标题：捂还是卖？这是一个难题

　　一些报道称，6月中旬以来，随着楼市回暖，一度沉寂的温州炒房团又开始活跃。他们在深圳、广州、上海、杭州等房地产热点城市频频出手，并导致了一些城市热点板块房价攀升。

　　温州本地的房地产市场也十分火爆——最近一阶段，中国拍出地面价最高的5块地皮中，有两块来自温州。号称温州最高价楼盘的绿城鹿城广场最高价已飙至46000元/平方米，温州管辖的县级市瑞安，市中心的房价已达15000~20000元/平方米。

　　不过，和2008年前不同的是，目前温州炒房团内部多空分歧十分明显，已有相当一部分炒房客趁着楼市回暖出货。

　　出货、持有 都有理由

　　刘斌（化名）从上世纪90年代末期开始，就进入杭州房地产市场。但他对2009年3月以来的楼市回暖相当谨慎，“目前世界经济和中国经济有回暖趋势，但这种趋势到底是全面回暖还是短期反弹，还是未知数。如果是全面回暖，世界经济和中国经济增长速度能否回到2006、2007年那样，也是未知数。但现在房价又有重新冲击新高的趋势，这种势头我有些担忧。”

　　樊非和许多温州人一样，房产是他资产配置中最大份额的品种，但他也趁着这次楼市反弹逐渐降低房地产的比例。他的理由是：“无论地产商怎么掩饰和否认，这波房价迅速回暖除了实体经济出现好转迹象外，银行信贷急剧增加也是重要原因。但2009年下半年到2010年上半年，银行信贷增量很难维持在2009年上半年的水平。在这样的前提下，地产市场能否维持量价齐升，有很大问题。”6月中旬，樊非已出售了其在上海的3套房产。

　　但是，在温州人中，坚决看多做多的人也不乏人在。

　　王益平（化名）最近10年里的资产增值主要靠投资房产，他在2005年趁着楼市回调时，在上海出手买了3套房子。“我的房子当时购入价是8000元每平方米，现在已涨到了20000元每平方米，我想上海房价无论怎么调整，都很难跌破我的成本价，所以我还是很放心地拿着。”

　　徐国明（化名）也是资深温州炒房客，1996年-2005年，他在杭州城西通过炒房赚了近亿元。2005年6月，徐在一个星期内抛光杭州的所有房产，转战北京、上海。2007年底至今，他又在出售这两地的房产，准备把资金投向东北和重庆、成都等城市。之所以作出这样的决策，徐国明有自己的理由，“中国地大物博，区域经济发展很不均衡。上海、浙江这样的地方，GDP和房价的基数已很高，经济增长的速度很难保持较长时间的两位数增长。但东北和中西部部分城市的发展潜力很大，经济增长速度很可能超越上海、浙江，房产升值空间也较大。”

　　炒房、开发 一个套路

　　种种迹象表明，温州房价飙升，和大量温州炒房资金以及其他民间资金返乡有关。20世纪90年代末开始起家的部分资深温州炒房团成员，通过多年时间完成原始积累后，许多已变成开发商或开发商的股东。这些人用炒房团的手法，和民间金融“结盟”来操作房地产项目。

　　最近，温州一知名房地产企业董事长被警方拘留。其之所以东窗事发，主要是因为在项目开发中，为弥补自有资金不足而过度依赖民间借贷，导致资金链崩溃。根据该公司债权人和购房户自发组成的清算小组统计，该公司涉及的债务浮出水面连本带息有20亿元左右，其中部分借贷的利息很高，月利率在3％~6％之间。

　　尽管温州房地产企业出现资金链断裂的情况并不多，但部分温州房地产企业和地下金融紧密结合的现象却在蔓延。有的企业为了迅速回笼资金，甚至还通过虚假交易向银行骗取按揭贷款。

　　饶明傅(化名)向记者透露，温州有些房地产企业通过这样的办法在各地骗取按揭贷款：如某楼盘实际房价是2万元/平方米，但房产商开盘时故意将房价抬到2.5万元/平方米。然后向亲戚、朋友收集一批身份证，将三分之一或一半的楼盘用这些身份证买下，首付20％或30％的钱实际没付，但剩下的钱转成按揭。这样开发商就可以迅速从银行回笼资金，将风险转嫁给了银行。从左手倒到右手的房子，则可以根据市场状况慢慢出手。

　　有房产商表示，有时候自有资本金不够，又正好看中了很好的地块，如果自有资金通过民间借贷获得，这笔钱的利息成本远比按揭利息高。所以只要房子一开盘，就要想办法把这笔钱通过假按揭的办法套走。

　　创投、炒股 多元操作

　　“如果是在2004、2005年，温州人除了炒房、炒矿、办实业、做生意和放贷款外，很难找到其他的投资渠道。温州人在2005年之前普遍不愿进入股市，就像温州的上市公司很少一样。”徐国明表示。但2005年到2007年这波大牛市深刻地教育了温州投资者，从那时起，温州资本开始大规模介入股市。

　　温州知名本土经济学家马津龙曾表示，随着投资方向的多元化，“温州炒房团”以后可能会成为历史名词。

　　除了股市外，部分温州资本已涉足创业投资等一级市场。据了解，目前在温州成立或以温州为主要资金来源成立的创投企业，至少已有50家以上，其中不乏一些著名创投机构。而进入创投领域的资金可能已有数百亿元之多。

　　马津龙预言，随着中国资本市场不断走向成熟，越来越多的温州民间资本将进入中国资本市场。种种迹象表明，马津龙的预言正在逐渐成为现实。