标题：[关注]地王重装上阵央企成高地价的幕后推手

　　短短一个月内北京地王频出，上海绿地连同方兴地产、中国电子、远洋地产、保利地产等央企下属公司，一跃成为了“一掷千金”的主角。

　　7月6日下午,在北京土地整理储备中心的竞价大厅再次上演了一场土地争夺赛,这块土地位于北京南五环京开高速的西面的大兴黄村。最终上海绿地集团有限公司以30.25亿的成交价格拍下,而该地块也以6605元/平方米的楼面地价,成为大兴新科“地王”,这也意味着这个楼盘销售价将在1.2~1.5万元/平方米之间。

　　2009年的夏天，前后总计将有超过100亿元央企资金进入北京的土地市场，仅仅是土地市场。

　　在“4万亿”的年代，一切既不是故事的开始，也不是结束。对于从来不缺钱的央企而言，土地为代表的资产市场从来没有像今天一样充满了难以抗拒的诱惑。

　　央企买地大方“不差钱”

　　6月30日，北京广渠路15号地拍卖，当举牌竞价被推高到39亿元的时候，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)决定放弃，不过他还是跟自己的总裁阎岩打了个赌，“你信不信，你再举一次牌，后面的肯定再加1000万元？”阎岩不信，举起10号竞价牌，不到5秒，在他身后的3号竞价牌便应声举起。

　　3号竞价牌属于方兴地产，与鏖战到最后的保利地产一样，同样系出央企，他背后的中化集团，位列世界500强。在北京地产界，能够在最后战胜作风一向彪悍的保利地产的房企，几乎凤毛麟角。而这一场黄金地块的争夺，除去潘石屹，几乎始终是中信地产、保利地产、远洋地产、方兴地产等央企下属房地产开发企业的“作秀场”。

　　这一切的背后，实际只有一个问题——钱从哪里来？

　　记者了解到，在广渠路15号地拍卖现场，多家企业均拥有巨额的银行授信，不过潘石屹告诉记者，按照央行规定，银行授信不能用于购置土地，因此，原则上土地竞买者使用的都是“自有资金”。

　　一位在现场竞价的国有房企的财务总监告诉记者，这个“自有资金”的“来源”实际上有很多渠道可以运作。其中最为主要的一条途径，便是母公司或是集团得到银行授信。由于母公司或者集团的主业并非房地产，因此，可以通过一些技术手段，在账面上显示为向子公司注资的方式，向子公司提供现金。

　　在此之前，国务院发展研究中心的一份报告显示，约有20%的新增信贷以及投资未能进入实体经济，而主要流向了资产市场进行投资。

　　“我也和一些同业的人士沟通过，因为经济形势还没有彻底好转，很多工厂因为没有需求而停工，或者是本身就已经过剩，但银行又有信贷任务，贷给央企是最保险的，而央企拿了这些信贷资金没有更好的投向，不少人认为，房地产是个短期看来相对较好的投向。”前述国资房企的财务总监告诉记者。这似乎足以解释为什么一夜之间，土地市场中的资金如此泛滥的原因所在。

　　地王出现代表经济复苏吗

　　北京土地市场继续保持升温态势,这是否意味着楼市已经转暖？经济开始复苏呢？当地价一次次被刷新之后,地王们都称要建高档楼盘,那么这么多的高档楼盘有需求吗？《证券日报》记者就此采访了社科院房地产研究专家易宪容教授。

　　对于记者的提问,易教授尖锐反问记者:“拍了这么多,你知道开发商最后交了多少钱？上海倒楼事件暴露出来,楼面地价仅为每平方米600多元,加上各种成本才1000多,但是他却卖到了15000一平方米。这其中的内幕你知道吗？去年高价拿地的开发商,最后有多少是实实在在交了这么多钱的？我们不知道。这就是问题的根本。”

　　一般而言，在正常的楼市投资中，房屋“租售比”（月租金/房产总价）约为1：300~1：200,换算成每年的租金回报率为4%~6%。如果低于4%,意味着房产投资价值偏低。以上海为例，2007年一季度之前,上海内环线内的住宅租金回报率一般能达到4%以上，这是相当诱人的。而记者日前通过抽样上海知名大盘东方曼哈顿、仁恒河滨花园、财富海景等发现，随着近几个月上海房价突飞猛进，上海中心城区的住宅年租金回报率均在3%以内，早已突破租金回报率的临界点4%。

　　美联物业副总经理丁伟也表示，近期商品房成交量在高位上下震荡，成交量与价格的负相关关系明显。随着过去几个月楼市成交的快速回升，房价由跌转涨更加促动了购房者的神经，在通胀预期的压力下大量保值资金进入楼市，导致了目前市场开始出现过热现象。“一手房价格高涨，挤出一部分自住需求转入二手房市场，如果二手房价格继续上涨，则会最终把自住需求挤到观望席上，重蹈2007年下半年的覆辙，市场对此应引起足够的警惕。”