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楼市成交结构生变投资性需求比重加大
今年前4个月,北京楼市成量创下三年以来新高。上海楼市前五个月商品房成交量同比增长26%。而今年5月,杭州楼市成交刷新历史纪录,成交量高达10058套,而2007年6月创下的最高纪录也不过是6000多套。许多开发商自己也没想到,楼市的历史新高会在金融危机影响仍难预期的时候到来。<script src="http://www.house365.com/ads/ad_93.html" type="text/javascript"></script>
上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者,1、2月份,前来买房的几乎全是自住者,关于投资者“连传闻都没有”;3、4月,开始接触到个别买房投资客了;5月份以后,这样的投资者明显增多。5月中旬,有一位温州富商找上门来,有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。
杨红旭综合上海房地产交易中心发布的数据表示,上海最新成交的商品房中,投资性需求已经占到了15%到20%,其中,来自温州的购买群体占到3%多一点,来自境外的投资占到1%,虽然投资性需求占比没有超过2004年和2005年,但已经比去年同期的情况高出很多。
以投资者为目标人群的高端物业的成交在4、5月份也开始“松动”。全球最大的房地产顾问服务公司世邦魏理仕代-理的一高档公寓项目位于卢湾区济南路,共有现房20套,成交价为8万元/平方米左右。世邦魏理仕中国区高级董事陈炜介绍,该公寓今年3月份售出1套,4月份便增加到7套,5月至中旬已售4套。
北京中原地产研究部经理靳瑞兴告诉记者,4月以来北京高端物业成交量持续回升,6月成交量超5月已成定局,咨询者、门店销售量都持续上升。与此同时,高端物业价格的上涨也十分明显,与年初相比,原本均价在2万左右的商品住宅已经平均上涨了4000到5000元不等。虽然目前投资性需求入市还没有达到2007年的水平,但已经明显感觉到上升趋势。
相关数据显示,4月,全国各地高端住宅销量激增。比如,4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%,而1、2、3月的增幅还分别只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的别墅销售与供应比已达1.59:1。薛建雄认为,高端住宅的热销,不仅与高端人群的改善需求有关,也与他们的投资行为密不可分。
通胀预期驱动因素明显
陈炜介绍,根据世邦魏理仕的统计,目前投资高端物业的主要两类人群,一是私营业主,二是各行各业的高管,他们对经济形势都很敏感,眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”:“大家觉得,今年银行放贷大增,全世界都在不停地印钞票,万一出现通胀怎么办?国内有些地区楼市相对较好,可以成为一个避风港。”
靳瑞兴根据北京中原地产的成交近况表示,来自香港和其他境外投资者入市的势头已经比较明显,大部分都是基于通胀避险的考虑。
中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示,很难说房地产市场已经彻底回暖,一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀,“在全球货币供给速度加快的情况下,很难说一年后不出现通货膨胀的局面,正是有了这样的预期,也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。
国际经验显示,投资者为抵御通胀倾向于购买房产和硬通货。比如,楼市走高的同时,黄金市场也十分强劲。不少银行的黄金业务出现井喷行情,买卖总量激增,价格也持续上涨。
杨红旭表示,通胀预期目前已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素,并且还在演变之中。同时,基于追涨的需求,短期投机也正在加速入市。
投资性需求过热会影响楼市调整
投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的“繁荣”。上海房价在3月份还有明显波动,进入4、5月后则稳步回调。数据显示,5月11日至5月17日这一周,上海全市商品住宅成交均价涨至14106元/平方米,为今年春节以来新高。“小阳春”阶段降价留出的些许空间,几乎已被“填平”。来自上海多家二手房中介的数据则显示,进入5月,房屋成交周期由以往的2至4天拉长到5至7天,市场观望气氛加重。
北京楼市也呈现出较大波动。北京市房地产交易管理网的截至5月30日的统计数据显示,北京5月共卖出新房(期房)13067套,环比4月减少18.6%,这是北京新房成交量5个月以来首次环比下降。
北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示,短时间内的“降而复升”会影响楼市健康调整,而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑,市场新一轮低迷调整的风险则会逐步累积。