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7月3日。南北剑客，论剑华山之巅。
壁立千仞，狂风袭面。五大剑客谈笑自若，御剑如花，而心中掠过阵阵惊悸。华山天下险，楼市也如是。
纵观全国楼市，交易火爆、房价飙升、地王频出，从购房者到开发商，情绪兀自膨胀。2007年的疯狂似乎再次上演。
这是一次暂时的反弹，还是一次彻底的反转？激流之下是否暗藏漩涡？五大剑客，以其专业、责任和洞见，指出了当下楼市可能面临的种种险情，并给出了应对之策。
论形势:需求正在透支
晨报地产：在3月份的时候，我们就在预计今年的好行情估计就是一段时间的非典型性井喷，但到现在似乎越演越烈，不但交易持续火爆，价位也在拉升，大家怎么判断当前的形势？
姜炜(姜炜博客,姜炜新闻,姜炜说吧)：北京二手房成交，今年上半年的量超过去年全年，而新房比去年上半年的量提高了70%。从这两个数据来看，我不认为今年的行情是在没有理由的虚涨。
雷越姝(雷越姝博客,雷越姝新闻,雷越姝说吧)： 今年这个时候，我们眼前看到的是一个火爆的市场，主要是好多年都没遇到如此宽松的政策环境，但这种气候能持续多长？我在不停地打问号。还有就是从土地市场 来看，还没怎么着呢，大家就开始大把大把拿钱进去了。我们如果在这里呼吁大家冷静，不要去当地王，我想这是没用的。他要当地王，肯定有他内部的需求。所 以，我认为现在是一种失控型的火爆，这个市场的凶险，已经慢慢凸显出来了。
李战洪(李战洪博客,李战洪新闻,李战洪说吧)： 说今年市场是非理性的，我坚决不赞成。现在看上去是几个月的成交量，但从背后分析，其实这是从2007年底开始的积量，经过去年整整一年后，到今年3月开 始的一个释放。当然，这里存在一个问题，原本很正常的积量释放，由于行情太火，加上现在地王推波助澜，不但带动刚性需求和投资需求，可能把未来3—6个月 的需求也提前释放。
张雪(张雪博客,张雪新闻,张雪说吧) 樵：今年上半年的市场肯定有一定量的被压抑需求的释放。但我认为还有最重要的原因，那就是信息不对称。金融危机之后，真正会出现什么样的情况，老百姓对未 来的判断是不清楚的，大家在金融危机中真正损失了什么，损失有多少，结果是很模糊的，当他们发现自己并没有多大损失时，信心就重新抬头；还有就是老百姓的 投资渠道非常狭窄，除了股票，似乎选择就只有房产投资。
王雪松(王雪松博客,王雪松新闻,王雪松说吧)：今年新增贷款大量放量，购房者买了N套房，也能享受到7折的优惠利率，这样好的政策，让购房者有钱就“买套房子放那里”；同时就是拆迁的刺激，重庆房地产市场，在这块获利很大；还有就是国家4万亿的救市，给了很多人预期的投资信心。
论风险:楼市或有险情
市场：谨防虎头蛇尾
晨报地产：刚才听大家的谈话，各自都透露出一些担忧，也说明下半年的市场，是有风险的，这些风险表现在哪些地方，如何规避？
张雪樵：现在担心的是世界整个经济形势的发展。如果出口继续恶化，制造业没转变，大家都盯着房地产做，没人把接力棒传下去，这是非常危 险的事情。但今年我觉得问题不大，中国政府有一个很宏观的任务，就是2009年全年实现财政收入保持8%增长的目标。政府要达到这个指标，不会在政策上有 大的变化。比如现在大家担心取消商品房预售许可，这些大的手段应该不会动用。只要政策还这样宽松，市场就会保持。
雷越姝：我认为一线城市和二三线城市是完全不同的市场。一线城市受宏观世界经济发展的影响较大，存在大幅波动的可能；而二三线城市恰恰受区域经济、政策的影响大。现在国家有“保8”的压力，地方政府也会继续稳定市场，所以二、三线城市下半年的波动不会太大，应该平稳。
张雪樵：就是，国家“保8”压力在那里，今年下半年或是明年上半年，如果房地产都不好做的话，其他行业就更没希望。
王雪松：我对下半年的市场是谨慎看空。我从几个大的国营企业开始看到了苗头，他们非常谨慎，比如中海，中海基本没拿地，保利卖200多 亿，现在拿地只有40多亿，他们的行动，透露出对市场的警惕；还有就是今年的新增贷款是多少，一直飘忽不定。2007年有这样的教训，房子卖得这么火，但 后来银行没拿钱出来。我认为高潮过后，必然回落。更大的风险在于，今年没有核心支撑，找不到理由来判断市场到底能走多远。现在就是一个透支，大部分人在轰 轰烈烈买房，搞8成按揭，前提就是他们认为自己不下岗，对未来的就业预期根本较乐观。但是一旦通胀、失业，后果将不堪想象。可以明确地说，楼市正在酝酿新 一波险情。
李战洪：现在很多开发商在紧急赶工，下半年的供需失衡，这已经是个定局，这也是下半年的最大压力。所以，要谨防在第四季度出现虎头蛇尾。
企业：多重风险存在
晨报地产：市场既然存在风险，那房地产企业的风险也就存在，这些险，暗藏何处？如何规避？
李战洪：房地产发展这么多年，一直比较顺风顺水，造成开发商门槛低。很多企业轻易获得成功之后，长期忽略对风险的控制。现在很多企业最 大的风险在于，为追求经营指标，忽略量价、供求关系的规律。所以，一旦市场出现问题，自己的资金形势就无法把握。这部分企业与政策的关联度非常高，依赖性 非常强，企业越是这样，越容易走衰。
现在就面临这样的形势，如果还醒不过来，还没有半点风险意识，下半年就很难过。
雷越姝：企业现在面临的最大风险是它的战略风险。一个地产企业的成败，可能就被少数的一二个决策拖累。比如前几年可能有地就行，现在拿地，就有可能成为你的累赘。
姜炜：我倒认为现在开发商的政策风险是最大的。大家热火朝天拿地，很可能就导致一些既有利好政策收回，改变。要小心在这种风潮中撞上枪口。
王雪松：我也认为政策的风险是很大的。政府一旦对政策实行收缩，很多对政策依赖性强企业问题就大了。
张雪樵：对企业来讲，是风险就一定是机会，是机会一定有风险。前面是刀山、火海，你也得跨过去。重庆2000多家房地产企业，面临的风 险不一。现在大家关心的是政策还会出些什么？世界经济怎样，没有人谈自己的管理，自己的产品模式、企业文化，这是最恐怖的。企业现在的管理风险是最大的， 一味依赖大势，而不做好自己的管理，企业一定会吃亏。
论出路:少点投机思想
晨报地产：看起来，下半年可能遇到的变数很多，那么，房地产企业应该采取什么样的对策？
姜炜：最近土地市场火爆，但未必是长期形势，房企自己降一降温，可以更加理性地拿到地，不一定现在就直接冲上去。还有就是对开发市场，不要去赌博。现在扩大施工、赶工，都很容易把自己扔进一个陷阱。市场火爆，不要高位冲进。
雷越姝：企业从现在开始，应调低利润底线预期；设定一个有竞争力的市场定位，楼市可以有很多细分市场，要给自己找到最合适的细分市场，并做到第一；随时调整，校正对环境的认知，有一个非常灵活的战术层面的控制，就是以慢打快。
李战洪：首先提升企业能力，专业化运作，精细化管理；品牌的导向要做好，消费者越来越强烈地将品牌作为购房依据。建议在一、二、三线城市协调发展，一线城市做品牌，二、三线城市做利润。不抱怨政策、等待政策，走好自己的路。
王雪松：企业心态要谨慎，成本控制要做得更好，研发创新能力继续加强。
张雪樵：今天在华山要爬苍龙岭的时候，我远远看去，觉得确实陡得吓人。但真正走到那里，却没觉得有多吓人。地产也是一样，险的时候，一 步一步地来，如履薄冰地走，再险也能过去。总结起来，就是九字箴言：“走正道，学先进，练内功”，少一点投机思想。我始终认为，风险在自己，不在别人。我 们没有预测未来的能力，就把今天的事情做得尽善尽美就行。