标题：持有还是出货 温州炒房团内部分歧加大
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6月中旬以来，随着中国楼市迅速回暖，多数一、二线城市房地产市场出现了量价齐升的格局。“温州炒房团”一词又频频见诸报端。一些报道称，随着楼市回暖，一度沉寂的温州炒房团又开始活跃，在深圳、广州、上海、杭州等房地产热点城市频频出手，并导致了一些城市热点板块房价攀升。
温州本地的房地产市场也十分火爆——最近一阶段，中国拍出地面价最高的5块地皮中，有两块来自温州。号称温州最高价楼盘的绿城鹿城广场最高价已飙至46000元每平方米，温州管辖的县级市瑞安，市中心的房价已达15000-20000元每平方米。
5月底以来，本报记者先后赶赴上海、深圳、杭州、沈阳、温州、瑞安等城市，调查发现，和2008年年底、2009年年初相比，目前温州人的房产投资的确十分活跃。但和2008年前不同的是，目前温州炒房团内部多空分歧十分明显，已有相当一部分炒房客趁着楼市回暖出货。⊙本报记者 朱国栋
部分投资客选择出货
“5月以来，我在杭州和上海一共卖掉了4套房子，变现1500万元。”张忠青是温州资深炒房客，行事低调神秘，他从1997年起就活跃在杭州楼市，2001年进入上海市场，经过10多年的倒腾，如果算上物业，他的身价早已过亿。张忠青认为，最近各地媒体关于“温州炒房团重出江湖”的密集报道，有很多炒作成分，“‘温州炒房团卷土重来’其实是个伪命题，温州炒房客从来就没退出过房地产市场，何来‘卷土重来’一说？现在确实有不少温州人在买房，但我身边的资深温州房产投资人，多数是观望甚至出货。现在银根很松，低折扣的按揭很容易办，房价也不错，这不是脱手的好机会么？”
值得注意的是，2007年以来的世界金融危机对部分温州炒房团成员的观念影响很大，美国和欧洲楼市的低迷和深圳等城市房价的急速回落，让他们明白房价不可能永远走在上升通道。
根据记者的观察，从20世纪90年代末温州炒房团开始登上房地产市场舞台以来，做多一直是主要方向。但随着近期楼市迅速回暖，部分城市房价又重回波峰，那些资深温州炒房客的决策开始谨慎起来，相当一部分温州投资客多转空，选择在市场迅速回暖时抛出房产。
刘斌（化名）是温州某银行支行行长，从上世纪90年代末期开始，刘斌就进入杭州房地产市场，在楼市赚得盆满钵满。但他对2009年3月以来的楼市回暖相当谨慎，“目前世界经济和中国经济有回暖趋势，但这种趋势到底是全面回暖还是短期反弹，还是未知数。如果是全面回暖，世界经济和中国经济增长速度能否回到2006、2007年那样，也是未知数。但现在房价又有重新冲击新高的趋势，这种势头我有些担忧。”
樊非是温州人，目前已在上海定居，担任一家高技术公司的副总。和许多温州人一样，房产也是他资产配置中最大份额的品种，但他也趁着这次楼市反弹逐渐降低房地产的比例，他的理由是：“无论地产商怎么掩饰和否认，这波房价迅速回暖除了实体经济出现好转迹象外，银行信贷急剧增加也是重要原因。但2009年下半年到2010年上半年，银行信贷增量很难维持在2009年上半年的水平，在这样的前提下，地产市场能否维持量价齐升有很大问题。”6月中旬，樊非已出售了其在上海的3套房产。
刘斌和樊非的观点颇有典型意义。记者对20名有6年以上投资经验的温州炒房客作了简单统计，记者发现在短期内空头略占优势。有6人认为房地产市场不能维持目前迅速回升的势头，5人看空长三角、北京、深圳等房价高企的局部市场；4人认为未来市场无法判断、不作预测，有5人还在坚决看多做多。
值得注意的是，这20名温州炒房客中，有17人对中国房地产市场中长期看好，只有3人看平或悲观。
王益平（化名）是温州鹿城的政府官员，他表示公务员收入有限，他最近10年里的资产增值主要靠投资房产，他在2005年趁着楼市回调时，在上海出手买了3套房子。和他一起买的一些人多数已在2007年和今年上半年出货，但他坚持继续持有，“我的房子当时购入价是8000元每平方米，现在已涨到了20000元每平方米，我想上海房价无论怎么调整，都很难跌破我的成本价，所以我还是很放心地拿着。”
徐国明（化名）也是资深温州炒房客，1996年-2005年，他在杭州城西通过炒房赚了近亿元。2005年6月，徐在一个星期内抛光杭州的所有房产，转战北京、上海，2007年年底至今，他一直在出售这两地的房产，准备把资金投向东北和重庆、成都等城市。
之所以作出这样的决策，徐国明有自己的理由，“实际上许多房产投资者只关注房产周期因素，考虑地域因素比较少。中国地大物博，区域经济之间发展很不均衡。上海、浙江这样的地方，目前已处于工业化后期、信息化前期，GDP和房价的基数已很高，经济增长的速度已很难保持较长时间的两位数增长。但东北和中西部部分城市的发展潜力很大，经济增长速度很可能超越上海、浙江，房产升值空间也较大。”
徐国明判断，如果说中国房地产市场局部过热，那么这个局部就是长三角的许多城市和深圳、北京、大连这样房价较高的城市，“在长三角，杭州、温州这样的城市，好一点的地块都要超过2万元每平方米，一套好一点的房子总价在300万元以上，这样的房价哪怕是年收入20万元以上的白领也很难承受。但在珠三角佛山、东莞和中山这样的城市，住宅均价普遍徘徊在5000-7000元，即使在广州，1万多元每平方米的价格已能买到不错的房子了。”
“东莞和佛山的富裕程度不在杭州、温州之下，总体水平很可能是在长三角城市之上，凭什么长三角城市的房价要比这些城市高2-3倍呢？”徐国明认为，珠三角多数城市的房价之所以长期比较平稳，主要是和珠三角楼市曾受1997年东南亚金融危机影响较深有关。“1997年到2002年，香港房价普遍下跌了三分之二以上，珠三角楼市也受到很大影响。而长三角城市对金融危机体会不深，所以幻想楼市单边向上的人比较多，房价也比较容易炒上去。”徐国明分析。
盲目投资恶果显现
种种迹象表明，温州房价飙升，和大量温州炒房资金以及其他民间资金返乡有关。20世纪90年代末开始起家的部分资深温州炒房团成员，通过多年时间完成原始积累后，许多已变成开发商或开发商的股东，这些人用炒房团的手法，和民间金融“结盟”来操作房地产项目。有的甚至通过虚假交易来骗取银行按揭贷款。
最近，温州一个网络论坛曝出猛料：温州知名房地产企业——温州云天房地产开发有限公司董事长徐世国被平阳警方拘留。据记者了解，徐世国是温州人，20世纪90年代开始经商，也投资过房产。2003年，他用经商和投资的积累创办了温州云天房地产开发公司。
6月底，本报记者深入采访后发现，网络论坛上部分内容属实，徐世国的确已被警方控制。而温州云天之所以东窗事发，主要是因为其在项目开发中，为弥补自有资金不足而过度依赖民间借贷，导致资金链崩溃。根据该公司债权人和购房户自发组成的清算小组统计，该公司涉及的债务浮出水面连本带息有20亿元左右，其中部分借贷的利息很高，月利率在3％-6％之间。而清算小组发现，温州云天目前的资产则主要就是两块中标价为6亿多元的土地。
刘成章（化名）也是温州云天的债权人之一，2008年3月，他借给了徐世国1500万元，约定半年后偿还。但到了2008年9月，徐世国只偿还了500万元，并提出通过向郭出售房产的形式抵债，“当时我觉得房产是不动产，可以作为抵押物，用房产还债应该是划得来的，所以我答应剩余的债务最终以17套房产偿还。”郭成章表示，这17套房产购买前，他曾到平阳县房管局查询，发现这17套房产尚未出售，才放下心来签了合同。“当时徐世国只交代了一句，我给你的房子价格比市场上低一些，你能不能3个月后再卖？”郭成章表示，后来才知道，徐世国之所以对他说这句话，主要是想为自己赢得周旋时间。
过了一段时间，郭成章将17套房产中的3套挂牌出售，但来购房的人核实后发现，这3套房产均已登记在别人名下。也就是说，温州云天一房多售。
据债权人透露，温州云天平阳鳌江21世纪商住广场共有300多套房产可供出售，目前已有近200套房屋出现了一房多售情况，本来市值2个多亿的房产项目，却通过一房多售的办法收回资金5亿多元。
值得注意的是，这300多套房产中，一半以上背后有按揭贷款和住房公积金贷款。在拿不到房子的情况下，部分业主有可能不愿意继续偿还贷款。另外，在温州云天的项目开发中，温州某银行还向该公司发放贷款5000万元。
另据一不愿意透露姓名的债权人透露，该事件涉及的层面已越来越广，已将温州龙湾区一丁姓官员和温州某银行一副行长牵扯其中。
尽管温州房地产企业出现像云天房开这样资金链断裂的情况并不多，但部分温州房地产企业和地下金融紧密结合的现象却在蔓延，有的企业为了迅速回笼资金，甚至还通过虚假交易向银行骗取按揭贷款。
饶明傅(化名)向记者透露，目前温州有些房地产企业通过这样的办法骗取按揭贷款：如某楼盘实际房价是2万元每平方米，但房产商开盘时故意将房价抬到2.5万元每平方米。然后向亲戚、朋友收集一批身份证，将三分之一或一半的楼盘用这些身份证买下，首付20％或30％的钱实际没付，但剩下的钱转成按揭。这样开发商就可以迅速从银行回笼资金，将风险转嫁给了银行。从左手倒到右手的房子，则可以根据市场状况慢慢出手。
记者发现，类似的操作手法在温州绝非孤例。在采访过程中，当记者谈及通过虚假交易骗取银行按揭贷款时，一些房产商甚至主动承认，自己在外地开发的楼盘也是这样干的，只需一批身份证就可以了。有房产商表示，有时候自有资本金不够，又正好看中了很好的地块，这样自有资金也可能是通过民间借贷获得，这笔钱的利息成本远比按揭利息高，所以只要房子一开盘，就要想办法把这笔钱通过假按揭的办法套走。
温州资本开始多元化之路
“如果是在2004、2005年，温州人除了炒房、炒矿、办实业、做生意和放贷款外，很难找到其他的投资渠道。温州人在2005年之前普遍不愿进入股市，就像温州的上市公司很少一样。”徐国明表示，但2005年到2007年这波大牛市深刻地教育了温州投资者，从那时起，温州资本开始大规模介入股市。
温州知名本土经济学家马津龙曾在接受记者采访时表示，随着投资方向的多元化，“温州炒房团”以后可能会成为历史名词。从目前的发展趋势来看，马津龙的判断有可能成为现实。
除了股市外，部分温州资本已涉足创业投资等一级市场。据记者了解，目前在温州成立或以温州为主要资金来源的创投企业，至少已有50家以上，其中不乏一些著名创投机构。而进入创投领域的资金可能已有数百亿元之多。
据了解，深创投和温州资本合作的私募股权投资基金瑞德海基金已于2008年4月份成立，基金规模在1.5亿-2亿元，该基金募集采取有限合伙企业的模式。此外，深创投和中瑞集团合作的一家创投公司正在注册之中。
在2005年初，马津龙曾对记者表示，温州资本之所以大量用于炒房、炒矿，除了投资意识问题外，主要是因为中国资本市场特别是股市还不是很成熟。美国等西方国家拥有成熟的资本市场，因此这些国家的居民把股市作为最重要的投资渠道。马津龙当时预言，随着中国资本市场不断走向成熟，越来越多的温州民间资本将进入中国资本市场。种种迹象表明，马津龙的预言正在逐渐成为现实。