安排。

押宝：个人按揭迅速跟进

值得注意的是，即使房地产交易量大幅攀升，但近期银监会仍多次提示房地产开发贷款的风险，而市场也对房价未来走势存在普遍争议。一季度开发贷款余额同比增长16.3%，购房贷款余额却仅增长10.6%，让银行遭遇质疑。

但银行方面目前仍然把“宝”押在个人房贷上，即发放了一笔开发贷款后，如果个人按揭贷款能够迅速跟进，则意味着开发商的违约风险转变为个人的违约风险。

“开发贷款风险如何评价？说到底最终要看个人按揭还回来的情况。从历史数据看，个人按揭的违约率还是非常低的，一直是银行看好的优质业务。”一位银行信贷管理部人士认为，

经过2008年的市场调整，现在是一个比较好的增加投放的时机，所以总行才会从控制转变为谨慎支持。在个人住房按揭形成支撑后，不仅降低了前期发放的开发贷款风险，也引导目前银行对开发贷款态度变化。如果销售情况好，开发贷款的风险当然降到最低。而越高档的楼盘、实力越强的客户购买欲望更强，这也逆向指导开发贷款开闸的方向。

上述人士认为，在目前销售井喷的阶段，即使未来出现回调，风险暴露也将在几年之后。

贷款量增幅不会超20%

申银万国[3.99 -3.62%]银行业研究员励雅敏认为，“资本金比例降低并不意味着银行就会放开信贷闸门，房地产授信仍是银行风险控制的重点。”20%的下调只是标明了最低限度，但银行不一定照此执行。贷不贷，贷多少，主动权和决策权还在银行手里。这对银行贷款审查是否严格、风险防范机制是否健全也是一种考验。数据显示，今年以来楼市交易回暖，开发商资金压力得以缓解，银行承担的贷款风险反而有所降低。

励雅敏分析，资本金比例下调，放松信贷闸门，影响并没有想象的那么大。究竟会有多少资金进入房地产开发行列，还是要视市场情况而定。比如2004年以来一直执行35%的比例，但房地产业并不差钱，市场同样出现迅猛发展。估计资本金比例下调后贷款量的增加幅度应该不会超过20%的资本金下降幅度。 记者 陈宁