那么，二套房贷政策执行突生变局原因何在，又会对深圳楼市产生怎样的影响呢？
涨价推手
7月8日下午，记者来到深圳知名的豪宅区红树湾片区，这里曾经是2007年深圳楼市炒房大战的“主战场”之一，也是2009年上半 年深圳楼市“小阳春”里的典型回暖区域。
“这一带的房子从4月开始就一路涨疯，投资客一波一波的来，但是仍然有很多人买不到楼。”美联物业在该片区的一位销售经理 小李这样对记者描述该片区目前的状况。他表示，在2008年底深圳楼市跌到相对最低谷的时候，中信红树湾（
查看地图）的房子1万5千万一平 米都鲜有人问津。而到了今年6月，同样的房子价格已经飙升到2万5千元左右一平米。小李介绍到，红树湾片区的房子之所以上半 年以来一路上涨，在他看来一个主要的原因就是入市成本太低，吸引了大量的投资客前来购房。
“前段时间这些投资客普遍都是以一成首付、零首付甚至负首付来吃进楼盘，而且贷款的利率也是参照首次置业的最低利率打七折来执行。”小李告诉记者，如果一套300万的房子在买入时给你估价到400万的话，那么按照八成向银行贷款，购房者实际将获得320万元的贷款。这样一来，购房者买房不仅一分钱不付，还赚了20万元现金。而越是高端住宅，在估价时就越容易通过各种手 段获得远远高出实际价值的估价。
“这样的负首付情况虽然不多，但据我所知绝大多数的投资客都不会给出超过一成的首付款。前不久温州炒房团用了1个亿左右买了红树西岸（查看地图）10多套房子，调头就每个平方加8000块挂牌出售，仍然有人接手，这种情况确实很疯狂。”
而据搜狐焦点网的统计，深圳房价自2009年第一季度环比上涨40％以来，第二季度“再接再厉”，某楼盘甚至创下了一个月涨价 27000元每平米的记录。而这其中，炒房客的大举进入“功不可没”。
优惠生变
然而从6月底开始，二套房贷政策的执行开始悄然从紧。记者近期在多个楼盘的开盘现场了解到，二次或多次置业的购房者要享受首次置业的优惠已经越来越难。一位世联地产负责金光华龙岸项目的销售经理告诉记者，目前有两个房产证的双拼户型并不太适 合已经置业过的购房者购买，因为第二次以上的置业已经无法申请到最低的贷款利率和首付成数。
“深圳各大商业银行在下半年收紧二套房贷的效果现在已经渐渐体现出来了，我们中介企业感受最深刻，不少投资客都在寻求快 速出货的办法，天价挂牌的相对减少。”中原地产负责华侨城及红树湾两大豪宅片区的区域经理黄昔飞告诉记者，在他负责的区 域中，从今年4月开始购房人群就渐渐由投资客主导，自住型需求在4月之前就基本被消耗殆尽。另外由于豪宅保值增值能力强， 再加上入市门槛相对较低，因此前段时间至少有高于80％的购房者是属于购房投资的。而房屋一旦转手，则立刻会被标上另外一 个远高于入手价格的标价，再次推向市场。
“在我看来，银行这次提高门槛其实也是对目前这种市场情况的警觉。”黄昔飞表示，他通过与大量银行业界人士交流后得知， 目前各大商业银行最担心的就是在目前深圳房价突破2007年最高峰后，再次产生大量的泡沫，而一旦再次遭遇调控则又可能产生 大量的坏账。“银行还是比较担心，因为去年断供等事情让他们伤透了脑筋。”此外，由于今年上半年银行贷款“开闸”，针对 企业和各人的贷款业务非常火热，因此上半年就基本已经完成了全年贷款任务，所以到了下半年银行就不会“冲量”，反而会有 所保留的对申请贷款的客户进行筛选，这也导致了银行二套房贷执行收紧。最后，从中央层面讲，由于目前资本市场也很活跃， 央行担心4万亿的投资会被资本市场、楼市大量吸入从而造成本应投入基础设施建设的资金缺位，因此在下半年收紧以二套房贷为 代表的各类信贷业务也很政策。
“所以不少第二季度购房的投资者因为担心将来无人接盘，因此现在频繁与我们联系，寻求快速出售房屋的渠道。而价格的涨幅则小了很多。”黄昔飞表示。而记者的一位朋友卢先生也表示，他以70余万在布吉购入的一套商品房，现在也只以90余万元出手，“本来是打算卖120万的。”
预期降低
那么，楼市游戏门槛的提高，游戏规则的从严，以及游戏者所面临压力和风险的上升，是否会从深层次上影响深圳楼市在未来的发展趋势呢？深圳兰江地产副董事长杨大谷在其搜狐博客中表示，如果类似于北京、杭州这样严令收紧二套房贷执行的政策在全国铺开，必将导致房价立即“腹泻”下跌，不但殃及本轮投资客的预期利益，还将扼杀“地王” 的预期收益。
他认为，二套房贷政策是2007年9月27日央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。被称为严厉的“927”信贷政策，导致08年中国楼市全年萎靡不堪。而中央为了在2009年基于各种考虑，对“927”政策在全国的执行进行了适度的放宽，部分城市甚至私下废除了“927”，由此才引爆了09年楼市的火红。
杨大谷表示，如若严格执行二套房贷政策，非改善型第二套普通住房的购房者需支付四成首付，并承担基准利率1.1倍的利率。将有效打击当前“死灰复燃”的炒房行为，增加购房持有成本。“假设炒房客按揭100万贷款20年，每年将多付1.6万元利息，20年累计多付近32万元。”
另一方面，二套房贷政策执行的收紧在打击投资客的同时，也会对目前日嚣尘上的土地市场产生不小的影响。杨大谷认为，如果严控二套房贷，那么将在很大程度上降低开发商对土地收益的预期，打击开发商制造“地王”的动力。这样一来土地在购买时的溢价将会大幅度下降，房价随之下降则变得具有现实可能性。
“虽然这次银行收紧二套房贷并不能造成‘927’之后房价恐慌性下挫，但我认为至少对深圳楼市而言，一场较大的波动已经在所难免。”黄昔飞这样说道。