标题：成交量忽升忽跌 济南楼市变得“无法解释”

　　上半年楼市如坐过山车

　　从3月份开始，济南楼市一改去年底清淡、沉寂的交易状况，市场成交量逐渐活跃。济南房管部门官方网站数据显示，2月份住宅类商品房成交832套，3月份1663套，4月份1894套。5月份住宅类商品房成交量达2240套，较去年5月份1277套的成交量同比增长75%。

　　对于楼市出现的“小阳春”迹象，济南业内大喊楼市已回暖。从5月份开始，不少项目如路劲御景城、济南万达广场（查看地图）等纷纷开盘，有的楼盘为了赶上热销节点，甚至将开盘时间提前。随后，济南大多楼盘都在酝酿涨价或已取消之前的促销活动。

　　谁知，开发商涨价的话音还未落，6月中旬开始，济南楼市日平均成交量却突然下跌50%以上：据市建委有关数据，6月20日至6月26日成交总量929套，环比上周1859套减少930套；6月27日至7月3日，成交总量880套，环比上周减少49套。

　　“今年3月份以来，济南楼市就如同坐上了过山车，成交量突然上去，又突然下来，怎么会这样？我越来越看不懂了。”天发房产营销总监董法文说。

　　买房的、卖房的都迷茫

　　进入7月份，济南楼市对下半年预期的争议激烈了起来：有的看涨，有的看跌。“建议购房者抄底入市，出手买房。在流动性泛滥、通胀预期高涨的背景下，下半年尤其是10月份后房价将暴涨。眼下有部分开发商的资金链还较为紧张，也有部分开发商相对较为理性，市场上还能找到部分低价的项目，自住需求者还有机会能够进入市场，两个月之后，购房者将彻底失去低价购房的机会。”一位开发商老总如是说。“暴涨是一种错误的判断。上半年的销售红火是去年积压的需求造成的，刚性需求得到一定释放后，市场又会趋于平淡。下半年的房地产走势仍然存在变数，如果下半年的通胀预期消除，抑制投机投资的政策再次出台，投资需求减少，楼市将再次调整。因此，如果不是结婚、上学这类急迫需求，没必要盲目入市。”我市房产评论人赵鲁梁说。

　　记者采访时发现，一些还未购房的刚性需求者目前对楼市现状的判断也很迷茫，是入市购房还是继续观望，成了他们两难的抉择。市民张小姐年初就有买房的计划，从3月份到5月份，由于钱不凑手，她一直在火热的行情中焦急观望。“如今，房子交易量下降了，但价格还是高。谁能告诉我下半年会怎么样？我现在十分矛盾，想借点钱咬牙入市，觉得心有余而力不足；想等等再看，又怕越等价格涨得越高。”张小姐说。

　　“市场以后怎么走，大家心里都没底。”某房地产销售公司负责人陶先生告诉记者，就目前济南房价来看，有涨价的、有在大搞促销变相降价的，情况非常复杂。他分析说：“有些楼盘价格上涨，是区域需求上升，如全运会、政府部门东迁带来的奥体中心附近楼盘的涨价。有的楼盘涨价，是因为开发商想给购房者造成一种印象：房价马上要回升了，赶紧买；有些楼盘大搞促销变相降价，是因为开发商急于出手，想尽快收回投资。”

　　楼市回暖是假象？

　　“是楼市回暖的假象使开发商、购房者及部分专家丧失了准确判断的能力。”清华大学国情研究中心管清友博士分析说，济南楼市3月份至5月份的“小阳春”应该是一个结构性的回暖或者叫反弹。结构性反弹在股市上是指由于部分板块反弹、上涨而引起的大盘盘面的上涨，它不具有代表大盘走势的普遍性意义。反映在济南楼市，个案推盘、开盘的良好销售状况是去年的刚性需求积压集中暴发造成的。开发商又借机使出“高频小量推盘”与“大优惠，小幅涨”的操盘策略，最终制造出整个济南楼市火热、回升的“假象”。这只能说明开发商操盘水平高、产品突出或者区域需求旺盛，不能说明市场向好。

　　管清友说，结构性回暖被业内有意无意地幻化为大盘回暖，于是，开发商、购房者据此作出的判断皆失了灵。在假象的误导下，5月份部分开发商作出了涨价的决策，一些购房者追涨入市。按“大盘回暖”这个前提来预测，济南楼市会持续成交量攀升、价格上涨。6月中旬的成交量突跌使这一预测“破产”，在一些人心目中济南楼市变得“无法解释”。于是，有人判断上涨，有人判断下跌，社会各方对楼市的分歧不断暴露出来，包括业内人士对市场后期走势的判断、开发商的定价策略、购房者的购房意愿等都出现明显不同的声音。而正是这些分歧的存在让市场更加迷茫，甚至无所适从。其实，6月中旬的成交量突跌正验证了济南楼市上半年的“小阳春”是结构性回暖。